به گزارش ساختمان آنلاین: بررسی ها با استناد به تازه ترین آمارهای رسمی درباره وضعیت بازار مسکن و زمین در شهرها در حالی نشان دهنده دو رویداد تازه در بازار املاک کشوری است که در عین حال، نتایج این بررسی ها، واقعیت های دیگری را در ارتباط با بازار زمین و همچنین موانع خروج از رکود ساختمانی در شهرها، فراتر از آمار اعلام شده، نمایان می کند.
در شرایطی که براساس آمارهای رسمی، در سال 1400 هم سطح متوسط قیمت و هم تورم نقطه به نقطه در بازار معاملات زمین های مسکونی نسبت به متوسط قیمت و تورم بازار معاملات خرید خانه و آپارتمان، (برخلاف سال های قبل)، کمتر بوده است اما، ارزان تر بودن زمین نسبت به مسکن، نتوانسته است به عنوان عاملی محرک برای رشد فعالیت های ساختمانی در شهرهای کشور، منجر به ترغیب سازنده ها به ساخت و ساز و حرکت این بازار در مسیر خروج از رکود شود.
نسبت قیمت زمین به مسکن به عنوان یکی از معیارها و دماسنج های مهم بازار مسکن، از عوامل تعیین کننده سود سازنده ها از فعالیت های ساختمانی است. هر چه تورم و سطح قیمت در بازار معاملات زمین کمتر از بازار معاملات مسکن باشد، سازنده ها سود بیشتری از فعالیت های ساختمانی و ساخت و ساز به دست خواهند آورد و برعکس زمانی که فاصله این دو نسبت کاهش یافته یا نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن افزایش می یابد، چراغ خطر حاشیه سود ساخت و ساز برای سازنده ها روشن خواهد شد.
بروز دو رویداد متفاوت ملکی در سال 1400
براساس آمارهای رسمی متوسط قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در شهرهای کشور به 11 میلیون و 250 هزار تومان در سال 1400 رسید که این میزان در مقایسه با مدت مشابه سال قبل -سال 1399- معادل 44 درصد افزایش یافته است.
در سال گذشته (1400) همچنین متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کشور به 11 میلیون و 840 هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با سال 99 (تورم نقطه به نقطه) 48 درصد رشد را نشان می دهد. آمارها نشان می دهد در سال گذشته بعد از چند سال متوالی، نه تنها متوسط قیمت هر مترمربع زمین در کشور از میانگین کشوری هر مترمربع مسکن کمتر شد بلکه تورم نقطه به نقطه زمین نیز از تورم نقطه به نقطه مسکن کمتر شد. نه تنها در آمار یکساله این موضوع نمایان است بلکه در هر چهار فصل از سال 1400 نیز این موضوع صادق بوده است.
سوال مهمی که در این زمینه وجود دارد آن است که آیا موضوع سبقت قیمت و تورم مسکن از زمین در شهرها مطابق با آنچه در سال 1400 در بازار کشوری املاک مسکونی رصد شد، در سال های گذشته نیز وجود داشته است؟ پاسخ به این سوال منفی است.
آمارها نشان می دهد دست کم در دو سال قبل یعنی سال های 98 و 99 این موضوع صادق نبوده است. در سال 98 متوسط قیمت زمین در کشور 95 درصد رشد کرد در حالی که تورم نقطه به نقطه در بازار مسکن در این سال معادل 67 درصد گزارش شد.
در سال 99 نیز تورم نقطه به نقطه در بازار زمین و مسکن با فاصله اندک، (تورم جزئی بالاتر زمین به مسکن)، حول و حوش 100 درصد بود. در سال گذشته نه تنها سطح متوسط قیمت و همچنین تورم نقطه به نقطه در بازار زمین کمتر از بازار مسکن شد، بلکه یک رویداد مهم دیگر نیز در این بازار رصد می شود.
این رویداد مربوط به عدد حاصل از محاسبه نسبت متوسط قیمت زمین به قیمت مسکن است. آمارها نشان می دهد در شرایطی که نسبت قیمت زمین به مسکن (یکی از مهم ترین عوامل تعیین کننده حاشیه سود سازنده ها)، در اوایل دهه 90 معادل 8/ 0 بود، این نسبت در سال 99 به حول و حوش عدد یک یعنی برابری متوسط قیمت زمین و میانگین قیمت مسکن رسید.
اما در سال 1400 این نسبت به 91/ 0 رسید. در حالی که در تهران این نسبت عدد 5/ 1 را نشان می دهد. معنای این آمارها این است که در شرایطی که متوسط قیمت زمین در شهر تهران از متوسط قیمت مسکن سبقت گرفته و به واسطه این رویداد زنگ خطر حاشیه سود سازنده ها به صدا درآمده است اما در کشور آمارها حکایت متفاوتی را نشان می دهند.
سال گذشته متوسط قیمت زمین نسبت به متوسط قیمت مسکن در کشور کمتر بود، در حالی که بالاتر بودن این نسبت در شهر تهران، به عنوان یکی از اصلی ترین عوامل بی میلی سازنده ها به ساخت و ساز از مهم ترین دلایل افزایش عمق رکود ساختمانی در پایتخت شناسایی شد.
با وجود این و با وجود شرایط متفاوتی که آمارها از نسبت قیمت زمین به مسکن در شهرها روایت می کنند، مانند تهران در سایر شهرها نیز رکود عمیق ادامه یافت و این موضوع منجر به ایجاد انگیزه در سازنده ها برای بازگشت به فعالیت های ساختمانی نشد.
آیا آمارها با واقعیت بازار انطباق دارد؟
بررسی آمارهای موجود در این زمینه دو سوال مهم را ایجاد می کند. یکی از این سوال ها این است که آیا در واقعیت بازار نیز متوسط قیمت زمین در شهرهای کشور از میانگین قیمت مسکن کمتر است؟ در واقع آیا آمارها با واقعیت های بازار منطبق است؟
سوال دوم این است که اگر این آمارها با واقعیت بازار انطباق دارد، چرا در سال گذشته که متوسط قیمت زمین از میانگین قیمت مسکن در کشور کمتر شد و این موضوع در تورم نقطه به نقطه نیز خود را نشان داد، انگیزه چندانی در سازنده ها برای بازگشت به بازار ساخت و ساز و از سرگیری فعالیت های ساختمانی در شهرها ایجاد نشد؟
حتی محاسبات صورت گرفته در این زمینه نشان می دهد نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن در مراکز استان ها، در زمستان سال گذشته، به طور متوسط به عدد 5/ 0 رسیده است. یعنی متوسط قیمت هر مترمربع زمین در مراکز استان های کشور براساس آمارهای اعلام شده نسبت به متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در این شهرها حدود یک دوم و کمتر از عدد نسبت همه شهرهای کشور است.
با وجود این، سازنده ها همچنان میل و رغبتی به ساخت و ساز ندارند. سازنده ها در شهر تهران یکی از اصلی ترین موانع ساخت و ساز و ورود به بازار فعالیت های ساختمانی را بالاتر بودن نسبت قیمت زمین به مسکن می دانند و این سوال را مطرح می کنند که در شرایط فعلی با چه قیمتی واحدها را بسازند که بتوانند با چه قیمتی آن را بفروشند.
در واقع سازنده های پایتخت با ابهام در فروش رفتن یا فروش نرفتن واحدها بعد از اتمام دوره ساخت با حاشیه سود منطقی مواجه هستند و یکی از اصلی ترین دلایل این موضوع را بالاتر بودن متوسط قیمت زمین از میانگین قیمت مسکن می دانند. اما در شهرهای کشور که هنوز متوسط قیمت زمین از میانگین قیمت مسکن کمتر است چرا سازنده ها تمایلی به ساخت و ساز ندارند؟
تحقیقات انجام شده از بازار زمین و مسکن شهرهای کشور برای صحت سنجی این موضوع و کشف واقعیت بازار املاک کشوری از معادله قیمت زمین کشوری رمزگشایی می کند. این تحقیقات درحالی از سراب ارزانی زمین در شهرها رونمایی می کند که در عین حال، موانع ساخت و ساز و بازگشت سازنده ها به فعالیت های ساختمانی را نشان می دهد.
بررسی ها نشان می دهد بنا بر سه علت مهم، واقعیت بازار زمین در شهرهای کشور فراتر از آمارهای اعلام شده و نسبت آماری متوسط قیمت زمین به مسکن در شهرهاست. نتایج تحقیقات در این باره نشان می دهد، اگرچه آمارها نشان می دهد نسبت قیمت زمین به مسکن در شهرهای کشور کمتر از یک است و متوسط آماری قیمت زمین نسبت به میانگین قیمت مسکن کمتر است اما واقعیت بازار فراتر از آمارها و به گونه ای متفاوت است.
افزایش وزن زمین های ارزانتر
یک علت مهم اینکه در آمارها متوسط قیمت زمین از متوسط قیمت مسکن شهرها کمتر شده است به این موضوع بر می گردد که در عمده شهرها وزن معاملات زمین های مناسب برای ساخت که از سوی سازنده ها مورد استقبال قرار می گیرد نسبت به گذشته کمتر شده است.
یعنی وزن زمین های نامناسب برای ساخت و ساز که سازنده ها تمایلی به ساخت بر روی آنها ندارند و قیمتی به مراتب پایین تر از زمین های مرغوب و مناسب برای ساخت و ساز دارند در معاملات ملکی سال گذشته افزایش یافته است. همین عامل باعث شده است که قیمت این زمین ها نیز در محاسبه متوسط قیمت زمین شهرها، با قیمت زمین های مرغوب لحاظ شده و باعث شود در آمارها متوسط قیمت زمین کشوری از میانگین قیمت مسکن شهرها کمتر شود.
تحقیقات انجام شده و اظهارات انبوه سازان مسکن در شهرهای کشور نشان می دهد در عمده شهرها به ویژه کلانشهرها و مراکز استان ها، زمین های مرغوب و قابل ساخت تقریبا به لحاظ سطح قیمت با متوسط قیمت مسکن برابر هستند. یعنی نسبت قیمت آنها با قیمت مسکن حول و حوش عدد یک است.
اما اینکه در آمارها این عدد حاصل از این نسبت کمتر از یک است یک دلیل مهم دارد که با بررسی واقعیت بازار می توان به آن دست یافت. واقعیت آن است که سطح خریدهای مصرفی از بازار مسکن نواحی ارزانتر شهرها به شدت افت کرده است. علت آن نیز مربوط به افت شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی، خانه اولی ها و افرادی است که به دلیل کمتر بودن سطح توانمندی مالی، متقاضی خرید مسکن از این نواحی ارزانتر در شهرها هستند.
بخش زیادی از متقاضیان خرید مسکن در این شهرها که به دلیل جهش قیمت مسکن دیگر قادر به خرید واحد مسکونی برای سکونت در آن نیستند، در یکسال گذشته اقدام به خرید زمین های ارزان قیمت در این نواحی کرده اند.
این در حالی است که رصد بازار معاملات مسکن شهرهای کشور نشان می دهد، در این شهرها، وزن بیشتر معاملات خرید مسکن (خانه های مناسب و آماده سکونت)، در نواحی گرانتر شهر متمرکز شده است. علت این موضوع نیز به دو عامل بر می گردد.
در حالی که تقاضای مصرفی و خانه اولی با سطح توان مالی محدود و شکننده در مناطق مصرفی و ارزان تر شهر با مشکل تامین مالی مواجه شده، بخشی از آنها به حاشیه بازار رانده شده و برخی به ناچار و برای حفظ ارزش دارایی خود در برابر تورم ملکی به امید به دست آوردن توان ساخت مسکن در آینده به بازار زمین های ارزان قیمت ورود کرده اند، متقاضیان با توان مالی بیشتر همچنان در بازار معاملات مسکن مناطق مرغوب تر و گران شهر حضور دارند و اقدام به خرید خانه می کنند.
از سوی دیگر، در سایر شهرها نیز مانند تهران وزن خریدهای سرمایه ای از خریدهای مصرفی بیشتر است. خریدهای سرمایه ای نیز عمدتا در مناطق بالاتر و گرانتر شهر متمرکز شده اند. بنا به همین دلایل هم‌‌اکنون وزن معاملات مسکن در مناطق گرانتر از کل معاملات مسکن شهرها افزایش یافته است و این موضوع سبب می شود متوسط قیمت مسکن در این شهرها افزایش یابد. در حالی که وزن معاملات خرید زمین در مناطق ارزانتر نسبت به گذشته تقویت شده است و متوسط قیمت این زمین ها در محاسبه سطح میانگین قیمت زمین شهرها، لحاظ می شود.
یک علت دیگر به ورود آمار قیمت مربوط به معاملات زمین های با کاربری غیرمسکونی به آمار متوسط قیمت زمین شهرها مربوط می شود. در برخی شهرها و شهرستان های کشور، برخی از اراضی با کاربری باغی، زراعی و کشاورزی، در محدوده شهرها و در بین زمین‌‌های با کاربری مسکونی پراکنده‌‌اند. در برخی از موارد، آمار مربوط به معاملات این زمین ها که سطح قیمت به مراتب کمتری از زمین های مسکونی دارند در آمار کلی قیمت زمین کشوری لحاظ می شود.
یک دلیل پایین‌‌تر بودن متوسط قیمت زمین به مسکن در برخی شهرها که در آمار کشوری نیز منعکس شده است مربوط به این موضوع است. از سوی دیگر، در برخی از شهرها، آمار مربوط به قیمت زمین های ارزان قیمت واقع در حومه شهرها که معاملات آنها در شهر اصلی انجام می شود، به آمار معاملات زمین این شهرها وارد شده و از این طریق بر سطح متوسط قیمت زمین در این شهرها در زمان آمارگیری کلی اثر می گذارد.
دلایل ادامه رکود ساختمانی چیست؟
انبوه سازان با اشاره به این عوامل موثر در محاسبه سطح متوسط قیمت زمین در کشور اعلام کردند: هم‌‌اکنون در عمده شهرها و مراکز استان ها این نسبت حول و حوش عدد یک است؛ یعنی متوسط قیمت زمین با متوسط قیمت مسکن در این شهرها تقریبا با هم برابر است. در برخی شهرها به ویژه شهرهای کوچکتر ممکن است این نسبت کمتر از عدد یک باشد که دلیل آن به فراوانی زمین و عدم مواجهه این شهرها با کمبود زمین مسکونی قابل ساخت بر می گردد.
با این حال، انبوه سازان و سازنده های مسکن در شهرهای مختلف معتقدند که ساخت و ساز حتی در شهرهایی که نسبت قیمت زمین به مسکن در آنها از عدد یک کمتر است همچنان فاقد حاشیه سود موثر و جذاب برای سازنده هاست و به همین دلیل است که حرکت بازار ساخت و ساز در فاز رکود کماکان ادامه دارد.
بررسی ها از وضعیت فعلی بازار ساخت و ساز مسکن در شهرهای کشور نشان می دهد هم‌‌اکنون دست کم 6 دیوار یا مانع برای خروج این بازار از فاز رکود وجود دارد. این موانع باعث می شود حتی در برخی از مناطق که همچنان قیمت زمین از قیمت مسکن ارزانتر است باز هم سازنده ها میلی به ساخت و ساز نداشته باشند.
نخستین دیوار یا مانع موجود در مقابل فعالیت های ساختمانی، «نبود تقاضای مصرفی موثر برای خرید واحدهای ساخته شده» است. در شرایطی که قدرت خرید متقاضیان مصرفی به ویژه خانه اولی ها به عنوان مصرفی ترین طیف تقاضای مسکن در شهرها سقوط کرده و به میزان چشمگیر کاهش یافته است، سازنده‌ها تمایلی به ساخت و عرضه جدید به بازار ندارند.
آنها اعلام کردند وقتی واحدی با هزینه بالا ناشی از افزایش شدید قیمت تمام شده ساخت و خواب دو ساله سرمایه های صرف شده در این زمینه، ساخته می شود باید در کوتاه ترین زمان ممکن با حاشیه سود منطقی به فروش برسد تا سازنده نیز بتواند ضمن انجام یک فعالیت اقتصادی به صرفه، عملیات جدید ساختمانی را آغاز کند.
اما زمانی که به علت جهش شدید قیمت ها و سقوط قدرت خرید عملا مشتری دست به نقد برای واحدهای آنها نیست، ساخت و ساز ریسک بالایی محسوب می شود.
دیوار دوم مربوط به جهش قیمت مصالح ساختمانی است. متوسط قیمت مصالح ساختمانی در کشور به شدت افزایش یافته است. سال گذشته، متوسط قیمت مصالح پرکاربرد ساختمانی تا دو برابر رشد کرد و از این مسیر هزینه ساخت مسکن و قیمت تمام شده را به‌شدت بالا برد. این موضوع نیز یکی از دلایلی است که مانع از ورود سازنده ها به فعالیت های ساختمانی می شود. به ویژه در شرایطی که رشد قیمت مصالح ساختمانی ادامه دارد و سازنده ها در تخمین قیمت تمام شده ساخت به واسطه استمرار تورم، ناتوان شده اند.
دیوار سوم مربوط به بالا بودن قیمت زمین است. سازنده ها می گویند قیمت زمین همچنان بالا و در بسیاری از موارد تامین آن از توان سازنده ها خارج شده است. به علاوه در شهرهای متوسط و کوچک و حتی برخی از کلانشهرها به دلیل بازار سنتی ساخت و ساز، محدودیت های مربوط به تراکم و تمایل مالکان برای انجام فعالیت ساختمانی توسط خودشان، مشارکت در ساخت بسیار کم است.
در تهران سازنده ها با این روش می توانند به جای صرف هزینه برای خرید زمین، روی زمین مالکان ساخت و ساز کرده و در پایان، سهم آنها از فرآیند ساخت را در قالب واگذاری تعدادی از واحدها، پرداخت کنند. اما در بسیاری از شهرهای کشور این روال وجود ندارد و سازنده باید از همان ابتدا هزینه صرف کرده و زمین خریداری کند.
دیوار چهارم مربوط به کمتر بودن قیمت فروش واحدهای نوساز از قیمت تمام شده ساخت در برخی شهرها به ویژه شهرهای متوسط است. در برخی از شهرها سازنده ها می گویند همین الان قیمت واحد نوساز از قیمت تمام شده واحد کمتر است و مردم حاضر به خرید مسکن براساس بهای روز و قیمت تمام‌شده نیستند.
یک علت دیگر که می توان از آن به عنوان علت پنجم ادامه رکود ساختمانی در شهرهای کشور و عامل بی انگیزگی سازنده ها برای ورود به عرصه ساخت و ساز یاد کرد، بازدهی بالاتر بازارهای اقتصادی موازی نسبت به بازار ساخت و ساز است.
هم‌‌اکنون حتی سود سفته بازی ملکی (خرید و فروش زمین و آپارتمان) بیشتر از سود ساخت و ساز است و برخی سازنده ها به این موضوع متمایل شده اند. دیوار ششم، ناشی از رشد شدید دستمزد و حق‌‌الزحمه نیروهای انسانی شاغل در پروژه های ساختمانی و همچنین افزایش بهای عوارض ساخت و ساز است.
