به گزارش ساختمان آنلاین: رشد شدید قیمت دلار در دو ماه ابتدایی سال‌جاری، به عنوان یک مانع مهم در مسیر بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف، شناسایی شد. بررسی‌‌ها درباره وضعیت یکی از بازیگردانان اصلی بازار مسکن نشان می‌دهد، شارژ ارزی خریداران مسکن هم‌‌اکنون در نقش یک مانع یا دستانداز بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف، باعث تغییر وضعیت مورد انتظار در بازار ملک شده است. به گونه‌‌ای که مسیر بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف را به مسیری پیچیده‌‌تر تبدیل کرده است.
وضعیت قیمت در بازار معاملات مسکن همواره با دو دماسنج درونی و بیرونی ملکی مورد سنجش و ارزیابی قرار می‌گیرد. دماسنج بیرونی مربوط به «رابطه قیمت دلار ومسکن» و دماسنج درونی مربوط به وضعیت و «نسبت قیمت مسکن به اجاره‌‌بهای واحدهای مسکونی» است. با استفاده از این دو دماسنج که یکی از بیرون بازار ملک و دیگری از درون بازار نشان‌دهنده وضعیت و سطح حباب قیمت آپارتمان‌‌هاست، فاصله قیمت مسکن با سطح متعارف سنجش میشود. بررسی‌‌ها حاکی است از سال‌های گذشته تاکنون همواره یک رابطه مستقیم بین وضعیت نرخ ارز وقیمت مسکن وجود داشته است؛ این رابطه در دهه ۸۰ به دلیل اعمال سیاست سرکوب نرخ ارز وثابت نگه‌‌داشتن سطح قیمت‌ها در این بازار، عملا قطع شده بود اما همزمان با لغو این سیاست و شروع شوک ارزی از سال ۹۷ و ادامه رشد شدید قیمت دلار در سال‌های بعد، این رابطه نمایان شد. در شرایطی که بعد از یک دوره سه ساله جهش در سال ۱۴۰۰، به دنبال کاهش انتظارات تورمی، ثبات نسبی قیمت دلار و اثرپذیری بازار مسکن از این رویداد، بازار ملک نیز در فازپساجهش و آرامش نسبی قرار گرفت، اما برخلاف آنچه انتظار میرفت، طی دو ماه گذشته از سال‌جاری، بازار ارز، در نقش بالابر قیمت مسکن وارد عمل شده و مسیر بازگشت قیمت در بازار ملک به سطح متعارف را پیچیده‌‌تر از قبل کرده است.
بازگشت بازیگردان اصلی
بعد از شروع شوک ارزی در سال ۹۷ و همزمان با جهش ۱۶۶درصدی قیمت دلار در این سال و ادامه آن در سال‌های بعد، رابطه رشد قیمت دلار و افزایش قیمت مسکن بعد از گذشت بیش از یک دهه از اعمال سیاست سرکوب ارزی، نمایان شد. در سال ۹۷ تحت‌تاثیر افزایش ریسک‌های غیراقتصادی، تحریم، کاهش منابع ارزی و در نهایت افزایش انتظارات تورمی، قیمت دلار روند صعودی در پیش گرفته و دچار شوک تورمی شد. به دنبال وقوع شوک ارزی در سال ۹۷ و تحت‌تاثیر آن، دو رویداد مهم در بازار مسکن به وقوع پیوست که در نهایت خود را در شکل جهش قیمت مسکن نشان داد. اولین رویداد به افزایش تقاضای غیرمصرفی و ورود تعداد قابل‌توجهی از تقاضای سرمایه‌‌ای به بازار معاملات مسکن تحت‌تاثیر شوک ارزی ایجاد شده به منظور حفظ ارزش دارایی‌‌ها در برابر انتظارات تورمی مربوط میشود.
بعد از وقوع شوک ارزی در سال ۹۷، تعداد قابل‌توجهی از سرمایه‌گذاران ریسک‌‌گریز برای حفظ ارزش دارایی‌‌های خود در برابر تورم، بازار ملک را به عنوان مامن امن سرمایه‌گذاری انتخاب کرده و به این بازار وارد شدند. رویدادی که از نیمه دوم ۹۷ و به‌خصوص از ابتدای سال ۹۸ خود را به شکل پررنگ‌‌تری نشان داد. این موضوع به رشد شدید قیمت‌ها و جهش در بازار مسکن دامن زد. از سوی دیگر، به دنبال اثرگذاری تورمی افزایش نرخ دلار بر هزینه تمام شده مسکن از محل رشد شدید قیمت مصالح وتجهیزات ساختمانی به‌خصوص مصالح خارجی و وارداتی، بازار مسکن تحت‌تاثیر قرار گرفت. همزمان با بروز شوک ارزی، برخی از مصالح وتجهیزات خارجی مورد استفاده در ساخت‌وسازها که با استفاده از دلار خریداری و به کشور وارد می‌شد نایاب و دست‌‌کم کمیاب شد و نرخ خرید آنها به میزان چشمگیری جهش کرد. این دو رویداد، تحت‌تاثیر بازیگردانی بازار دلار و اثرگذاری آن بر بازار مسکن، منجر به شروع دوره جهش ملکی و ادامه آن شد.
دلار در طول دوره اخیر جهش قیمت مسکن همواره یکی از اصلی‌‌ترین بازیگردانان جهش و عامل بالابرنده سطح قیمت‌ها در این بازار بوده است. در سال ۱۴۰۰ اما بازار دلار تحت‌تاثیر کاهش نسبی انتظارات تورمی و خوش‌بینی به آینده، با ثبات نسبی همراه شد و بازدهی ۶درصدی را در طول یک‌سال به ثبت رساند. بازار مسکن نیز تحت‌تاثیر این انتظارات و خوش‌بینی‌‌ها، مانند سایر بازارها به‌خصوص بازار دلار، وارد فازپساجهش شده و انتظار برای بازگشت قیمت به سطح متعارف با معیار دماسنج دلاری، تقویت شد. دماسنج ارزی بازار معاملات مسکن نشان داد که در فاصله سال‌های ۹۶ (سال قبل از شروع جهش ملکی) تا ابتدای ۱۴۰۰، قیمت مسکن حول و حوش ۲۰ تا ۲۵درصد بالاتر از سطح متعارف قرار گرفته و با ورود بازار دلار به دوره آرامش، انتظار میرفت قیمت مسکن نیز به سطوح متعارف بازگشت کند.
با استناد به یک فرمول سنتی، به استثنای سال‌های اعمال سیاست سرکوب ارزی، همواره متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در شهر تهران حول و حوش هزار تا هزار و۱۰۰ دلار برآورد میشود. با استفاده از این فرمول وهمچنین بازدهی بازارها می‌توان گفت که در فاصله سال‌های ۹۶ تا ۱۴۰۰، میانگین قیمت مسکن ۲۰ تا ۲۵درصد بالاتر از حد متعارف حرکت کرده است. قیمت هر دلار آمریکا از ۴هزار تومان در انتهای سال ۹۶ در حالی در اسفند ۱۴۰۰ به ۲۶هزار و ۲۵۰ تومان رسید که این میزان در این بازه زمانی ۵/ ۶ برابر رشد داشته است. در حالی که متوسط قیمت مسکن شهر تهران در همین دوره زمانی ۷/ ۸ برابر شده است. اما در حالی که تحت‌تاثیر ثبات ایجاد شده در سال گذشته در بازار ارز و همچنین ورود بازار مسکن به دوره پساجهش انتظار میرفت مسیر بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف تسهیل شود، طی دو ماه اول سال‌جاری، تحت‌تاثیر جهش ارزی، بار دیگر دلار در نقش بازیگردان اصلی و بالابر قیمت مسکن وارد عمل شد. فروردین ماه امسال بازدهی ۶درصدی و اردیبهشت ماه بازدهی ۶/ ۹درصدی در بازار دلار به ثبت رسید.
این میزان رشد با توجه به رابطه قیمت دلار با مسکن بنا به دلایل گفته شده مانع بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف شده است. محاسبات نشان می‌دهد ابتدای خرداد امسال فاصله متوسط قیمت مسکن تا سطح متعارف بر اساس نشانگر و دماسنج ارزی ۱۸درصد است. این کاهش فاصله نه در نتیجه بازگشت قیمت مسکن بلکه در نتیجه رشد شدید قیمت دلار از ابتدای امسال تاکنون بوده است.
راهکار مهار اثر تورمی
بازگشت بازار مسکن به سطح متعارف قیمتی در حالی در دو ماه گذشته در نتیجه بروز دوباره شوک ارزی پیچیده‌‌تر و دشوارتر شده است که سیاستگذار باید به فوریت با اعمال سیاست‌های موثر در این زمینه وارد عمل شود. تنظیم نرخ بهره سیاستی (افزایش نرخ سود سپرده‌‌های بانکی)، حل ریسک‌های غیراقتصادی و کنترل روند رشد نقدینگی، می‌تواند از طریق کاهش نرخ ارز و بازگشت به عقب قیمت دلار، نقش تورمی این عامل خارجی موثر بر رفتار بازیگران بازار ملک را مهار کند.
مهندس مهدی ظفریاری میگوید تحلیل آینده بازارمسکن و اجاره در ایران
امروز بزرگ ترین مشکل اقتصاد ایران هجوم سرمایه سرگردان اتباع خارجی و(سلطه اقتصادی ) است.(در در تمام دنیا جذب سرمایه خارجی بسیار خوب است ولی باید کنترل شده باشد ودر بخش های مثل بحث تولید مسکن و پیشرفت و ارتقاء اقتصاد کشور سرمایه گذاری شود نه بحث دلالی و مصرفی و..) امروزه از مسکن، خانه، مغازه، تا کار ، مواد غذایی ، آموزش ، و سایر خدمات مثل پزشکی وتفریحی و … که همین الان هم بسیاری از و حتی مصالح ساختمانی سیمان و اهن و..ویا مواد غذایی به کشورهای دیگر ارسال میشود با توجه به اختلاف قیمت یعنی قیمت میوه و مصالح ایرانی ده برابر کمتر است و یا بسیاری از کشور اطراف برای خدمات پزشکی و مهندسی وحتی تحصیل کشور ایران را انتخاب میکنند، که چون هزینه ده ها برابر کمتر است وولی طرف دیگر داستان اقامت و زندگی و سرمایه گذاری در کشور ایران است که با ورود و دلارهای و سایر واحد های پول که که طی چندین سال گذشته چند ده برابر رشد کرد و ریال که کاهش پیدا کرده، پس توان مالی ریال و سرمایه مالی( به غیر از طلا و دلارو جواهرات و اجناس قیمتی) مردم ایران نسبت به سایر کشور ها کاهش پیدا کرده و همه زیان کرده اند از ثروتمند و.. ولی در عوض توان مالی اتباع سایر کشور ها برای خرید در ایران چند ده برابر شده است و این شده که قیمت املاک هرسال درایران چند برابر میشود، یکی از دلایل اصلی کاهش ارزش ریال است که مثل یخ است که باعث شده اختلاف ارزش قیمت یک خانه در کشورهای همسایه با کشور ایران بین 18 تا 27 برابر و بیشتر باشد که در نهایت این شده که مردم کشورهای همسایه یک شبه راه صد سال را طی کنند و برای خود پادشاهی میکنند و یک شب از قشر متوسط به قشر ثروتمند تبدیل شوند،( اگر ما هم همچنین فرصتی داشتم این کار را میکردم) یعنی مهاجران و اتباع خارجی سایر کشورها خانه خود را میفروشد و با سرمایه دلار، طلا و جواهرات قیمتی و.. به ایران میایند و اول از همه برای درخواست اقامت میدهند حالا اگر 7 مد هم که بشود و بعد 10 خانه خوب 2و3 تا مغازه در بهتر جا و 2 تا ماشین یک و یک کار راحت ، خوب اگر حوصله داشته باشد راه می اندازد( بعضی هاشون هم وارد بازاهاهی دلالی مسکن خودرو مواد غذایی و.. میشوند و تا اخر عمر خود ثروتمند زندگی میکند، جالب اینکه اگر فرزند داشته باشد میزارند درس بخونند و مدرک بگیرند و بعد انها میفرسد بروند در سوئد و کانادا و کشور هاری اروپایی کار و زندگی کنند ، در نهایت تمام موارد فوق باعث شده شهرهای بزرگ و مهاجر پذیر ایران از جمله مشهد و تهران و… این رشد و جهش قیمتی چند برابرمسکن و اجاره اتفاق بیوفتد (وقتی تقاضا زیاد است هر کالای، خانه ، به دست کسی میرسد که بیشترین پول می دهد یعنی وقتی یک ملک با چند ده برابر قیمت به اتباع خارجی در ایران به اجاره و یا بدتر به صورت غیر قانونی با قولنامه و… به فروش میرسد نتیجه این است که اخرین قیمت معیار تمام بازار میشود و همه مردم با این قیمت باید هماهنگ شوند جالب اینکه هم به دنبال چنین مشتری های برای املاک خود هستند !!! ولی این کار درآیند نزدیک باعث بدبختی و گرفتاری فرزندان همین افراد به دلیل گرانی میشود)، مثلا اجاره امسال درمنطقه پایین شهر این رشد قیمتی دو برابر 100 درصد و بیشتر و در منطقه مرفه نشین وبالای شهر از 100 تا 300 و بشتر چون همیشه ارزش افزوده و سود سرمایه گذاری در منطقه بالی شهر چند برابر است در نتیجه تقاضا خرید و ساخت سازه و سرمایه گذاری بیشتر است.
انچه نظر بنده میباشد ، از اتفاقات امروز بازار مسکن 1401 برای آینده مسکن مشهد پیش بینی کرد، اینکه وضعیت بازار با همین جهش قیمتی 2و 3 برابر هرسال افزایش دارد حتی اجاره و…، مگر اینکه قانون و برخوردی و تصمیمی جهت خرید املاک توسط مهاجران سایرکشور شود که دو اتفاق ممکن است بییفتد.
1- اینکه طبق قانون قبلی کشور خرید ،فروش ممنوع بوده ولی ضمانت اجرایی و برخورد های شدیدتر و بیشتر شود که در نهایت باعث فرار سرمایه خارجی و دلارها و سایر ارزهای خارجی و کاهش قیمت و افت یک باره بازار مسکن وخودر،سایر و. … میشود ( یعنی قیمت مسکن ثابت و حتی بسیار ارزان میشود) احتمال اتفاق این مورد 30 درصد است.
2- ولی 70 درصد ممکن است قانونی جدید تصویب شود جهت راحتی و قانونی شدن خرید املاک در ایران برای افراد خارجی و تشویق به خرید و سرمایه گذاری در بحث تولید و ارتقاء ساخت مسکن که با این کار ایران درهای اقتصاد املاک و مسکن رو برای کشورهای دیگر باز میکند و باعث ورود هجم وسیعی دلارها و سایر ارزها به کشور میشود ،( که خود عامل جهش قیمت مسکن است و اجاره است)درنهایت در بازده کوتاه مدت قیمت املاک به یک باره تا نصف اختلاف قیمت نصف 18 و نصف 27 برابر افزایش پیدا میکند و در بلند مدت قیمت املاک و مسکن به همون قیمت جهانی و در سایرکشورها میرسد، ولی این وسط بسیار مردم و خانواده ایرانی متحمل فشار اقتصادی زیادی میشود، یعنی گرانی و جهش قیمت مسکن واجاره طی این سالها اتفاق میوفتد و…( هر کس خانه و مسکن خودش بفرشد محال است که بتواند مثل همون با همون قیمت بخرد و تنها مالکان که واملاک که مجبور به فروش هستند به فروش میرسد و.. همین الان همه بسیاری از سرمایه گذاران بزرگ شهر در مشهد اتباع میباشند ) در انتهای بعد این اتفاقات بازار مسکن ایران متعادل میشود ولی این نکته مهم که دست مزدها هم در این دوران که فشار اقتصادی زیادی رو مردم متحمل میشوند و از ریال به دستمزد ها جهانی حالا دلار و سایر ارزها تبدیل میشود.
در نهایت امید وار مطالب مفید باشد