آیا رشد ساخت و ساز باعث آرامش بازار مسکن شده است؟

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، هفته گذشته معاون شهردار تهران در حوزه مسکن و ساختمان، یک ادعا درباره رابطه نبض ساخت و ساز و نبض قیمت ملک مطرح کرد که با واقعیت 20 ساله بازار مسکن پایتخت کاملا ناسازگار و حتی متضاد است.

آنچه مطرح شده را تحلیل و بررسی می کنیم با این هدف که فرضیه های نادرست درباره این مهم ترین بازار جای خود را به سیاست های درست برای درمان این بازار بدهد.

معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران اخیرا در جریان افتتاح یک مال -مرکز تجاری که ظاهرا با مشارکت شهرداری ساخته شده است- اعلام کرد، در مطالعاتی که در ۳۰ سال گذشته داشته ایم، هر سالی که در کشور ساخت و ساز افزایش پیدا کرده تنش های مالی کاهش پیدا کرده اند و بازار مسکن به آرامش رسیده است. خلاصه این نگاه به رابطه دو بازار ساخت مسکن و معاملات مسکن می گوید، اولا قیمت مسکن از تیراژ ساخت اثرپذیر است و دوما رابطه بین رشد قیمت و رشد ساخت و ساز، معکوس است.

بررسی های به عمل آمده با استناد به داده های رسمی ثبت شده از بازارهای سرمایه گذاری ساختمانی و معاملات مسکن از ابتدای دهه 80 تاکنون برای شهر تهران نشان می دهد، هر دو نتیجه گیری صورت گرفته توسط معاون شهردار درباره این رابطه، نادرست است.

آنچه واقعیت دارد این است که سرمایه گذار ساختمانی در تهران از گذشته تاکنون، همواره تحت تاثیر نبض قیمت مسکن بوده است و به عبارت دیگر، این نبض ساخت است که از نبض قیمت ملک اثرپذیر است نه برعکس آن؛ سازنده ها از اوضاع قیمت ملک، سیگنال ورود به بازار ساخت یا خروج از آن را گرفته اند و می گیرند. همچنین بین نوسان تیراژ ساخت و نوسان قیمت مسکن، رابطه هم‌‌‌جهت برقرار است، نه اینکه اگر یکی صعود کند، دیگری نزول می کند.

اصل رابطه چیست؟

بسازوبفروش های شهر تهران و خیلی از شهرهای بزرگ کشور از گذشته دور تاکنون، رفتار سرمایه گذاری شان، همواره تابعی از وضعیت تورم مسکن بوده است. همانطور که در نمودار مشخص است، هر زمان قیمت مسکن صعود تند داشته، سازنده ها وارد میدان ساخت و ساز شدند و تورم مسکن عامل تحریک تولید مسکن بوده است.

اما بعد از یک تا دو سال جهش قیمت، ورود بازار خرید و فروش آپارتمان به رکود غیرتورمی، مجددا روی رفتار سرمایه گذاران اثر هم‌‌‌جهت گذاشته است. سازنده ها با شروع رونق خرید مسکن وارد بازار ساخت می شوند که آن زمان، مصادف است با شروع رشد قیمت.

اما بعد از اوج گیری جهش قیمت که امکان خرید آپارتمان توسط تقاضای مصرفی سلب می شود و رکود بر معاملات حاکم می شود، این موضوع بر نبض ساخت و ساز اثر می گذارد و چون فروش آنها را سخت می کند در نتیجه، باعث افت تیراژ ساخت واحد مسکونی ناشی از کاهش تقاضا برای صدور پروانه ساخت می شود. همه این رفتارهای سریالی روی نمودار مشخص است.

سال 86 در تهران، قیمت مسکن 80.4‌ درصد جهش کرد، آن رشد شدید به دنبال روند افزایشی معاملات خرید مصرفی آپارتمان در پایتخت طی سال های ثبات نسبی قیمت قبل از آن، رقم خورد. در همان سال، تیراژ ساخت و ساز به جهش قیمت، واکنش هم‌‌‌جهت نشان داد و رشد شدید پیدا کرد به طوری که تعداد واحدهای مسکونی در پروانه های ساختمانی صادر شده در آن سال، 71‌ درصد نسبت به سال قبل از آن افزایش یافت.

کاملا محرز است که رشد تیراژ ساخت مسکن باعث رشد شدید قیمت نشده است بلکه دومی عامل واکنش اولی بوده است. با این حال در سال های 87 و 88 که دوره بعد از جهش قیمت بود و رکود در معاملات خرید آپارتمان برقرار شد، نبض ساخت و ساز، دوباره از جهت کاهشی تورم مسکن اثر گرفت به طوری که با کند شدن سرعت رشد قیمت مسکن در سال 87 به زیر 20‌ درصد و افت قیمت مسکن در سال 88، تیراژ ساخت مسکن در این دو سال به ترتیب افت های 14 درصدی و 43 درصدی پیدا کرد.

اکنون یک نکته مهم دیگر نیز درباره فرضیه ای که معاون شهردار تهران مطرح کرده، اینجا وجود دارد. آن فرضیه گفته است، رشد تولید مسکن باعث کاهش تنش قیمت می شود. داده های سال های 86 تا 88 از بازار مسکن تهران، این فرضیه را تایید نکرد. اما سال 85، تولید مسکن در تهران جهش 35 درصدی پیدا کرد. حال شاید این طور گفته شود که تولید سال 85 باعث کاهش قیمت شده است.

اما واقعیت این است که شروع ساخت و ساز در یک سال، حتما روی قیمت ها در همان سال اثر نمی گذارد چون فرآیند ساخت و ساز دو سال طول می کشد. پس، رونق ساخت سال 85 باید در سال 86 اثرگذار شود که آن سال هم این طور نشد.

به این ترتیب، از هر زاویه ای که به واقعیت بازار مسکن نگاه شود، رابطه واقعی کاملا متضاد از ادعای مطرح شده است.

در سال های 89 و 90 که دوره ثبات نسبی قیمت و آرامش بازار مسکن بود، بازار ساخت و ساز از این اتفاق، نفع برد به طوری که در آن دو سال، نبض سرمایه گذاری ساختمانی در تهران، وضعیت قابل قبول یا همان رونق را داشت.

در سال های 89 و 90، رشد زیر 10‌ درصد قیمت مسکن به رشد 50 درصدی تیراژ ساخت مسکن در هر سال منجر شد. این، یعنی نفع سرمایه گذاری ساختمانی از ثبات قیمت مسکن که نباید به اثرپذیری قیمت از رشد تیراژ ساخت تعبیر شود بلکه، اثرگذاری آن را نشان می دهد.

آنچه طی جهش قیمت مسکن و اثرپذیری نبض تولید مسکن در دهه 80 اتفاق افتاد، عینا در اوایل دهه 90 و همچنین اواخر دهه 90، تکرار شد.

در سال 91 قیمت مسکن 47‌ درصد جهش کرد و ساخت و ساز نیز با رشد مثبت اما خفیف همراه شد.

علت اینکه در آن سال، رشد تیراژ زیر 10‌ درصد بود، به رشد تاریخی ساخت و ساز در سال 90 ناشی از اجرای طرح تفصیلی تهران برمی‌‌‌گردد که ظرفیت برای سال 91 تا حدودی تکمیل شده بود.

کارنامه سال 90 و 91 کاملا نادرست بودن آن فرضیه را بار دیگر تایید می کند چرا که در سال 90، تیراژ ساخت جهش می کند و سپس در سال 91، قیمت مسکن با رشد شدید مواجه می شود. پس، ساخت روی قیمت موثر نبوده است بلکه محرک هایی با قدرت بیشتر از عرضه جدید، روی سطح قیمت ملک تاثیرگذار هستند.

بعد از جهش قیمت در سال 91، در سال های 92 تا 94 با افت تورم مسکن و کاهش قیمت، بار دیگر ساخت و ساز به رکود می رود به طوری که تیراژ ساخت رشد‌‌‌های منفی 6 درصد، منفی 58‌ درصد و منفی 34‌ درصد را تجربه می کند. بهترین سال های سرمایه گذاری ساختمانی باز هم بعد از جهش و سپس تخلیه قیمت، در سال های 95 و 96، یعنی دوره ثبات قیمت، رقم می خورد.

در این دو سال بازار ساخت مسکن شاهد روند افزایشی عرضه جدید بود. اما در سال های اخیر، یعنی از سال 97 تاکنون که شاهد جهش تاریخی قیمت مسکن بوده ایم، میانگین رشد سالانه قیمت، رقم 62‌ درصد بوده و رکود سنگین تولید مسکن، رشد سالانه چهار ‌درصد را به ثبت رسانده است. البته علت همین رشد مثبت ناچیز، ورود مستقیم دولت و شهرداری به بازار خانه سازی بوده است وگرنه، سرمایه گذاران ساختمانی قدرت سرمایه گذاری را کامل از دست داده اند.

این واقعیت، چه درسی دارد؟

مدیران شهر تهران که مسوولیت تنظیم ضوابط ساخت و ساز و رگولاتوری بازار مسکن را برعهده دارند اگر دچار سوءبرداشت از رابطه بازار ساخت و قیمت مسکن شوند، مسیرهای بیراهه سیاستگذاری کماکان ادامه پیدا می کند. طی سال های اخیر این تصور بوده که اگر مستقل از ‌سازوکار بازار، شهرداری یا دولت به بازار ساخت و ساز ورود کنند، مساله قیمت مسکن و قدرت خرید خانوارها حل می شود. اما واقعیتی که در این گزارش تشریح شد نشان می دهد، رفتار سرمایه گذار ساختمانی – تولیدکننده مسکن- به تورم مسکن گره خورده است.

تورم مسکن نیز طی همه این سال ها تابعی از سیاست های اقتصادی کشور و انتظارات تورمی بوده است. پس اگر قرار بر حل معادله مسکن است، سیاستگذار باید در گام اول، ریسک های تورم ساز در بخش مسکن را که عمده آنها بیرون این بازار است مهار کند.

در کشور نیز مطابق نمودار، طی سال های اخیر رشد شدید قیمت ها باعث رکود تولید مسکن شده است به طوری که، گسل بزرگی بین تورم مسکن در سطح بالا و رشد تیراژ ساخت در سطح بسیار پایین به وجود آمده است. سیاست های شهرداری مبنی بر تسهیل ساخت و ساز، موجب افزایش صدور پروانه می شود اما واحدهای مسکونی ساخته شده الزاما به بازار مصرف عرضه نمی شود چون، سازنده در شرایط تورمی کشور، از فروش طفره می رود.