نقش زمین در افزایش قیمت مسکن بررسی شد

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از رویداد24، این دو عدد به خوبی نشان می دهد که تورم زمین از سال ۹۶ تاکنون، با شیب تندتری از تورم مسکن، حرکت کرده است. به عبارتی رشد قیمت زمین از رشد قیمت مسکن فراتر رفته و بسیاری معتقدند افزایش بی سابقه قیمت زمین، یکی از عوامل اصلی گرانی قیمت مسکن در تهران است.

آنگونه که دنیای اقتصاد گزارش داده نسبت قیمت زمین به مسکن در شهر تهران طی دهه ۷۰ زیر یک بود، به این معنا که نه تنها زمین و املاک کلنگی در آن سال ها از مسکن گران تر نبود، بلکه ارزان تر هم بود. این نسبت در دهه ۸۰ به نزدیک یک رسید و در واقع سطح متوسط قیمت هر مترمربع زمین و آپارتمان در تهران تقریبا برابر شد. اما از دهه ۹۰ به تدریج این نسبت به بیش از یک افزایش پیدا کرد؛ رخدادی که ناشی از سرعت گرفتن تورم زمین با توجه به طبیعت و ماهیت این بازار ناشی از محدودیت ذاتی عرضه زمین در شهرها بوده و همچنان نیز این موضوع روی قیمت زمین و املاک کلنگی با قابلیت تخریب و نوسازی در پایتخت اثرگذار است.

اما تا قبل از آغاز دهه 90، قیمت زمین یا کمتر از قیمت مسکن بود و یا معادل آن بود. اما از دهه 90 این نسبت بر عکس شد. بر اساس آخرین آمار رسمی منتشر شده از متوسط قیمت زمین در معاملات شهر تهران مربوط به زمستان ۱۴۰۰، نسبت قیمت زمین به مسکن در آن زمان به مقدار بی سابقه ۵۵/ ۱ رسید که یک رکورد محسوب می شد و نشان می داد سرعت رشد قیمت زمین در تهران به مراتب از رشد قیمت مسکن بیشتر بوده است.

چرا افزایش قیمت زمین مهم است؟

اهمیت قیمت زمین و رشد بی سابقه قیمت آن از چه نظر مهم است؟ از این نظر که تورم مصالح ساختمانی در دو فصل متوالی (زمستان ۱۴۰۱ و بهار ۱۴۰۲) برابر بوده و عملا سرعت رشد تورم مصالح به صفر رسیده است. البته تورم مصالح ساختمانی همچنان 40 درصد است اما سرعت رشد آن متوقف شده است. با وجود اینکه عملا نرخ تورم مصالح ساختمانی ثابت بوده، اما سازندگان مسکن همچنان با دو چالش اصلی در ساخت مسکن مواجه اند که یکی از این چالش ها افزایش دستمزدهاست و دیگری افزایش قیمت زمین. به عبارتی گسلی میان مسکن و زمین ایجاد شده که مدام در حال افزایش است و این گسل بر افزایش قیمت مسکن تاثیر می گذارد.

از طرف دیگر نکته ای که باید به آن توجه کرد این است که افزایش هزینه های ساخت مسکن، سبب شده که سود سازندگان این حوزه کاهش پیدا کند و افزایش قیمت زمین یکی از مهم ترین عوامل کاهش سود ساختمان سازی است. در صورتی که تورم زمین نیز مانند تورم مسکن مهار می شد، امکان افزایش حاشیه سود ساخت و ساز در شرایط آرامش نسبی در بازار مصالح ساختمانی وجود داشت اما اکنون این حاشیه سود حدود ۳۵‌ درصد برای یک سرمایه گذاری دو ساله یا حداقل ۱۸ ماهه (البته با تزریق تدریجی منابع مالی) است. این حاشیه سود اگرچه نسبت به حدود ۳۰ درصدی که در روزهای تاریک و تورمی بازار مسکن در عصر جهش اخیر قدری بهبود پیدا کرده اما هنوز هم برای گروهی از سازنده ها راضی کننده نیست و نتوانسته آنها را به بازار مسکن بازگرداند.

گرانترین زمین ها در کجا قرار دارند؟

در این گزارش به گرانترین زمین های موجود در تهران هم اشاره شده است. متوسط قیمت زمین و مسکن در محله های مختلف تهران به‌‌‌ویژه در دو منطقه ۴ و ۵ که همواره سطوح قیمت آنها فاصله مشخصی از میانگین قیمت در کل معاملات داشته است و همین طور برخی از مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران، نشان می دهد که نسبت قیمت زمین به مسکن در این مناطق تا 1.7 هم رسیده است.

برآوردها حاکی است حتی در برخی مناطق نسبت قیمت زمین به مسکن به دو واحد رسیده و به عبارتی متوسط قیمت زمین در این مناطق به دو برابر قیمت مسکن افزایش یافته است. البته این برآوردها بر اساس قیمت های پیشنهادی در فایل های موجود بازار مسکن انجام شده و داده قابل اتکایی از قیمت های قطعی در دسترس نیست.