مالیات 1403 بر زمین و آپارتمان، کدام املاک را شامل می شود؟

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، ایراد بزرگ تبصره 6 بودجه سال آینده کشور که می توانست در صورت طراحی درست توسط دولت، سرنوشت بازار مسکن را به نفع خانه اولی های مانده پشت‌‌‌ در تغییر دهد، هفته گذشته با تصویب نمایندگان مجلس، نه تنها رفع نشد که بزرگتر هم شد.

خبری که از تصویب نهایی مالیات سالانه بر زمین و واحد مسکونی در قالب بودجه 1403 از سوی مجلس در هفته اخیر منتشر شد، حکایت از تغییر اساسی کف قیمت املاک مشمول این بند از بودجه داشت به این صورت که کف 25 میلیارد تومانی مدنظر دولت، به عنوان ارزش ملک مشمول این مالیات، توسط نمایندگان به میزان 10 میلیارد تومان بالا آمد.

ظاهر این مصوبه بیانگر آن است که احتمالا نمایندگان با هدف مراعات حال مردم، تور مالیات ستانی از مالکان را جوری چیده اند که فشار هزینه ای به خانوارها وارد نشود. اما بررسی های به عمل آمده نشان می دهد، اصل این هدف در آنچه به عنوان محصول دولت و مجلس در سال آینده به شکل اعمال مالیات بر بازار زمین و مسکن عرضه می شود، بسیار بعید است محقق شود و حتی در سمت مقابل، احتمال اقدامات تورم ساز در بخش مسکن از سوی مالکان چند‌خانه ای و به ویژه صاحبان زمین های خام و منجمد به واسطه این مدل طراحی تور مالیاتی، زیاد خواهد بود.

ماجرای مالیات 1403 زمین و مسکن چیست؟

مطابق مصوبه بودجه سال آینده کل کشور، گروهی از زمین ها و گروهی از واحدهای مسکونی در سراسر کشور مشمول مالیات سالانه مختص سال 1403 شده است. تا دو سال پیش، در بودجه کل کشور، این مالیات تحت عنوان مالیات بر خانه های مجلل (لوکس) تعریف می شد اما برای امسال و سال آینده، عبارت لوکس و مجلل حذف شده و از زمین و واحد مسکونی در بند تبصره بودجه استفاده شده است.

زمین های مشمول، شامل زمین های خام (فاقد اعیانی) با هر نوع کاربری (مسکونی، اداری و تجاری) با قیمت روز بالای 35 میلیارد تومان (ارزش کل) است و گروه واحدهای مسکونی نیز شامل باغ ویلا و آپارتمان های با قیمت روز بالای 35 میلیارد تومان. نرخ مالیات، 2 در‌ هزار قیمت این املاک یا همان معادل 0.2‌ درصد ارزش روز است. این مالیات البته به مابه‌‌‌التفاوت قیمت این املاک از کف 35 میلیارد تومان تعلق می گیرد به این معنا که اگر ارزش زمین خام 50 میلیارد تومان باشد، مالیات 2 در هزار، به 15 میلیارد تومان اختلافی که بین کف مشمول و قیمت ملک وجود دارد، اعمال خواهد شد که رقم مالیات 30 میلیون تومان می شود.

ایراد بزرگ مالیات ایرانی بر ملک

ایراد اصلی یا بزرگ مالیات سالانه بر ملک که برای سال آینده از سوی سیاستگذاران مالیاتی و بخش مسکن در بودجه گنجانده شده است، تخریب کامل مدل جهانی مالیات سالانه ملکی در این طراحی و ساخت مدل عجیب و فاقد اثرگذاری مالیات ملکی برای معضل اصلی بازار مسکن است.

ستون فقرات مالیات سالانه ملکی در کشورهای مختلف جهان، سه ویژگی مشخص دارد؛ کف قیمت ندارد، خانه اول را شامل نمی شود و چند‌خانه ای ها را در تور می اندازد.

این در حالی است که در طراحی ایرانی این مالیات، بدون اینکه در متن بودجه، برای خانه اول معافیت در نظر گرفته شود، مالیات طراحی شده است و همچنین با تعیین کف قیمت واحدهای مشمول، تقریبا همه آپارتمان های بلااستفاده پایین تر از این کف قرار گرفته اند.

این مالیات در کشورها، بر معافیت کامل خانه اول همه مالکان چه دارندگان واحد مسکونی گران و شیک و چه خانه های معمولی یا ضعیف بنا نهاده شده است اما در مقابل، صاحبان بیش از یک واحد مسکونی را به شکل دقیق و کامل هدف رهگیری خود قرار می دهد.

مالیات سالانه بر ملک در کشورها، یک ویژگی سوم هم دارد و آن، اعمال مالیات بدون لحاظ قیمت ملک است.

برآیند این 1+2 ویژگی یا مشخصه مالیات سالانه ملکی در کشورهای مختلف، جلوی سفته بازی و نوسان گیری از قیمت ملک را می گیرد و نتیجه آن، از رونق انداختن خریدهای سوداگرانه زمین و آپارتمان و محافظت بازار زمین و مسکن از شوک های قیمتی است. (گزارش غیبت نظام مالیاتی کارآمد چه مشکلاتی برای بازار مسکن ایجاد می کند؟ در تاریخ 27 آبان 1402 را بخوانید. آن گزارش به تجربه موفق 19 کشور جهان در مقابله با تورم مسکن به کمک مالیات سالانه پرداخته بود.)

به رغم در دسترس بودن مدل جهانی اعمال مالیات سالانه بر ملک و انتشار رسمی کارنامه موفق کشورها در مالیات ستانی از املاک در سایت سازمان امور مالیاتی، طراحان این مالیات در دولت و مجلس طی ماه های اخیر، مدلی پر از ایراد را تصویب کردند که هیچکدام از سه ویژگی جهانی را ندارد. ایراد بزرگ مالیات سالانه بر زمین و مسکن در بودجه 1403، عدم معافیت خانه اول است. طراحان به جای آنکه خانه اول را معاف کنند، برای املاک مشمول، قیمت تعیین کرده اند.

ایراد بزرگتر که کار را خراب تر کرد

ایراد بزرگ تر را هم، نمایندگان مجلس در جریان بررسی و تصویب لایحه بودجه رقم زدند.

کف قیمت املاک مشمول مالیات سالانه ملکی، از 25 میلیارد تومان در لایحه به 35 میلیارد تومان در تصویب نهایی بودجه افزایش پیدا کرد. این تغییر عجیب کف قیمت واحدهای مشمول این سوال را در بازار مسکن برای آنهایی که مدت هاست قدرت خرید را از دست داده اند، ایجاد کرده است که آیا آپارتمان 40 میلیارد تومانی هم داریم؟ این سوال از آنجا مطرح می شود که عمده آپارتمان های بلااستفاده و واحدهایی که در سال های اخیر به نیت سرمایه گذاری خریداری شدند، با قیمت های متوسط بازار، هم قیمت بوده اند. قیمت متوسط آپارتمان در تهران، امروز حدود پنج میلیارد تومان و در کشور حدود سه میلیارد است.

بررسی های انجام شده حاکی است، نتیجه مالیات مصوب 1403 برای بازار املاک ایران این خواهد بود که صاحبان واحدهای مسکونی بدون استفاده و همچنین صاحبان زمین های خام در کشور عملا از تیغ مالیات که می توانست باعث واکنش آنها به صورت عرضه به بازار مصرف شود، معاف هستند اما در تهران، خانوارهایی که فقط یک آپارتمان دارند، در برخی مناطق شهر، باید معادل 2 در‌ هزار ارزش تنها خانه شان، سال آینده مالیات پرداخت کنند.

بازار زمین و مسکن 1403 پس ‌‌‌از اعمال مالیات سالانه

متوسط قیمت آپارتمان در تهران -به قیمت های امروز- چیزی در حدود پنج میلیارد تومان و برای واحدهای مسکونی سوپرلوکس، سطح قیمت حول و حوش 45 میلیارد تومان است. همچنین، حدود سه درصد از واحدهای مسکونی در تهران، بالای 35 میلیارد تومان ارزش دارد.

با این حال، در مناطق 1 و 2، تعداد قابل توجهی از واحدهای مسکونی که صاحبان آنها، همان یک آپارتمان را دارند -ملاک محسوب نمی شوند و واحد مسکونی آنها، خالی نیست بلکه تحت استفاده است- بالای 35 میلیارد تومان ارزش دارد که سال آینده، این تعداد احتمالا افزوده خواهد شد.

وضع موجود قیمت آپارتمان های تهران با این سه مشخصه، نشان می دهد، در سال آینده از یک طرف تقریبا همه آپارتمان های بلااستفاده که مالکان آنها بیش از یک واحد مسکونی دارند، از مالیات سالانه مصوب، معاف می شود چرا که قیمت عمده آنها به مراتب پایین تر از 35 میلیارد تومان (زیر کف مشمول مالیات) است.

از طرف دیگر اما، بخشی از تهرانی های دارای تنها یک آپارتمان و ساکن شمال پایتخت، باید مالیات سالانه ای پرداخت کنند که هدف آن، سوداگران ملکی بودند. در بازار مسکن کشوری اما وضعیت از این هم نامناسب تر است. میانگین قیمت آپارتمان در کشور به قیمت های امروز حدود 3 تا 3.7 میلیارد تومان است و قیمت خانه های سوپرلوکس نیز حدود 16 میلیارد تومان برآورد می شود. این قیمت ها، کجا و 35 میلیارد کجا؟ این تصویر از خانه ها در شهرهای کشور در کنار مالیات تدارک دیده شده برای سال آینده، به معنای معافیت کامل همه چند‌‌‌ خانه ای ها در شهرهای ایران از مالیات 2 در‌ هزار سال 1403 است.

و اما زمین…

مالیات 1403 بر زمین های خام نیز به هدف اصلی بعید است اصابت کند. موضوع زمین با مسکن در معادله مالیات سالانه، یک تفاوت دارد. در مسکن، مالکی که تنها یک خانه دارد، باید از مالیات سالانه معاف باشد که البته اینجا، نیست.

اما در بحث زمین، حتی مالک تنها یک زمین خام‌‌‌ نیز با هدف بازدارندگی در برابر انجماد بیشتر زمین، لازم است مشمول مالیات سالانه شود تا یا برای خودش بسازد یا برای ساخت و ساز، آن را به بازار عرضه کند. اما کف قیمت 35 میلیارد تومانی برای زمین های مشمول مالیات 1403، تقریبا همه زمین دارها را معاف کرده است.

در تهران که اصلا زمین خام تحت مالکیت مردم عادی (اشخاص حقیقی)، تقریبا وجود خارجی ندارد. اندک زمین های خام فریزشده در معدود محله های پایتخت، عمدتا متعلق به اشخاص حقوقی (دستگاه ها، نهادها و…) است.

معضل اصلی زمین خام به خارج از مناطق شهری و روستایی تهران مربوط است. متوسط قیمت زمین مسکونی در کشور بر اساس برآوردها حدود 5 تا 6 میلیارد تومان است. (قیمت ها بر اساس متوسط مساحت است.)

قیمت زمین گرانقیمت (در طبقه املاک لوکس) در کشور نیز حول و حوش 20 میلیارد تومان برآورد می شود. این قیمت ها و آن کف قیمتی 35 میلیارد تومانی، یعنی گارانتی مالیاتی زمین دارها در کشور از مالیات 1403 مصوب دولت و مجلس. در تهران نیز قیمت زمین (ملک کلنگی) معمولی و متوسط حدود 40 میلیارد تومان و برای زمین های گرانقیمت نیز بالای 100 میلیارد تومان برآورد می شود.

نکته قیمت زمین در تهران، تفاوت ساختمان های مسکونی کلنگی با زمین خام است. وقتی زمین خام است، مالک آن یک نفر است که در این صورت، کل ارزش زمین برای تنها یک مالک محاسبه می شود. اما ساختمان های مسکونی قدیمی که کلنگی محسوب می شوند، معمولا بالای سه تا چهار نفر مالک دارد که همان ساکنان ساختمان هستند.

در این صورت، قدرالسهم آنها از زمین، حاصل تقسیم مساحت زمین بر تعداد مالکان است که در این صورت، ارزش ملک (زمین) برای هر مالک پایین می آید و مشمول مالیات سالانه نمی شود که البته اگر هم مشمول مالیات قرار بگیرند، با عدالت مالیاتی در تعارض است چرا که مالکان ساختمان های قدیمی، ممکن است فقط همین یک ملک را داشته باشند که در این صورت، با اصل منطق مالیات سالانه ملکی که چند‌ مالکی ها را در فرمول جهانی هدف قرار می دهد، در تضاد است.

شاهد رسمی مالیات مشقی بر ملک در بودجه

تصویری که از اعمال مالیات سالانه ملکی در سال 1403 در این بررسی ارائه شد را کارنامه سال 1402 این مالیات در درآمدهای وصولی دولت از محل مالیات ها، تایید می کند.

امسال در بودجه مصوب 1402 کل کشور، هفت هزار میلیارد تومان از محل اخذ مالیات سالانه از زمین و مسکن پیش بینی درآمدی شده بود. اما طی 9 ماه اول امسال، کلا 26 میلیارد تومان وصول شد. این رقم در واقعیت به معنای مردودی در اعمال مالیات سالانه بر املاک است که نتیجه طراحی نادرست است.

با این حال به رغم آنکه، برای سال آینده نیز طراحی نادرست برای این مالیات صورت گرفته، اما درآمد پیش بینی شده برای 1403 از هفت هزار میلیارد تومان امسال به 11‌ هزار میلیارد تومان افزایش پیدا کرده است. آیا واقعا سیاستگذار روی این رقم برای سال آینده، حساب باز کرده است؟