وضعیت قرمز سازندگان مسکن در نیمسال اول بررسی شد

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، مدیران خرید ۱۰۰ شرکت ساختمانی از سراسر کشور با شرکت در نظرسنجی شامخ بخش مسکن و ساختمان، اوضاع بازار مسکن در شهریورماه را تشریح کردند. بر اساس تصویری که سازندگان از حال و روز بازار مسکن ترسیم کرده اند، نرخ بالای تورم ساخت از یکسو و ناتوانی در فروش واحدهای تکمیل شده از سوی دیگر، سرمایه گذاران ساختمانی را در بن‌‌‌‌بست دو طرفه محبوس کرده است.

بازار سرمایه گذاری ساختمانی با رکود سنگینی مواجه است؛ رکودی عمیق و پردامنه که از مدت ها پیش آغاز شده و هنوز هیچ نشانه ای از بهبود اوضاع مشاهده نمی شود. داده های گزارش شامخ ساختمان اتاق تعاون ایران در شهریورماه نیز گواهی می دهد که نه تنها سازندگان امیدی به تغییر وضعیت بازار ساخت و ساز ندارند، بلکه حتی بدتر شدن وضعیت این بازار را روایت می کند.

گزارش شامخ ساختمان یک نظرسنجی ماهانه از مدیران خرید شرکت های ساختمانی معتبر در سراسر کشور و شامل ۱۲ پرسش است که پاسخ به آنها نه مبتنی بر دریافت کلی و حسی شرکت کنندگان در نظرسنجی، بلکه بر اساس مستندات واقعی شرکت های ساختمانی ارائه می شود.

در نهایت میانگین مقادیر عددی پاسخ های ارائه شده در گزارش شامخ تعیین کننده وضعیت بازار سرمایه گذاری ساختمانی در ماه مورد ارزیابی است. در این گزارش عدد ۵۰ به عنوان مرز بین وضعیت مطلوب و نامطلوب در متغیرهای مختلف شناخته می شود و گویای رکود یا رونق در مورد برخی از پرسش هاست.

شامخ کل ساختمان در شهریور ماه که وضعیت کلی بازار سرمایه گذاری ساختمانی را از نگاه سازنده ها روایت می کند، با یک افت شدید از ۴۸ به ۴۱.۵ کاهش یافته است. به این ترتیب با حذف ماه های استثنایی و نیمه تعطیل فروردین، مقدار شامخ کل به پایین ترین میزان از آذرماه ۱۴۰۱ تاکنون رسیده که گویای استمرار رکود فراگیر ساختمانی و حتی تشدید رکورد در شهریورماه درمقایسه با مرداد است.

افزون بر این پیام اصلی که از گزارش شامخ شهریورماه دریافت می شود، شش پیام دیگر نیز می توان از این گزارش استخراج کرد که هر یک به نوعی گویای وخامت وضعیت بازار سرمایه گذاری ساختمانی است. شاخص انتظارات سرمایه گذاران ساختمانی از میزان کار و فعالیت در ماه آینده روی عدد مرزی ۵۰ توقف کرده و حتی نسبت به ماه گذشته یک واحد افت داشته است.

در واقع انتظار سازنده ها از میزان کار و فعالیت در شهریور، اندکی بهتر از انتظار آنها نسبت به فعالیت در مهرماه بوده است. این افت البته دور از انتظار هم نبود؛ کما اینکه در زمان انجام این نظرسنجی (روزهای آغازین مهرماه) ریسک تنش نظامی در کشور بروز کرد و حتی از احتمال وقوع جنگ با رژیم صهیونیستی سخن به میان آمد. به این ترتیب نااطمینانی ها به آینده اثر خود را به شکل کاهش یک واحدی شامخ انتظارات کار و فعالیت در ماه پیش رو نشان داد و سازنده ها برآورد مرزی خود را از وضعیت بازار ساخت و ساز در آینده در این نظرسنجی منعکس کردند. در یک مقایسه دیگر، میانگین شاخص انتظارات سازنده ها در گزارش شامخ طی ۶ ماهه اول امسال ۵۰ اما در سال گذشته ۵۶ واحد بوده است.

پیام سومی که شامخ منعکس می کند مربوط به تورم ساخت است. در پرسش های مرتبط با قیمت، قاعدتا هر چه شاخص محاسبه شده نهایی از مرز ۵۰ بالاتر باشد، روایتگر تورم بالاتر است. میانگین شاخص قیمت مصالح ساختمانی و مواد اولیه در ۶ماهه اول امسال تقریبا برابر با میانگین یکسال ۱۴۰۲ است.

این شاخص در گزارش شامخ شهریورماه ۶۸ بوده که برابر با میانگین نیمه اول امسال و همین طور میانگین ۱۲ ماهه سال گذشته است. به این ترتیب التهاب در بازار بالادست مسکن همچنان در سطح بالا ادامه دارد و درجه تب تورم مصالح ساختمانی در یک سال و نیم اخیر تغییر محسوسی نکرده است.

بدترین پیام از نبض بازار مسکن

شاخص فروش گزارش شامخ ساختمان ناظر بر میزان موفقیت شرکت های ساختمانی در فروش واحدهای تکمیل شده است. این شاخص در شهریورماه یکی از بدترین مقادیری که تاکنون تجربه شده است را به خود اختصاص داده و گویای تشدید رکود در بازار معاملات مسکن است. مقدار عددی شاخص میزان فروش محصولات در شهریورماه 35 واحد گزارش شده که گویای عمق رکود معاملات در بازار مسکن کشور است.

با استثنا در نظر گرفتن فروردین‌‌‌‌ ماه های سپری شده در پنج سال گذشته که گزارش شامخ ساختمان منتشر می شود و با توجه به نیمه تعطیل بودن این ماه، شرایط بازار مسکن متفاوت از روال معمول رقم می خورد، این مقدار برای شاخص میزان فروش از مهر 1401 تاکنون سابقه نداشته است.

به این ترتیب آشکار است که از نگاه شرکت های ساختمانی فعال و معتبر در کشور، نبض بازار معاملات مسکن به شدت افت کرده است. اگرچه هنوز گزارش رسمی بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن در شهریورماه منتشر نشده، اما گزارش مرداد ماه نیز موید وضعیت انجماد فروش در بازار معاملات مسکن پایتخت بوده است؛ کما اینکه در مرداد ماه فقط 3700 فقره معامله مسکن در شهر تهران انجام و ثبت شده است و تحقیقات میدانی حاکی است، این میزان احتمالا در شهریورماه تفاوت محسوسی با ماه میانی تابستان نداشته است.

مقایسه میانگین 6 ماهه اول امسال شاخص میزان فروش مسکن با میانگین 12 ماهه سال گذشته این شاخص نیز موید دیگری بر بدتر شدن میزان فروش شرکت های ساختمانی و عمیق تر شدن رکود معاملات مسکن است. میانگین مقدار این شاخص در 6 ماهه اول امسال 44 واحد بوده و این در حالی است که در یک سال 1402 این مقدار به طور متوسط 48 واحد گزارش شده بود.

هرچند هم در سال گذشته و هم امسال نبض بازار معاملات مسکن از لنز دوربین سازنده ها به شدت پایین گزارش شده و با توجه به مقدار زیر 50 گویای رکود سنگین است، اما در 6 ماهه اول امسال مبتنی بر گزارش شامخ شدت رکود معاملات مسکن بیشتر از سال 1402 بوده است.

شهریور بدتر از مرداد

پنجمین پیامی که سازنده ها از وضعیت بازار سرمایه گذاری ساختمانی مخابره می کنند، از مقایسه شاخص میزان فروش در شهریور نسبت به مرداد دریافت می شود. در حالی که شاخص میزان فروش در مرداد ماه 47 واحد اعلام شده بود، این شاخص در ماه پایانی تابستان 35 واحد بوده که نشان می دهد اگرچه در هر دو ماه مورد اشاره، معاملات مسکن رکودی بوده است، اما شدت رکود در شهریورماه با توجه به فاصله بیشتر شاخص مربوطه با مقدار مرزی 50، به مراتب بیشتر بوده است.

همچنین مقایسه ماهانه شاخص قیمت مصالح ساختمانی در شامخ شهریور ماه با مرداد حاکی است، نشانه ای از مهار تورم در این بازار وجود ندارد و سازنده ها همچنان به لحاظ قیمت تمام شده ساخت مسکن، در وضعیت قرمز قرار دارند. شاخص قیمت مصالح ساختمانی در تازه ترین گزارش شامخ ساختمان 68 گزارش شده است، در حالی که این مقدار در مردادماه 62 واحد بوده است.

افزایش شاخص مربوط به متغیرهای قیمتی در گزارش شامخ، گویای بدتر شدن وضعیت در آن بخش و به بیان دقیق تر، متورم تر شدن بازار مربوطه است. به این ترتیب وخامت وضعیت بازار مصالح ساختمانی در شهریور نسبت به مرداد، پیام دیگری است که از این گزارش مخابره می شود.

در نهایت هفتمین پیامی که گزارش شامخ ساختمان شهریورماه منعکس می کند، اثر تعطیلات متوالی و مکرر در ایام آخرین ماه تابستان بر وضعیت کلی بازار مسکن است. آمارهای مدون از فروردین ماه های بازار مسکن همواره موید این واقعیت بوده که تعطیلات هم بر میزان کار و فعالیت شرکت های ساختمانی و هم بر حجم معاملات مسکن اثر کاهشی دارد. شهریور کم رمق بازار مسکن نیز تحت تاثیر تقویم پرتعطیلات در این ایام قرار گرفته و این موضوع به تشدید رکود در بازار معاملات مسکن دامن زده است.

حصر سازنده ها

تصویر کلی که گزارش شامخ شهریورماه ارائه می کند، استمرار رکود ساختمانی و گیر افتادن سازنده ها در باتلاقی است که خروج از آن به سادگی میسر نیست. سازنده ها با توجه به تورم بالای هزینه ساخت، امکان اعلام قیمت فروش در سطوحی که با استطاعت متقاضیان مسکن تناسب دارد را از دست داده اند و به همین خاطر تقاضای خرید موثر برای واحدهای تکمیل شده در بازار مسکن به حداقل رسیده است.

در واقع نه امکان تعدیل قیمت از سوی سازنده ها وجود دارد و نه امکان خرید برای متقاضیان مسکن؛ بنابراین واحدهای تکمیل شده توسط سازنده ها منجمد و روانه یخچال بزرگ ملکی می شود. گزارش شامخ نشان می دهد طی نیمه اول امسال، رکود ساختمانی و فروش سال گذشته کماکان برقرار بوده است؛ هرچند وضعیت کلی رکود تشدید نشده است.

همچنین در نیمه اول سال 1403، سازنده ها نسبت به سال 1402 با افت بیشتر نبض فروش، بالا ماندن تورم تولید (ساخت) و در عین بهبود جزئی و نسبی انتظارات نسبت به آینده مواجه بوده اند. از طرفی سقوط فروش، ملتهب تر شدن هزینه ساخت و افت نبض ساخت به خاطر تعطیلات شهریور موجب شده فعالان ساختمانی در میانه بن بست سطح بالای قیمت تمام شده و رکود خرید محصور شوند.