سهم مسکن در زندگی خانوارهای ایرانی

به گزارش ساختمان آنلاین:  بر اساس گزارش های رسمی زمان خانه دار شدن برای افراد در سال ۹۹ به بیشترین میزان خود رسیده و افراد می‌بایست برای خرید ۱۰ متر مربع واحد مسکونی کل درآمد سال را بدون اینکه ریالی از آن هزینه کنند، برای بخش مسکن کنار بگذارند.

گزارش‌های رسمی نشان می‌دهد در دهه نود شاخص توان پذیری مسکن در کشور همراستا با افزایش هزینه‌ها و متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی، افت داشته و مدت زمان لازم برای خانه‌دار شدن را نیز طولانی‌تر کرده است.

در سال گذشته خانواده‌های شهری حدود ۴۳ و خانواده‌های روستایی حدود ۲۳ درصد از کل هزینه‌کردشان را فقط برای مسکن انجام می دادند. نکته در این است که نسبت هزینه مسکن به کل هزینه خانواده‌های شهری در سال ۹۶ حدود ۳۲ درصد بود و طی چهار سال و در پایان ۹۹ به ۴۳ درصد رسید.

اگرچه که به نظر می‌رسد این نسبت در سال جاری افزایش بیشتری یابد، چراکه متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به ۳۳ میلیون تومان رسید و با توجه به اینکه سیگنال های مثبتی از کنترل تورم در بودجه سال آتی به بازار‌ها منتقل نشده، ادامه دار بودن روند فعلی در بازار مسکن و کاهش قدرت خرید متقاضیان در این بازار دور از ذهن نخواهد بود.

میزان هزینه و درآمد خانواده ها چقدر بوده است؟

متوسط هزینه خالص خانواده‌ها طی سال‌های ۹۶ تا ۹۹ تقریبا ۸۸ درصد افزایش داشته و از حدود ۳۳ میلیون تومان به ۶۲ میلیون تومان رسیده؛ البته که طی سال‌های ۹۱ تا ۹۹ هزینه خانواده‌های شهری حدود ۲۷۸ درصد افزایش داشته و از ۱۶.۴ میلیون تومان به ۶۲ میلیون تومان رسیده، در این مدت متوسط هزینه های خانوار روستایی نیز ۲۴۰ درصد بیشتر شده؛ خانواده‌های روستایی در سال ۹۱ حدود ۱۰ میلیون تومان هزینه داشتند که در سال گذشته به ۳۴ میلیون تومان رسید.

در این بین درآمد سرانه طی سال‌های ۹۱ تا ۹۹ برای خانواده‌های شهری افزایشی ۳۴۰ درصدی داشته و از ۱۶.۷ میلیون تومان به ۷۴.۶ میلیون تومان رسید؛ در این مدت متوسط درآمد سالانه برای خانواده‌های روستایی نیز جهشی ۳۲۰ درصدی داشته و متوسط درآمدشان در سال ۹۹ به ۴۲ میلیون تومان گزارش شده بود.

در بخش دیگری از گزارش های رسمی به سهم هزینه های غیرخوراکی در سبد مصرفی خانواده های شهری نیز اشاره شده که از حدود ۷۳ درصد برای سال ۹۱ به ۷۴.۱ درصد برای سال ۹۹ گزارش شد که این امر نشان می‌دهد خانواده‌ها مجبورند هزینه های بیشتری را برای کالا‌ها و خدمات غیرخوراکی مانند بهداشت و درمان، آموزش و مسکن بپردازند.

با این وجود گزارش‌هایی از کاهش مصرف برخی کالا‌های غیرخوراکی مانند تفریح و آموزش نیز منتشر شده که این امر می‌تواند بر سلامت جسمانی و روانی جامعه تاثیرات منفی بگذارد.

اگرچه کالا‌های غیرخوراکی در صورت بالا رفتن تورم به عنوان یکی از اولین کالا‌ها از سبد مصرفی خانواده‌ها کنار گذاشته می‌شوند (به عنوان مثال افراد چکاپ‌های سلامتی سالانه خود را انجام نمی‌دهند یا بر یادگیری یک مهارت جدید سرمایه‌گذاری نمی‌کنند)، اما آنچه در داده‌های رسمی خودنمایی می‌کند، احتمال انحصار بازار مسکن برای خانواده‌هایی است که پیش از نوسانات ارزی در سال ۹۷ خانه داشته‌اند؛ به بیان دیگر بالا رفتن سهم هزینه‌های غیرخوراکی از کل هزینه‌های خانوار «خانه اولی» در بازار مسکن نخواهیم داشت.

در این راستا و در بخش دیگری از گزارش مرکز آمار به متوسط قیمت فروش هر مترمربع واحد مسکونی در تهران اشاره شده که از سال ۹۱ تا ۹۹ افزایشی ۷۱۶ درصدی داشته و از سه میلیون تومان به ۲۴.۵ میلیون تومان رسیده است که می توان گفت بازار مسکن در دهه 90 خسارت های زیادی دیده است به گونه ای که برخی معتقد هستند که بازار مسکن طی 10 سال به جهنم مصرف کنندگان و تولیدکنندگان خانه و بهشت سوداگران ملکی تبدیا شده است.

نسبت هزینه خالص مسکن به کل هزینه خانوار‌های شهری در سال ۹۹ حدود ۴۳ درصد و برای خانواده‌های روستایی نیز ۲۳.۱ درصد بوده است؛ از آنجایی که کل هزینه غیرخوراکی شهرنشینان ۴۶ و روستاییان نیز ۲۰ میلیون تومان بوده؛ خانواده‌های کشور به‌طور متوسط هزینه‌ای در حدود ۱۸ تا ۲۶ میلیون تومان تنها برای بخش مسکن کنار گذاشته شده؛ خرید یا اجاره واحد مسکونی که با توجه به قیمت فروش، همچنین اجاره‌ها، این مبلغ بسیار کمتر از کف بازار در برخی شهرهاست.

سهم مسکن از هزینه خانوارها چقدر بوده است؟

با استناد به داده های رسمی، متوسط درآمد‌ها در کشور در دهه ۹۰ بیشتر از هزینه‌ها بوده، اما آهنگ رشد قیمت‌ها و نوسانات لحظه‌ای در بازار‌ها و به خصوص بازار مسکن باعث شده که تفاوت میان درآمد و هزینه کمکی به کاهش مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن افراد نکند.

در گزارش‌های مرکز آمار متوسط قیمت فروش واحد مسکونی پایتخت در سال ۹۹ حدود ۲۴.۵ میلیون تومان اعلام شده؛ اگرچه حدود پنج و نیم میلیون تومان از اعداد و ارقام گزارش بانک مرکزی کمتر است، اما بزرگ ترین مساله و مهم‌ترین چالش برای تقاضاکنندگان و سیاستمداران همچنان تضعیف شدید قدرت خرید و تعداد سال‌های خانه دار شدن برای افراد و به خصوص در شهر تهران است.

به عنوان مثال برای خرید یک واحد ۸۰ متری در تهران با متوسط قیمت ۲۴.۵ میلیون تومان برای هر مترمربع به حدود یک میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان نیاز است. با فرض اینکه درآمد یک خانواده در حد ۷۴ میلیون تومان باقی بماند و به هیچ عنوان از آن استفاده نشود، پس از ۲۶ سال و چهار ماه آن خانواده می‌تواند واحد مسکونی مذکور را بخرد.

واحدی که پس از ربع قرن نه تنها کلنگی شده بلکه به تعمیرات زیادی نیاز دارد تا قابل سکونت شود. حال اگر مبنا محاسبه برای متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی، داده‌های بانک مرکزی باشد، در این صورت خانواده‌ای پس از ۳۲ سال و چهار ماه بدون اینکه ریالی از درآمد سالانه‌شان را هزینه کنند، صاحب خانه می‌شوند.

سال ۹۹ بدترین سال برای متقاضیان خرید مسکن

اعداد و ارقام نشان می‌دهد در سال ۹۹ شاخص توان پذیری مسکن که همان نسبت قیمت متوسط مسکن به متوسط درآمد سالانه خانوار است، به بدترین وضعیت خود در دهه ۹۰ رسیده است.

براساس داده‌های رسمی نسبت درآمد خانوار شهری به متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در سال ۹۹ نیز به کمترین میزان خود؛ ۹.۷ درصد رسیده این درحالی است که این رقم برای سال ۹۶ حدود ۲۲.۸ درصد گزارش شده بود؛ مقایسه این دو سال نشان می‌دهد که تا چه اندازه قدرت خرید افراد در مناطق شهری تضعیف شده و در سال ۹۹ به پایین‌ترین سطح یک دهه خود رسیده است.

نکته دیگری که درخصوص نسبت متوسط درآمد خانوار شهری به متوسط قیمت هر متر مربع مسکن باید به آن توجه کرد، افت قدرت خرید افراد در سالی است که متوسط درآمد‌ها در قله یک دهه قرار دارند.

بدین معنا که به‌رغم افزایش ۱۰۳ درصدی درآمد‌ها در یک دهه، زمان انتظار برای خرید خانه طولانی‌تر شده که این امر نشان می‌دهد افزایش درآمد‌ها برای پوشش هزینه های ضروری مانند برخی کالا‌های خوراکی و غیرخوراکی مناسب هستند و برای هزینه های بزرگ‌تر مانند خرید مسکن، پاسخگو نخواهند بود.

گزارش‌ها نشان می‌دهد در هر بر‌هه‌ای که خوش‌بینی نسبت به آینده اقتصادی کشور شکل گرفته، شاخص توان‌پذیری مسکن نیز بهبود یافته و قدرت خرید افراد در این بازار نیز تقویت شده بود.

قیمت هر متر خانه در تهران به ۳۳ میلیون رسید

در بهمن ماه ۱۴۰۰ متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران ۳۳ میلیون و ۶۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه در سال قبل به ترتیب ۰.۴ و ۱۶.۴ درصد افزایش یافته است. بر اساس اعلام بانک مرکزی تعداد معاملات انجام شده نیز در این ماه حدود ۸.۵ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل ۱۳.۱ درصد کاهش و در مقایسه با ماه مشابه در سال گذشته ۱۱۷.۸ درصد افزایش را نشان می‌دهد.

اقتصاد24