تعیین سقف اجاره‌بها بدون ضمانت اجرایی است

به گزارش ساختمان آنلاین: نکته قابل تأمل در قیمت گذاری بازار اجاره این است که حسن اجرای آن نیازمند وجود یک بانک اطلاعاتی شفاف و منسجم از بازار اجاره و خانه های خالی است که عملاً ایجاد کامل آن از تیرماه ۱۳۹۴ تاکنون در پیچ و خم وزارت راه و شهرسازی معطل مانده و با وجود الزامات قانونی و اصرار مکرر مجلس، همچنان اقدامی برای ایجاد آن انجام نمی شود.

تعیین سقف برای اجاره بها بدون پایه

در مصوبه ستاد تنظیم، مبنای اعمال سقف قیمت در قراردادهای جاری و دارای مستأجر، قیمت سال قبل قرارداد مدنظر قرار می گیرد و در مواردی که قرارداد جدید منعقد می شود نیز قیمت ثبت شده در قرارداد قبلی ملاک عمل خواهد بود؛ این در حالی است که بخش قابل توجهی از قراردادهای اجاره تمدیدی به صورت پشت نویس یا لفظی بوده و کد رهگیری جدید برای آنها صادر نشده است.

از سوی دیگر، این شیوه قیمت گذاری، عملاً در برابر واحدهای استیجاری جدید هیچ برنامه ای ندارد و فاقد قدرت اثرگذاری است؛ در حالیکه در بازار فعلی، آگهی های مربوط به همین واحدهای تازه وارد، گرای رشد قیمت را به سایر قراردادهای اجاره می دهند و کار را برای خانه دار شدن مستأجران جدید، به ویژه خانه اولی ها و زوج های جوان سخت کرده اند.

در فضای مجازی، مردم سؤالاتی را در مورد اجرای مصوبه تعیین قیمت اجاره مطرح کرده اند که برخی از آنها به مشخص نبودن قیمت پایه در اجرای این قانون اشاره دارد.

از نگاه جامعه، در بازاری که الزام صدور کد رهگیری برای قراردادهای اجاره به دلایل مختلف اجرا نمی شود و قراردادهای تمدید به واسطه فرار از هزینه تمدید و حق کمیسیون مکرر بنگاه، به صورت دستی یا لفظی تمدید می شوند، اجرای مصوبه ستاد تنظیم بازار جز با دعوای موجر و مستأجر امکان پذیر نیست.

از سوی دیگر، برخی از افراد به تجربه کشورهای مختلف برای تعیین قیمت منطقه ای اجاره اشاره کرده و از دولت خواسته اند پیش از اینکه نسخه ثابتی برای کل بازار اجاره کشور بپیچد، ابتدا زیرساخت موردنیاز برای احصای قیمت در بازار و همچنین ابزارهای کارآمد تشویق و تنبیه را فراهم آورد و بعد دست به اقدام بزند.

برخی نیز تعیین قیمت برای بازار اجاره در اقتصاد متورم ایران را ناروا دانسته و به مشکلاتی اشاره کرده اند که چنین قانونی می تواند برای خانوارهای متکی به درآمد اجاره ایجاد کند.

بی توجهی به تجربه ۲ ساله اجرای مصوبه ستاد مقابله با کرونا

تجربه اجرای مصوبه ستاد مقابله با کرونا برای تعیین قیمت اجاره در ۲ سال اخیر نشان می دهد، در مواردی که مالکان طرفدار قانون نبوده اند، کار به شوراهای حل اختلاف کشیده و عملا دو طرف را درگیر جنگ اعصاب کرده است.

با وجود این، معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی از موفقیت بالای قیمت گذاری بازار اجاره در سال های ۱۳۹۹و ۱۴۰۰ خبر می دهد و بدون اینکه آمار و استدلالی ارائه دهد، به وزارت راه در کنترل و ساماندهی بازار اجاره نمره قبولی می دهد؛ درحالی‌که محاسبات مبتنی بر آمار رسمی از رسیدن نسبت قیمت مسکن به درآمد اجاره (P/R) از میانگین ۱۵ به حوالی ۳۵ حکایت دارد که عملاً به منزله عقب ماندگی تورم اجاره از تورم مسکن است و معنای آن چیزی جز احتمال رشد متوالی قیمت اجاره حتی در دوره رکود و ثبات قیمتی بازار مسکن نیست.

فارغ از این محاسبات، گزارش های رسمی بانک مرکزی و مرکز آمار نیز در طول ۲ سال گذشته و به خصوص در ۶ ماه اخیر، بارها پرده از وخامت تورم در بازار اجاره برداشته است. در بهمن ماه ۱۴۰۰، رئیس‌جمهور نیز در واکنش به این تورم افسارگسیخته در این بازار، متولیان آن را به خط کرد.

حالا اما، ستاد تنظیم بازار مصوبه ای در مورد تعیین سقف قیمت اجاره ابلاغ کرده که براساس تجربه کشورهای توسعه یافته می توان با اجرای آن از معیشت و حق سکونت مناسب شهروندان دفاع کرد، اما برای اجرای این مصوبه از یکسو باید دولت و مجلس با فوریت راه‌حلی برای راه‌اندازی کامل سامانه ملی املاک و اسکان و شفاف سازی حوزه املاک و مستغلات پیدا کنند و از سوی دیگر انتظار می‌رود وزارت راه و شهرسازی با دقت و بدون غرض به بررسی اجرای چنین مصوبه‌ای در ۲ سال گذشته بپردازد و نتایج آن را بدون رتوش و تغییر به ناظران دولت و ستاد تنظیم بازار ارائه دهد تا اجرای این مصوبه بدون کمترین خطا و با بهترین نتایج همراه باشد.

ظرفیت مغفول سامانه شناسایی خانه های خالی

مصوبه ستاد تنظیم بازار برای تعیین سقف قیمتی در قراردادهای اجاره، بر مبنای اطلاعات ثبت شده قراردادها در سامانه املاک و مستغلات و کد رهگیری صادر شده برای آنها استوار است؛ درحالی‌که بخش قابل توجهی از قراردادهای تمدیدی به صورت دستی نوشته شده و عملا نه قانونگذار و نه مشاوران املاک از سابقه قیمتی این قراردادها اطلاعات شفافی ندارند.

همچنین یکی از پشتوانه‌های اجرای این مصوبه ستاد تنظیم بازار، تکلیفی است که برای شناسایی خانه های خالی و معرفی آنها به سازمان امور مالیاتی بر عهده وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته، اما از تیر ۹۴ تاکنون این تکلیف در وزارتخانه به‌طور کامل اجرا نشده و اصلاً در شرایط فعلی، بانک اطلاعات جامعی در بازار مسکن و اجاره وجود ندارد که اجرای این مصوبه را تضمین کند.

این در حالی است که اگر مانند بسیاری از کشورهای توسعه یافته، فقط همین یک سامانه مخصوص اطلاعات مالکیت و سکونت در بازار اجاره و مسکن ایجاد می‌شد و ملاک اصلی سکونت خانوارها، محاسبه مالیات املاک و تعیین جریمه خانه های خالی قرار می گرفت، نه تنها سیاستگذار دید واقعی و جامعی نسبت به کل بازار پیدا می کرد، بلکه کنترل قیمت در بازار اجاره و همچنین اجرای سیاست های حمایتی در بازار مسکن نیز تسهیل می شد.

ظرفیت قانون ایجاد چنین سامانه‌ای در ایران وجود دارد و در هفت سال گذشته، اقدامات جسته و گریخته برای ایجاد آن تحت عنوان سامانه ملی املاک و اسکان انجام شده است، اما از یکسو ابهام قابل توجه حوزه مالکیت و سکونت املاک و مستغلات و از سوی دیگر ترک فعلی طولانی مدت متولیان اجرای قانون در وزارت راه و شهرسازی باعث شده این سامانه حداقل با توانمندی مورد نیاز بازار مسکن و اجاره شکل نگیرد؛ همچنان که از ابتدای سال گذشته تاکنون، باوجود الزام قانونی دریافت مالیات از خانه های خالی، همچنان اطلاعات واثق و مکفی برای اجرای قانون از طریق متولیان این سامانه به سازمان امور مالیاتی نرسیده و این قانون عملاً اجرا نشده است.

امید به همکاری ارکان بازار اجاره

به‌دنبال تصویب سقف قیمت در ستاد تنظیم بازار، وزیر راه و شهرسازی از موجران، مشاوران املاک و حتی مستأجران می‌خواهد به نرخ های تعیین شده برای افزایش قیمت اجاره پایبند باشند و دور قراردادهای صوری که یک تخلف بزرگ محسوب می شود، خط بکشند.

رستم قاسمی در مصاحبه با تلویزیون گفت: نرخ های ابلاغی که دقیقاً مانند مصوبه ستاد مقابله با کرونا در ۲ سال گذشته است، با کار کارشناسی ستاد تنظیم بازار تعیین شده است. او در مورد نحوه نظارت بر اجرای این مصوبه، گفت: در سامانه‌های حوزه مسکن، مشخص است و می توانیم تشخیص بدهیم که در سال گذشته قیمت چقدر بوده و امسال چقدر باید بالا برود.

این اظهارنظر وزیر راه و شهرسازی در حالی است که هیچ آمار مشخصی از میزان ثبت قراردادهای اجاره در کشور وجود ندارد و براساس گزارش‌های میدانی می‌توان ادعا کرد حدود نیمی از بازار، قرارداد دارای کد رهگیری ندارند یا قرارداد رسمی آنها در یک یا چند سال اخیر به‌صورت دست نویس یا لفظی تمدید شده و اساساً قیمت آنها با چیزی که در سامانه‌ها ثبت شده، مغایرت دارد؛ درنتیجه نظارت بر آنها جز با پلیس‌بازی در بازار املاک امکان‌پذیر نیست.

وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه نرخ‌های تعیین‌شده، حداکثر میزان افزایش مجاز اجاره‌بهای مسکن در کشور است، گفت: امسال نظارت براساس نرخ اجاره سال قبل است و درصورتی‌که مستأجری در آن خانه بوده برای تمدید در تهران ۲۵ درصد باید اجاره افزایش یابد و مستأجر جدید هم ۲۵ درصد بیشتر از مستأجر قبلی پرداخت کند.