انگیزه سرمایه‌گذاران ساختمانی در خطر آسیب

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، رئیس کانون سراسری انبوه سازان کشور با ارسال نامه ای به معاون حقوقی رئیس‌‌‌جمهور، موضع انبوه سازان نسبت به لایحه مالیات بر معاملات مکرر مسکن را تشریح کرد.

در این نامه دو دغدغه اصلی فعالان ساختمانی نسبت به وضعیت بازار به کما رفته مسکن پس از تصویب قانون مذکور تشریح و پیش بینی شده است که در این صورت ممکن است حجم اندک سرمایه هایی که در بازار ساخت و ساز باقی مانده است نیز روانه بازارهای دیگر شود و این وضعیت به منزله محدود شدن تولید مسکن خواهد بود.

بازار ساخت و ساز در شهر تهران و به تبع آن در دیگر شهرهای بزرگ از هشت سال قبل تاکنون در شرایط رکودی به سر می برد و تولید مسکن تحت تاثیر نبود استطاعت خرید ملک از سوی متقاضیان مصرفی و خانه اولی ها کاهش چشمگیری داشته است. این در حالی است که از نگاه انبوه سازان، تحدید ثانویه تولید مسکن می تواند از عواقب تصویب و اجرای لایحه مالیات بر معاملات مکرر مسکن باشد.

در نامه ای که با امضای سید محمد مرتضوی، رئیس کانون سراسری انبوه سازان خطاب به محمد دهقان معاون حقوقی رئیس‌‌‌جمهور درباره لایحه مالیات بر معاملات مکرر مسکن تنظیم شده و در اختیار ما قرار گرفته است، در وهله اول دغدغه و نگرانی سیاستگذار در ارتباط با سه مساله مهم بخش مسکن شامل حل مشکل اساسی و ضروری تامین مسکن اقشار نیازمند جامعه، ساماندهی و تنظیم رابطه منطقی بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن و نیز جلوگیری از افزایش بی رویه قیمت مسکن و سوداگری در این حوزه قابل درک و احترام عنوان شده است اما در عین حال کانون سراسری انبوه سازان با استناد به قانون بهبود مستمر محیط کسب و کار به دولتمردان یادآوری کرده که در مراحل بررسی موضوعات مربوط به محیط کسب و کار برای اصلاح و تدوین مقررات و آیین نامه ها نظر کتبی ذی نفعان و فعالان حوزه مربوطه از بخش خصوصی باید مورد بررسی قرار گیرد و حتی در صورت ضرورت از آنها برای حضور در جلسات تصمیم گیری دعوت شود.

با این حال در مورد لایحه مالیات بر معاملات مکرر ملکی هیچ نظرخواهی و استعلامی از تشکل موسوم به کانون سراسری انبوه سازان به عنوان یکی از اضلاع چندوجهی بازار مسکن صورت نگرفته است. آنگونه که در متن این نامه آمده است، در فرآیند تهیه و تنظیم لایحه مالیات بر معاملات مکرر مسکن، نظر تشکل های اقتصادی و صنفی مرتبط مورد بی توجهی قرار گرفته و مغفول مانده است.

جدای از این غفلت، مساله دیگر این است که حتی متن لایحه مذکور با وجود درخواست کانون سراسری انبوه سازان در اختیار این تشکل قرار نگرفته تا مورد ارزیابی دقیق تری به لحاظ محتوا قرار بگیرد.

بر اساس ماده یک پیش نویس اولیه این لایحه، تمام اشخاص حقیقی و حقوقی که اقدام به تملک واحد مسکونی یا زمین با کاربری مسکونی از هر طریق پس از ابلاغ این قانون می کنند در صورتی که نسبت به انتقال مالکیت از هر طریق به شخص حقیقی یا حقوقی دیگر در کمتر از سه سال پس از تاریخ تملک اقدام کنند، مشمول مالیات بر معاملات مکرر می شوند.

همچنین بر اساس آنچه تاکنون از جزئیات لایحه مالیات بر معاملات مکرر مسکن منتشر شده است، یک فرد حقیقی یا حقوقی می تواند یک ملک را خریداری کند و زیر یک سال همان ملک را فروخته و مشمول مالیات بر معاملات مکرر نشود، اما برای خرید و فروش ملک دوم به بعد مشمول مالیات بر معاملات مکرر خواهد شد. همچنین پس از تصویب این لایحه، هرگونه انتقال مالکیت اعم از فروش وکالتی نیز مشمول مالیات بر معاملات مکرر مسکن خواهد بود.

در این لایحه ساخت مسکن و تولید به طور کامل از شمول مالیات بر معاملات مکرر خارج شده است، به این معنا که اگر یک شخص حقیقی یا حقوقی به طور مثال ۱۰۰ واحد مسکونی را در یک زمان ساخته و آنها را به فروش برساند، مشمول مالیات بر معاملات مکرر نخواهد شد.

همچنین اگر فردی تعدادی واحد ملکی در یک سال خریداری کرده و زیر یک سال این واحدهای مسکونی را به فروش نرساند، مشمول مالیات ۶۰ درصدی معاملات مکرر ملکی در سال اول نخواهد شد. به این ترتیب تلاش سیاستگذار این است که این طرح فقط به هدف اصلی اصابت و دست دلالان را از بازار کوتاه کند.

با این حال مهمترین دغدغه انبوه سازان این است که اجرای مالیات بر معاملات مکرر می تواند موجب آسیب به اندک انگیزه سرمایه گذاران ساختمانی باقیمانده در بازار مسکن شود و به کاهش تولید بینجامد.

ما در سال های اخیر بارها به موضوع خروج بخش قابل توجهی از سرمایه های ساختمانی از بازار ساخت و ساز تحت تاثیر عوامل گوناگون پرداخته است؛ اما مهم ترین عاملی که پیش تر هم به آن اشاره شده، اخراج متقاضیان مصرفی مسکن از بازار تحت تاثیر جهش بی سابقه قیمت ملک طی پنج سال گذشته و رسیدن سهم خریدهای مصرفی به حداقل است.

بازار مسکن در شرایطی از رونق طبیعی برخوردار خواهد بود که سهم قابل توجهی از معاملات مسکن از ناحیه خریداران مصرفی سر بگیرد و طبعا بازاری که جنس اصلی تقاضا در آن سرمایه گذار ملکی است، بازار مطلوبی برای فعالیت حرفه ای در حوزه ساخت و ساز به شمار نمی آید، چراکه معامله گران غیرمصرفی نمی توانند ضامن بازگشت رونق به معاملات باشند.

در واقع این تقاضای مصرفی خرید ملک است که پایدار بوده و اگر استطاعت خرید از ناحیه متقاضیان مصرفی خرید ملک یعنی کسانی که خانه ای را به قصد سکونت خود و خانوارشان تملک می کنند، از بین برود، رونق پایدار بازار مسکن از بین می رود؛ رخدادی که پس از جهش قیمت مسکن در سال ۹۷ در بازار مسکن شهر تهران و برخی دیگر از شهرهای بزرگ کشور شاهد آن بوده ایم و همچنان این وضعیت بدون کمترین اثری از بهبود ادامه پیدا کرده است.

به این ترتیب در وهله اول جهش قیمت مسکن و از بین رفتن استطاعت خرید عمده متقاضیان مصرفی خانه موجب خروج بخش زیادی از سرمایه های ساختمانی از بازار مسکن در طول پنج سال گذشته شد و این موضوع به محدود شدن تولید مسکن انجامید تا آنجا که در طول سال های اخیر تیراژ ساخت و ساز سالانه در پایتخت از حداقل نیاز برآورد شده برای این کلانشهر کمتر بوده است.

انسداد کریدور تهاتر در بازار ساخت و ساز

تحدید ثانویه تولید مسکن آنگونه که در این نامه به آن پرداخته شده، ممکن است از بابت اجرای یک قانون مالیاتی جدید در بازار مسکن رخ دهد و به موج دوم خروج سرمایه گذاران ساختمانی در بازار مسکن بینجامد. آنطور که رئیس کانون سراسری انبوه سازان در این نامه تشریح کرده است، ماجرا به خلق یک ابزار مالی جدید از سوی سازنده ها برای استمرار حیات در بازار سرمایه گذاری ساختمانی بازمی‌گردد که مالیات بر معاملات مکرر می تواند به نابودی آن منجر شود.

این ابزار مالی، تهاتر واحدهای مسکونی انبوه سازان با تولیدکنندگان مصالح و تجهیزات ساختمانی است. ایده‌‌‌آل و مطلوب سازنده ها این است که واحدهای مسکونی تکمیل شده خود را به متقاضیان مصرفی و خانه اولی ها بفروشند و سهم خریدهایی با انگیزه سرمایه گذاری به حداقل برسد؛ چراکه سرمایه گذاران ساختمانی به خوبی می دانند تنها رونق به واسطه حضور خریداران مصرفی ملک است که می تواند مانا باشد و منافع آنها را در بازار مسکن در بلندمدت تضمین کند.

با این حال واقعیت این است که بین این نقطه ایده‌‌‌آل و بدترین وضعیت ممکن یعنی رکود مطلق، عمیق و دامنه دار بخش مسکن چه در حوزه ساخت و ساز و چه در حوزه معاملات بازار، یک موقعیت میانه وجود دارد که اکنون سازنده ها در آن موقعیت به سر می برند. در این موقعیت میانه به طور کلی تیراژ ساخت و ساز به مراتب کمتر از نیاز بازار مسکن است اما همچنان بازار سرمایه گذاری ساختمانی زنده است و این حیات به واسطه حضور خریداران سرمایه ای در این بازار است.

در حال حاضر عمده واحدهای مسکونی ساخته شده از سوی سازنده ها توسط سرمایه گذاران ملکی که به بازار مسکن به چشم پناهگاهی برای حفظ ارزش دارایی های خود نگاه می کنند، خریداری می شود و البته سهم به مراتب کمتری نیز نصیب خریداران مصرفی می شود.

در عین حال بخش زیادی از واحدهای تکمیل شده نیز اصلا فروخته نمی شود، چراکه از یکسو بازار معاملات مسکن رونق ندارد و از سوی دیگر گروهی از سازنده ها نیز خود با توجه به نااطمینانی ها نسبت به آینده و چشم اندازی که از تورم مسکن پیش بینی می کنند، از فروش واحدهای تکمیل شده خودداری می کنند و به این ترتیب خواسته یا ناخواسته، به مصلحت یا به دور از مصلحت، بخشی از واحدهای ساخت و سازهای چند سال اخیر در ملکیت سازنده ها باقی مانده و این یعنی بخشی از سرمایه های ساختمانی به این ترتیب از بازار خارج شده است.

در این وضعیت میانه و در نبود تقاضای مصرفی موثر، سازنده ها با روی آوردن به یک ابزار مالی جدید یعنی تهاتر واحد مسکونی با تولیدکنندگان مصالح و تجهیزات، توانسته اند تا حدودی خود را با شرایط نه خوب و نه بد یا به عبارتی قابل تحمل فعلی تطبیق دهند و این ابزار را به عنوان کریدوری برای حفظ حیات بازار ساخت و ساز تلقی می کنند.

با این حال نگرانی اصلی انبوه سازان این است که با اجرای مالیات بر معاملات مکرر مسکن این کریدور مسدود و شرایط برای تولیدکنندگان مسکن به مراتب دشوارتر از وضعیت کنونی شود. طبیعی است تولیدکنندگان مصالح ساختمانی که حاضر به دریافت مابه‌‌‌ازای معاملات خود با سازنده ها به صورت واحد مسکونی هستند، با انتشار اخباری درباره در دستور کار قرار گرفتن لایحه مالیات بر معاملات مکرر مسکن درباره سرنوشت این نوع از معاملات نگران شوند و این طور تلقی کنند که دیر یا زود خرید و فروش های ملکی آنها نیز از جنس معاملات سوداگرانه تلقی خواهد شد و مجریان قانون برای مالیات ستانی به سراغ آنها خواهند آمد.

همین نگرانی در صورتی که فراگیر شود، می تواند موجب از بین رفتن ابزار مالی تهاتر با مصالح فروشان از سوی سازنده ها شود و عملا اندک سرمایه های باقی مانده در بازار ساخت و ساز نیز با مشاهده دشواری های پس از اجرای مالیات جدید ملکی از این بازار خارج شود؛ خروج یا به عبارت بهتر اخراجی که موجب کاهش بیش از پیش آمار خانه سازی در تهران و کشور خواهد شد و این درست برخلاف اولویتی است که سیاستگذار در بخش مسکن به آن قائل است.

به این ترتیب نحوه مواجهه با ابزار تهاتر از یکسو و نگرانی از کاهش انگیزه سازندگان حرفه ای و تصمیم آنها به خروج از بازار مسکن از سوی دیگر، دو دغدغه اصلی کانون سراسری انبوه سازان درباره عواقب احتمالی اجرای مالیات بر معاملات مکرر مسکن است که در این نامه به آنها پرداخته شده است.

در همین رابطه در متن این نامه تاکید شده که افزایش عرضه و تولید مکفی مسکن در چارچوب طرح آمایش سرزمین و طرح جامع مسکن، راهبرد استراتژیک و اصلی حل مساله تامین مسکن در استطاعت برای اقشار نیازمند و متقاضیان است. همچنین هشدار داده شده که وضع قوانین متعدد و بعضا متناقض با یکدیگر و در برخی موارد ناسازگار با سیاست های کلی و اصلی اقتصادی قطعا راهگشا و حلال مشکلات نخواهد بود.

انتظار انبوه سازان این است که موضوعات پیرامونی لایحه مذکور از جمله آنچه درباره ابزار مالی تهاتر به آن پرداخته شد، از سوی سیاستگذار با دقت مضاعف لحاظ شود و این جز با کسب نظر از ذی‌نفعان و فعالان کسب و کار سرمایه گذاری ساختمانی میسر نیست.

حل بحران مسکن از مسیر مهار تورم

جزئیات نامه کانون سراسری انبوه سازان به معاون رئیس‌‌‌جمهور پیرامون لایحه مالیات بر معاملات مکرر ملک که در سیزدهم اردیبهشت ماه ارسال شده است، علاوه بر اینکه سیاستگذار را از نگرانی های فعالان ساختمانی درباره عاقبت عملیاتی شدن این مالیات و دغدغه آنها نسبت به دشواری حفظ اندک سرمایه های ساختمانی باقی مانده در بازار ساخت و ساز آگاه کرده است.

اما یکی از بندهای مهم این نامه ناظر بر پیشنهاد مصلحانه نماینده فعالان ساختمانی به سیاستگذار برای سامان دادن به بخش مسکن است؛ پیشنهادی که از مسیری متفاوت از ابزار مالیاتی که دولت بر آن متمرکز شده است، می تواند بازار مسکن را با کمترین آسیب آرام کند. این مسیر مصلحانه برای مهار بحران مسکن «هدایت حجم عظیم نقدینگی به سمت بخش مولد اقتصاد» است که به صراحت در نامه مرتضوی به دهقان به آن اشاره شده است.

در واقع این هدایت سرمایه ها به بخش مولد اقتصادی است که موجب خروج سرمایه گذاران ملکی از این بازار خواهد شد و به تدریج با پیش بینی سیاست های مکمل از جمله ترمیم استطاعت خرید متقاضیان مصرفی مسکن می تواند موجب تنظیم بازار مسکن و برقراری تعادل میان عرضه و تقاضا در این بازار شود.

به بیان دیگر سیاست های کلان اقتصادی است که می تواند موتور معاملات غیرمصرفی در بازار مسکن را خاموش کند. برای تحقق این هدف یعنی هدایت سرمایه ها به بخش مولد اقتصاد لازم است پیش از هر چیز انتظارات تورمی مهار شود. این موضوع نه تنها می تواند تورم مسکن را از طریق کنترل تورم عمومی مهار کند، بلکه به کاهش تقاضای خرید سرمایه ای و سوداگری در بازار مسکن می انجامد و از جذابیت این بازار برای سرمایه گذاری می کاهد.

واقعیت این است که تقاضای سرمایه ای در بازار ملک نه فقط در ایران بلکه تقریبا در همه کشورهای جهان همواره وجود داشته و دارد و معاملاتی که از سوی معامله گران با انگیزه سرمایه گذاری صورت می گیرد، بخشی از واقعیت بازار مسکن است.

البته میزان فراگیری این پدیده در کشورهای مختلف متفاوت است و دغدغه سیاستگذار اکنون این است که از حجم تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن کشورمان بکاهد و زمینه حضور پررنگ تقاضای مصرفی ملک را به این ترتیب فراهم کند. اما برای تحقق این موضوع باید به جای مسیرهایی که به تحدید بیش از پیش تولید مسکن می انجامد و می تواند آسیب های جبران ناپذیری به حضور موثر سرمایه ها در بازار ساخت و ساز که یکی از مهم ترین عرصه های فعالیت بخش خصوصی در کشور است، وارد کند، بر اصلاح سیاست های کلان اقتصادی و قرار گرفتن کشور در مسیر کاهش انتظارات تورمی و به دنبال آن مهار تورم عمومی متمرکز شود.

مهار انتظارات تورمی است که زمینه ساز هدایت نقدینگی به سمت بخش مولد اقتصادی خواهد شد و در غیر این صورت، اقداماتی که بقای سرمایه های حاضر در بازار ساخت و ساز را با چالش روبه‌رو کند یا به هر شکل به کاهش سرمایه گذاری ساختمانی منجر شود، در نهایت نتیجه ای جز کاهش عرضه در نسبت با حجم تقاضای مسکن و در نتیجه اثر افزایشی روی قیمت نخواهد داشت.

ضمن اینکه سیاستگذار نباید از این واقعیت تجربه شده طی سال های اخیر غفلت کند که اگر سرمایه ها از مسیر درست یعنی مهار تورم به سمت بخش مولد اقتصاد هدایت نشود، حتی اگر راه سرمایه گذاری در بازار مسکن مسدود شود، نقدینگی سرگردان روانه بازارهای دیگر خواهد شد و به هر حال در نهایت یک بازار دیگر تحت تاثیر هجوم نقدینگی توازن خود را از دست خواهد داد و با مشکل مواجه می شود.

ممکن است در یک برداشت ساده انگارانه اینطور تلقی شود که اگر سرمایه ها از بازار مهمی مثل بازار مسکن به بازار غیرمولد دیگری که تنظیم آن مثل مسکن اهمیت ندارد – به طور مثال بازار سکه – روانه شود، تا این اندازه مساله ساز نخواهد بود و در مجموع شرایط در بازار مسکن بهبود پیدا می کند. این در حالی است که تجربه سال های اخیر نشان دهنده اثر متقابل بازارها بر یکدیگر بوده و این یعنی وقوع التهاب در هر یک از بازارهای موازی جاذب سرمایه بعضا بلافاصله و گاهی با اندکی تاخیر در سایر بازارها مشهود می شود.

انتظار می رود سیاستگذار در سالی که از سوی رهبر انقلاب با عنوان مهار تورم، رشد تولید نامگذاری شده است، نه تنها تمرکز خود را بر سیاست های ضد تورمی از طریق مهار انتظارات تورمی به واسطه کاهش نااطمینانی ها نسبت به آینده معطوف کند، بلکه از هر تصمیمی که احتمال دارد آثار کاهشی بر تولید بگذارد و در نهایت موجب بر هم خوردن نسبت عرضه و تقاضا شود پرهیز کند.

هرچند جزئیات لایحه مالیات بر معاملات مکرر مسکن هنوز منتشر نشده است اما نگاه سازنده ها این است که عاقبت اجرایی شدن این مالیات، کاهش بیش از پیش عرضه مسکن آن هم در شرایطی که همین حالا بازار ساخت و ساز هشت سال رکود پیاپی را پشت سر گذاشته و سرنوشت آن در سال جاری نیز از حیث رکود – رونق مشخص نیست، خواهد بود. این در حالی است که متولیان مسکن در رسانه ها از امید به رشد تولید مسکن به دنبال تصویب و اجرای این لایحه سخن گفته اند.