کارنامه قیمت مسکن در 22 منطقه پایتخت بررسی شد

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، گزارش های رسمی حکایت از آن دارد که میانگین قیمت مسکن در معاملات ماهانه پایتخت در پایان پاییز امسال نسبت به ابتدای بهار ۱۳۹۶ بالغ بر ۷/ ۱۱ برابر شده است. با این حال بررسی تفکیکی تحولات قیمتی به تفکیک مناطق لوکس، میانه و مصرفی شهر تهران حکایت از اختلاف معنادار سرعت رشد قیمت مسکن در بالا و پایین شهر تهران در این ماراتن ۲۳ فصلی دارد.

بررسی آماری نشان می دهد گسل قیمتی میان پنج منطقه شمالی تهران با ۱۱ منطقه واقع در نیمه جنوبی شهر در آذرماه امسال بزرگتر شده است.

میانگین قیمت مسکن در 23 فصل اخیر چه تغییراتی داشته است؟

مقایسه میانگین قیمت مسکن به تفکیک 22 منطقه شهر تهران در فاصله پنج سال و سه فصل اخیر، حاوی اطلاعات جالبی از نحوه تغییرات قیمت املاک در نواحی مختلف قیمتی بازار مسکن پایتخت است. از ابتدای سال 96 تا پایان پاییز سال 1401 در فاصله زمانی پنج سال و سه فصل یا به اصطلاح 23 فصل پیاپی، میانگین قیمت مسکن در محدوده های مختلف شهر با سطوح متفاوتی از رشد همراه بوده است.

مناطق 1 تا 5 شهر که در دسته بندی های متعارف بازار ملک تهران در دسته مناطق شمال شهر با قیمت متوسط به بالا محسوب می شوند با رشد 7/ 10 برابری قیمت مسکن در آذرماه امسال نسبت به ابتدای بهار 96 همراه بوده و به این ترتیب میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در پنج منطقه مذکور از شش میلیون و 900‌ هزار تومان در ابتدای سال 96 به 73 میلیون و 200‌ هزار در حال حاضر رسیده است.

این در حالی است که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در محله های پایین شهر تهران شامل مناطق 9 تا 20 در همین فاصله زمانی 11 برابر شده است؛ به این ترتیب که هر مترمربع آپارتمان معامله شده در این مناطق از 2 میلیون و 850‌ هزار تومان در شروع سال 96 به 31 میلیون و 200‌ هزار تومان در آذرماه سال جاری رسیده است.

البته از آنجا که گزارش رسمی قیمت مسکن به تفکیک مناطق تهران در معاملات دی ماه، برخلاف روال همیشه در ماهی که گذشت منتشر نشد، در حال حاضر به‌‌‌روزترین مقایسه ممکن با قبل از جهش را باید با سطح قیمت اعلام شده در گزارش رسمی مربوط به آذرماه انجام داد و اگر داده های به‌‌‌روزتری از قیمت مسکن مناطق تهران توسط بانک مرکزی مربوط به معاملات دی و بهمن منتشر شود، می توان تغییرات قیمت مسکن در فاصله پنج سال و اندی گذشته را نیز به‌‌‌روز کرد.

تورم مسکن در کدام مناطق پایتخت بیشتر بوده است؟

اما از این گذشته، مقایسه تغییرات قیمت مسکن در مناطق بالا و پایین شهر در فاصله 23 فصل گذشته نشان می دهد در حال حاضر پایین شهر در مقایسه با بالاشهر دچار «اضافه تورم» شده است.

این در حالی است که بین بالا و پایین شهر تهران در سال های رکود تورمی مسکن به ویژه دو سال 98 و 99، همواره شمال شهر پیشتاز رشد قیمت بود و تورم مسکن در مناطق شمالی به ویژه دو منطقه شاخص 1 و 5 به مراتب بیشتر از مناطق نیمه جنوبی شهر بود.

به بیان دقیق تر، جهش مسکن از مناطق شمالی شهر آغاز شد و سپس به تدریج به مناطق جنوبی تسری پیدا کرد؛ در نتیجه از اواخر سال 96 تا اواخر سال 99 که عصر جهش استثنایی و بی‌‌‌سابقه قیمت مسکن بوده است، همواره سرعت رشد قیمت مسکن در پنج منطقه شمالی تهران بیشتر از مناطق پایین شهر بود.

اما در سال 1400 معادلات قیمتی در بازار مسکن شهر تهران دچار تغییرات اساسی شد؛ به نحوی که میانگین تورم ماهانه مسکن در کل شهر در برخی ماه ها نزدیک صفر و در کل این سال به طور متوسط، یک‌ درصد بود. آرامش نسبی در بازار معاملات مسکن طی سال 1400 با توجه به چشم اندازی که از کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازار مسکن به دنبال از سر گرفتن مذاکرات برجامی وجود داشت، سبب شد مناطق جنوبی در مسابقه تورم، با سرعت بیشتری نسبت به مناطق شمال شهر حرکت کنند.

در واقع اگرچه تورم مسکن در کل یک سال 1400 زیر 20‌ درصد بود، اما در برخی مناطق پرمعامله نیمه جنوبی شهر این مقدار بیشتر از حدود میانگین کل شهر بود و در عمل گویی مناطق جنوبی در تلاش برای احیای رابطه قیمتی خود با شمال شهر برآمده بودند. این روند تا جایی پیش رفت که مقدار رشد قیمت مسکن در بالا و پایین شهر در اواخر سال گذشته بسیار به یکدیگر نزدیک و تقریبا برابر شد.

در آن مقطع زمانی (زمستان 1400) این طور به نظر می رسید که شرایط برای بازگشت سطح قیمت میانگین از اضافه پرشی که در جریان جهش بی سابقه به آن دچار شده بود، فراهم شده است. حباب سنج های مختلف و مهم تر از همه آنها نسبت قیمت به اجاره مسکن، از ماه ها قبل وجود حباب در قیمت ملک را تایید کرده و نشان می دهد اگر بستر لازم برای تخلیه حباب مسکن فراهم باشد، به تدریج این حباب کوچکتر خواهد شد.

در پایان سال 1400 نیز پس از چند ماه پیاپی ثبات، به نظر می رسید شرایط مهیای تخلیه حباب مسکن است. اگر روند تغییرات قیمت مسکن در سال جاری به همان شکل سال گذشته ادامه پیدا می کرد و آرامشی نسبی در بازار حاکم بود، تخلیه حباب به شکل کاهش قیمت واقعی مسکن و در واقع به طریق پایین تر ماندن سطح تورم مسکن نسبت به تورم عمومی محقق می شد.

اما آنچه در بازار مسکن 1401 رخ داد، خلاف انتظارهایی بود که در سال 1400 شکل گرفته بود. میانگین تورم ماهانه مسکن در سال جاری به مراتب بیشتر از تورم ماهانه پارسال بوده و تا حدود پنج درصد نیز افزایش یافته است. افزون بر این امسال دوباره این مناطق جنوبی شهر هستند که از لحاظ مقدار رشد قیمت مسکن از مناطق به اصطلاح بالاشهر، پیشی گرفته اند.

در شهریور ماه سال جاری نیز این موضوع مورد ارزیابی قرار گرفت و در آن مقطع زمانی نیز گسل تورمی بین شمال و جنوب شهر مشهود اما ابعاد این گسل در پایان تابستان امسال کوچکتر بود؛ طوری که میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در 11 منطقه جنوبی شهر تهران در شهریور امسال نسبت به ابتدای سال 96 معادل 9/ 9 برابر و در مناطق 1 تا 5 (نواحی شمالی بازار مسکن پایتخت) معادل 3/ 9 برابر بود.

این مقادیر اکنون برای پایین شهر 11 برابر و برای بالای شهر 7/ 10 برابر است. ارقام مذکور نشان می دهد تورم مسکن در مناطق جنوبی تهران در فاصله 23 فصل گذشته به طور میانگین بیشتر از تورم مناطق متوسط رو به بالا به لحاظ قیمت ملک، یعنی مناطق 1 تا 5 بوده است و در نتیجه در حال حاضر رشد قیمت املاک مسکونی در مناطق پایین شهر از رشد متناظر آن در مناطق شمالی و گرانقیمت شهر در بازه مورد بررسی بیشتر است.

علت سبقت تورم مسکن در پایین شهر

بررسی های به عمل آمده از عامل پیشی گرفتن جنوب از شمال شهر در تورم ملکی پرده از نقش خریدهای سرمایه ای در این بخش از بازار بر‌می‌دارد. تحقیق از واسطه های ملکی حکایت از آن دارد که افزایش تقاضای خرید سرمایه ای در مناطق نیمه جنوبی شهر تهران در سال جاری نسبت به سال های قبل از آن در عصر جهش بی سابقه مسکن، موجب شده تورم ملک در این مناطق از تورم در مناطق شمالی شهر سبقت بگیرد. هرچند این گزاره به منزله کاهش محسوس خریدهای سرمایه ای در شمال شهر نیست.

فعالان بازار مسکن می گویند خریدهای سرمایه ای شمال شهر در ماه های اخیر به لحاظ حجم تفاوت چندانی با سال گذشته نداشته است؛ ضمن اینکه خریدهای مصرفی نیز در هر دو گروه مناطق بازار مسکن در سطح حداقلی است. به این ترتیب این فرضیه که تقاضای خرید سرمایه ای از این مناطق به جنوب شهر شیفت کرده و موجب کاهش معاملات ملکی با هدف سرمایه گذاری در مناطق 1 تا 5 شده است، رد می شود. اما در عین حال واسطه های ملکی فعال در جنوب شهر عنوان می کنند که در یک مقایسه بلندمدت سه تا پنج ساله، میزان خرید سرمایه ای ملک در مناطق جنوبی امسال رشد محسوسی داشته است.

این ماجرا نشات گرفته از شیوع معاملات ملکی از جنس «خرید از هر جا» است که به منزله بالابر قیمت مسکن جنوب شهر عمل کرده و موجب اضافه تورم مسکن در آپارتمان های پایین شهر شده است. پیش از عصر جهش و حتی در سال های نخست آخرین دوره جهش قیمت ملک عمده تقاضای خرید سرمایه ای ملک در شهر تهران معطوف به مناطق شمالی شهر بود.

تلقی سرمایه گذاران ملکی و برآورد آنها از شرایط بازار مسکن این بود که املاک مسکونی واقع در پنج منطقه شمالی شهر که برخی نواحی آنها لوکس و برخی نیز مصرفی اما با سطح قیمت متناسب با استطاعت طبقه درآمدی متوسط به بالای جامعه بوده است، در میان مدت عایدی بیشتری نصیب آنها می کند و همواره نیز تقاضای خرید با توان پرداخت قابل قبول برای این املاک وجود دارد.

این تلقی تا حد زیادی به صحت نزدیک بود و در نتیجه عمده تقاضای خرید سرمایه ای ملک در این مناطق حضور پیدا می کرد. اما به دنبال جهش بی سابقه و تاریخی قیمت مسکن که از اواخر سال 96 آغاز شد و تا پایان سال 99 ادامه پیدا کرد، رشد قیمت در مناطق شمالی شهر به حدی بوده که سرمایه در اختیار برخی از متقاضیان خرید سرمایه ای ملک کفایت لازم را برای معامله در این محدوده از بازار مسکن نداشته و آنها ناگزیر به مهاجرت به نواحی دیگر بازار با سطح قیمت مناسب تر شده اند.

به این ترتیب یک علت مهم سبقت جنوب از شمال شهر در تورم ملکی، افزایش خرید سرمایه ای در پایین شهر است؛ کمااینکه خرید مصرفی به اذعان واسطه های ملکی چه در شمال و چه در جنوب همچنان در سطح حداقلی است و اتفاقا اگر هم خرید ملکی برای سکونت در بخشی از بازار مسکن بیشتر باشد، احتمال آن برای شمال شهر با توجه به استطاعت بیشتر سکونت در این منطقه و نیز قدرت پس انداز بالاتر آنها نسبت به متقاضیان سکونت در جنوب شهر، قوی تر است.

در عین حال سرمایه گذاران ملکی دیگر با این پیش فرض که احتمالا خرید و فروش ملکی در شمال شهر ساده تر از جنوب شهر است، منطقه سرمایه گذاری خود را انتخاب نمی کنند. سرمایه گذاران ملکی تحت تاثیر جهش تاریخی مسکن به فرمول «خرید از هر جا» با توجه به قدرت خرید نقدینگی در اختیار خود روی آورده اند و اتفاقا امید آنها به اینکه در دوره بعدی رونق معاملات، جنوب شهر پیشتاز باشد، تقویت شده است.

آنها معتقدند اگر قرار باشد با ابزارهایی مثل تقویت قدرت خرید متقاضیان اصیل خرید ملک یعنی متقاضیان مصرفی، رونق به معاملات ملکی بازگردد، با توجه به تناسب بیشتر استطاعت خریداران و سطح قیمت مناطق جنوبی احتمالا رونق آتی از مناطق پایین شهر آغاز می شود و به همین خاطر تمایل بیشتری به خرید سرمایه ای در این مناطق طی ماه های اخیر وجود داشته است؛ تمایلی که موجب گرم تر شدن بازار معاملات ملکی در جنوب شهر در مقایسه با شمال شهر شده و زمینه سبقت تورم ملکی پایین شهر از بالاشهر را فراهم کرده است.

به تعبیر دیگر با توجه به سطح بسیار بالای قیمت مسکن در مناطق 1 تا 5، ناامیدی سرمایه گذاران ملکی به بازگشت رونق معاملاتی در این مناطق از یکسو و استطاعت محدود آنها در مقایسه با میانگین قیمت آپارتمان های شمال شهر از سوی دیگر سبب شده انتخاب اول آنها دیگر مناطق شمالی نباشد و به خرید ملک در هر کجای شهر تهران که امکان پذیر باشد، روی بیاورند.

البته نباید از نظر دور بماند که «استطاعت» مساله اول خریداران سرمایه ای ملک نیست، بلکه عمدتا خریداران مصرفی مسکن از این نظر در مضیقه هستند، اما ملاحظات دیگری نیز توسط خریداران سرمایه ای وجود دارد که موجب می شود آنها از خرید ملک در شمال شهر به عنوان اولویت قطعی رویگردان شوند. یکی از این ملاحظات، نگرانی آنها از طولانی شدن دوره رکود معاملات است.

در شرایطی که نشانه امیدوارکننده ای از بازگشت پایدار رونق به معاملات ملک وجود ندارد، آنها باید برای سرمایه گذاری سبدی را انتخاب کنند که برخی از اقلام آن در کوتاه مدت و برخی دیگر در میان مدت و بلندمدت به عایدی بینجامد. واقعیتی که آمارها نیز آن را تایید می‌کند این است که در حال حاضر شرایط بازار مسکن به وضعیت سال های 98 و 99 یعنی دوره رکود تورمی شباهت دارد و معلوم نیست این وضعیت تا کی ادامه پیدا خواهد کرد.

در مجموع اقبال بیشتر به خریدهای سرمایه ای در جنوب شهر سبب شده سهم مناطق شمالی شهر از معاملات مسکن در حال حاضر نسبت به سال 96 کاهش محسوس داشته باشد؛ کمااینکه این سهم در سال 96 معادل 43‌ درصد بوده که در پایان پاییز 1401 به 40‌ درصد کاهش یافته است. در عوض در مقایسه با 23 فصل قبل (شرایط ثبات بازار مسکن در آغاز سال 96)، سهم معاملات 11 منطقه نیمه جنوبی تهران از معاملات ماهانه مسکن از 38‌ درصد به 41‌ درصد افزایش یافته است.