به گزارش ساختمان آنلاین: مدت‌هاست بازار مسکن کشور با عدم تعادل و تناسب میان عرضه و تقاضا روبه‌رو شده است. با توجه به وجود تقاضای انباشته در بازار مسکن، مسوولان و کارشناسان این حوزه همواره از تولید مسکن به عنوان راهکاری برای پوشش فاصله میان عرضه و تقاضا و ساماندهی بازار یاد می‌کنند.
با این وجود شرایط نامساعد اقتصادی و جهش قیمت نهاده‌های ساختمانی منجر به افزایش ریسک برای سازندگان و تولیدکنندگان مسکن در ایران شده است. از همین‌رو و به گفته رامین گوران دبیر کانون انبوه‌سازان تهران، بسیاری از سازندگان واحدهای لوکس از شمال تهران کوچ کرده‌اند. برخی از فعالان صنعت ساختمان به مناطق متوسط شهر و بسیاری هم به ترکیه و کشورهای عربی رفته‌اند و در آنجا اقدام به ساخت و ساز می‌کنند.
کارشناس بازار مسکن، درباره پیش‌بینی بازار مسکن در شش ماهه دوم سال گفت: سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به شدت کاهش یافته است و خریداران به علت تورم توان خرید ندارند. این کارشناس بازار مسکن گفت: عواملی که می‌توانست به تورم و رشد قیمت مسکن منجر شود در نیمه اول سال اتفاق افتاده و انتظار داریم در شش ماهه دوم، بازار به نسبت آرامی را داشته باشیم.
گوران اظهار کرد: محصولی که در بخش مسکن تولید می‌شود، بر اساس قیمت تمام‌شده است. ممکن است در مواقعی قیمت مصالح ساختمانی کاهش یا افزایش پیدا کند. در سال‌جاری یکسری افزایش‌های جدی در نهاده‌های ساختمانی و دستمزدها داشتیم که قیمت تمام‌شده مسکن را بالا برد. او افزود: در بخش بازار هم دلایلی می‌تواند به تورم بینجامد. یکی از این موضوعات، ریسک‌های غیراقتصادی است که هنوز هم بلاتکلیف است. موضوع دیگر به نبود خریدار ناشی از رشد قیمت‌ها برمی‌گردد.
موانع سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ایران
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه سرمایه‌گذاری نیز با افت مواجه شده است گفت: هم در بخش ساخت و هم در بخش سفته‌بازی، سرمایه‌گذاری به شدت کاهش یافته است. در همه جای دنیا پول معمولا ۷ تا ۸ بار در سال گردش دارد، اما در ایران شاید کمتر از ۲ بار این اتفاق بیفتد که این مساله باعث رکود می‌شود. گوران یادآور شد: پیش از این وقتی سازندگان مسکن، پروژه‌ای را به ۵۰ درصد پیشرفت فیزیکی می‌رساندند، پروژه بعدی را شروع می‌کردند، اما در حال حاضر به دلیل نبود مشتری، امکان تعریف طرح‌های جدید وجود ندارد. او تصریح کرد: دو سال پیش قیمت پیش‌فروش در مناطق متوسط و پایین شهر تهران، متری ۷ تا ۸ میلیون تومان بود. در حال حاضر حدودا به ۴۰ میلیون تومان رسیده است. از آن طرف توان خرید متقاضیان متناسب با قیمت‌ها رشد نکرده و بخش مسکن وارد رکود شده است.
دبیر کانون انبوه‌سازان تهران با بیان اینکه بسیاری از سازندگان واحدهای لوکس از شمال تهران کوچ کرده‌اند گفت: برخی از فعالان صنعت ساختمان به مناطق متوسط شهر و بسیاری هم به ترکیه و کشورهای عربی رفته‌اند و در آنجا اقدام به ساخت و ساز می‌کنند.
گوران سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در ایران را دارای موانعی دانست و افزود: تقریبا یک سال طول می‌کشد تا شهرداری جواز بدهد. این خواب سرمایه باعث لطمه به سازندگان می‌شود. در نهضت ملی مسکن نیز منافع اصلی به سازمان‌ها و ارگان‌ها مثل شهرداری، سازمان ثبت، نظام مهندسی و… می‌رسد. به طور مثال سازمان ثبت برای ثبت وام ۴۵۰ میلیون تومانی 5/4 میلیون تومان حق ثبت دریافت می‌کند.
او درباره پیش‌بینی بازار مسکن در نیمه دوم سال‌جاری گفت: معتقدم در شش ماهه دوم سال، تورم چندانی در بازار مسکن رخ نمی‌دهد؛ زیرا اتفاقاتی که می‌توانست منجر به رشد قیمت‌ها شود مثل افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی و دستمزدها اتفاق افتاده است. تنها مولفه‌ای که می‌تواند در بازار مسکن تاثیر بگذارد هجوم یکباره بورس‌بازان و بخر و بفروش‌ها است که با توجه به رکود معاملات مصرفی بعید به نظر می‌رسد.
خروج سرمایه‌ها از بازارهای داخلی در پی شرایط بد اقتصادی، سیاسی و اجتماعی
علیرضا محمدی کارشناس حوزه مسکن در خصوص تبعات خروج سرمایه‌گذاران از بازار ساخت و ساز کشور به «جهان‌صنعت» گفت: هنگامی که اعداد و ارقامی هر چند تاییدنشده به میزان تقریبا 180 میلیارد دلار مبنی بر خروج سرمایه از کشور مطرح می‌شود، طبیعی است که شاهد رکود و شرایط نابسامان در بازار مسکن کشورمان باشیم.
این کارشناس حوزه مسکن خاطرنشان کرد: در واقع شرایط اقتصادی، سیاسی و اجتماعی بدی که بر مملکت حاکم شده‌اند، باعث خروج سرمایه‌ها از بازارهای داخلی می‌شوند. هنگامی که خبرهای بد روزانه شنیده می‌شوند در حالی که هیچ خبر امیدوارکننده‌ای به گوش نمی‌رسد، بیشتر مردم ترجیح می‌دهند محل زندگی و یا سرمایه‌گذاری خود را تغییر دهند.
محمدی افزود: در این میان در دسترس‌ترین مقاصد برای ایرانی‌ها ترکیه و امارات هستند. سازندگان و تولیدکنندگان مسکن به دنبال کسب سود بیشتر و همچنین محل زندگی بهتر با آزادی‌های نسبی هستند. این افراد نیز برای سرمایه‌گذاری به کشورهای اطراف کوچ می‌کنند. از طرفی موانعی که در ایران بر سر راه تولیدکنندگان است، در سایر کشورها وجود ندارد. سرمایه‌گذاران این امکان را دارند تا در دیگر کشورها وام‌هایی بهتر با درصد سود بسیار ناچیز دریافت کنند. آنها قادرند صنعتی‌سازی را به معنای واقعی در کشورهای مقصد انجام دهند. در بحث فروش نیز ساز‌و‌کارهای قانونی وجود دارد. بدین صورت که بانک دخیل شده و فروش با نحوه بهتری انجام می‌شود.
متاسفانه بسیاری از مسائل کشور به برجام گره خورده است
این کارشناس حوزه مسکن در ادامه گفت: رکودی که در حال حاضر بر بازار مسکن ایران حکمفرماست، به علت اقتصاد سیاسی موجود در کشور است. متاسفانه بسیاری از مسائل به موضوع برجام وابسته شده‌اند؛ موضوعی که به تبع مسائل سیاسی موجود به نتیجه نخواهد رسید و شاهد گشایش اقتصادی از این باب نخواهیم بود. از همین رو کوچ سرمایه‌گذاران از بازار مسکن ایران طبیعی است.
محمدی ادامه داد: از سوی دیگر موانعی بر سر راه سازندگان وجود دارد. فساد گسترده‌ای که در سیستم شهرداری‌ها و ادارات دولتی کشور وجود دارد، در کشورهای اطراف تا حدودی کمتر است. سردرگمی‌های بسیاری در این حوزه وجود دارد. سرمایه‌گذارانی که در کشورهای اطراف اقدام به سرمایه‌گذاری کرده‌اند، در صورت بروز تورم به صورت دلاری از افزایش قیمت مسکن سود خواهند برد. در واقع با رشد نرخ دلار، سرمایه‌گذار به همان میزان سود خواهد برد.
کوچ سرمایه‌ها شرایط اقتصادی را بدتر می‌کند
این کارشناس حوزه مسکن خاطرنشان کرد: مشکلات موجود در حوزه مسکن به شدت زیرساختی است. موضوع مسکن به شرایط کلان اقتصاد ایران وابسته است. متاسفانه با توجه به مسائلی که در حوزه سیاست بین‌المللی وجود دارد اقتصاد کلان ایران هر روز رو به افول است. حوزه مسکن نیز به تبع آن هر روز دچار افول می‌شود.
محمدی همچنین گفت: تا زمانی که مشکلات اقتصاد کلان کشور حل نشوند، شاهد فرار سرمایه‌ها از کشور خواهیم بود. اقتصاد کلان بستگی به مسائل زیادی دارد. اقتصاد کلان از سیاست، جامعه و بسیاری مسائل دیگر تبعیت می‌کند. حوزه مسکن به عنوان بخش عمده‌ای از اقتصاد کشور از مسائل سیاسی و اقتصادی بسته نشات می‌گیرد؛ مسائلی که منجر به کوچ سرمایه‌ها است. کوچ سرمایه‌ها نیز مزید بر علت بدتر شدن شرایط اقتصادی خواهد شد.
کوچ سرمایه‌ها اهمیتی برای مسوولان ندارد
این کارشناس حوزه مسکن گفت: بازگشت یک سرمایه بسیار دشوارتر از این است که بخواهیم بستر مناسب را برای سرمایه‌گذار، خریدار مسکن و یا انبوه‌ساز فراهم کنیم تا سرمایه خود را از کشور خارج نکند. متاسفانه به دلیل اینکه همه مسائل مملکت سیاسی شده‌اند، این امکان وجود ندارد تا به صورت یک اقتصاد آزاد وجود داشته باشد.
محمدی افزود: موضوع کوچ سرمایه‌ها اهمیت خاصی برای مسوولان ندارد، چراکه شاهد ارائه هیچ راهکار و انجام هرگونه فعالیتی از سوی آنها نیستیم. این مساله روزبه‌روز اوضاع مالی را سخت‌تر می‌کند. ما در ایران زندگی می‌کنیم اما به نرخ اروپا مالیات پرداخت می‌کنیم. با این وجود امکانات و سرویس‌هایی که از دولت دریافت می‌کنیم بسیار کمتر، نازل‌تر و بدتر از اروپاست. این مساله همانند یک قطار است. مشکلات به صورت قطاری وجود دارند. همه مسائل مملکت به یکدیگر وصل بوده و این مشکلات وقتی دست‌به‌دست هم می‌دهند، باعث خروج سرمایه‌ها از کشور می‌شوند.
او همچنین عنوان کرد: امیدواریم مسوولان به این نتیجه برسند که بازگرداندن سرمایه‌ای که از کشور خارج شده است بسیار دشوارتر است. قوانین مضحکی تصویب می‌شود که اگر کسی مبلغ n دلار در ایران سرمایه‌گذاری کند، کارت اقامت دریافت خواهد کرد. حتی یک متقاضی هم برای این موضوع پیدا نشد. کسانی که چنین تصمیماتی می‌گیرند، در اوهام به سر می‌برند؛ افرادی که یا به شرایط مملکت اشراف ندارند و یا از شرایط دنیا بی‌خبرند. آنها حتی از وضعیت کشورهای اطراف‌مان نیز خبر ندارند. مسوولان نمی‌دانند در کشورهای اطراف چه خدمات، وام‌ها و امکاناتی در اختیار سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرد.
محمدی خاطرنشان کرد: این کاملا مشخص است که هیچ‌کس برای سرمایه‌گذاری با شرایط حاکم بر ایران اقدام نمی‌کند. اگر بتوانیم سیاستمدارانه و مبتکرانه عمل کنیم، قادر خواهیم بود تنها جلوی خروج سرمایه‌ها را از ایران بگیریم. یا شاید بتوانیم جلوی فساد سازمان‌یافته‌ای که در شهرداری و بقیه سازمان‌های مربوط به مسکن و ساخت‌و‌ساز وجود دارد را بگیریم. در این صورت هم قیمت تمام‌شده مسکن کاهش خواهد یافت و هم تولیدکنندگان رغبت به سرمایه‌گذاری در این بازار خواهند داشت. شایسته است تا قوانین مالیاتی به صورت مدون ارائه شوند. شرایط باید به گونه‌ای فراهم شود تا سرمایه‌گذار ترس از پرداخت مالیات‌های هنگفت را نداشته باشد؛ مالیات بی‌حساب و کتابی که توسط ممیز دریافت می‌شود. جوازها هم به صورت بی‌قاعده اعطا می‌شوند. کسی که روابط و رانت بهتری دارد، قادر است جواز بهتری کسب کند، ولی سرمایه‌گذاری که رابطه و رانت ندارد، قادر به انجام چنین کاری نیست.
او همچنین تاکید کرد: بسته بودن شرایط اقتصادی و سیاسی کشور باعث خروج سرمایه‌ها از کشور می‌شود. این مساله راهکار موقت و کوتاه‌مدتی ندارد. مسوولان در این‌باره باید راهکارهای اساسی و کارآمد ارائه دهند. از آنجایی که امنیت سرمایه‌ها در کشور پایین است، این موضوع به مسائل کلان اقتصادی برمی‌گردد.
سازمان‌های دولتی اجازه نفس کشیدن به بخش خصوصی را نمی‌دهند
این کارشناس حوزه مسکن همچنین گفت: مساله دیگری که در این خصوص مطرح است، این است که کشور ما از سرمایه‌گذاری دولتی رنج میبرد. دولت و سازمان‌های شبه‌دولتی مثل شرکت‌های اقماری سپاه پاسداران، بنیاد مستضعفان، تعاونی کارکنان نیروی انتظامی و به خصوص بانک‌ها در بخش مسکن حضور دارند. بخش بزرگی از خانه‌های خالی موجود در بازار نیز متعلق به همین سازمان‌هاست؛ سازمان‌های دولتی در کارهای عمرانی اجازه نفس کشیدن به بخش خصوصی را نمی‌دهند. این شرکت‌ها به خاطر سرمایه‌های هنگفت، قدرت‌ها و رانت‌های قوی از جمله رانت‌های اطلاعاتی که دارند، اجازه نفس کشیدن به بخش خصوصی را نمی‌دهند.
محمدی در پایان خاطرنشان کرد: بخش خصوصی با وجود این داستان‌ها قدرت رقابت با ابرقدرت‌های اینچنینی را ندارد. این موضوع مختص بخش مسکن نیست. در بسیاری از حوزه‌ها چنین مشکلی وجود دارد. در چنین شرایطی بهترین اقدامی که سرمایه‌گذاران و شرکت‌های خصوص می‌توانند انجام دهند، کوچ به کشورهای اطراف است؛ محیطی که در آنجا بستر فراهم بوده و حمایت‌های لازم از سرمایه‌گذاران از راه‌های گوناگون انجام می‌شود.
