مهاجرت موجر و مستاجر از بنگاه‌ها سنتی به سامانه آنلاین

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، بررسی های انجام شده بر اساس تازه ترین تحقیقات میدانی صورت گرفته درباره مختصات بازار اجاره مسکن پایتخت در اسفندماه نشان دهنده وقوع رکود سنگین در این بازار به‌رغم افزایش تعداد مستاجرهاست. اگرچه بخشی از این رکود مربوط به کاهش سنتی حجم عرضه و تقاضای مسکن اجاره ای در زمستان نسبت به بهار و تابستان است اما، عمق رکود در بازار اجاره پایان امسال، به روایت واسطه های ملکی، بیش از زمستان های قبل به خصوص چند سال اخیر است.

این وضعیت یک معما یا سوال مهم ایجاد کرده است؛ مبنی بر اینکه چرا به‌رغم افزایش فشار تقاضا بر بازار اجاره تحت تاثیر کاهش اجباری خرید خانه اول، بازار شب عید اجاره عملا به حالت تعطیل یا نیمه تعطیل درآمده است؟ آیا اسفند ماه از تعداد مستاجرها کم شده است؟

ما برای پاسخ به این معما، ردپای شیفت معاملات اجاره از بازار سنتی به بازار آنلاین از یکسو و افزایش چشمگیر تمدید قراردادها بین مستاجر و موجر بدون مراجعه به واسطه های ملکی (بنگاه های املاک)، را شناسایی کردیم. اگرچه عمده جابه‌‌جایی ها در بازار اجاره هر سال در نیمه اول سال به خصوص سه ماه تابستان انجام می شود اما در سال های اخیر به دنبال افزایش ورودی به بازار اجاره به دلیل کاهش اجباری معاملات خرید خانه اول، معامله اجاره مسکن تقریبا در همه ماه ها و فصل ها انجام می شد. این ورودی جدید به خصوص از سمت خانوارهای تازه تشکیل شده ناشی از ازدواج های جدید، در بازار اجاره پررنگ است.

اما سوال این است که چرا به‌رغم کمرنگ شدن نظم سنتی بازار اجاره، تقاضای شب عید این بازار، عملا به حالت تعطیل درآمده است؛ به گونه ای که در برخی از مناطق و محله های شهر تهران، واسطه های ملکی از تعطیلی کامل این بازار و نبود حتی یک مورد معامله اجاره مسکن خبر می دهند. در واقع، وضعیت ویژه بازار اجاره پایان امسال تهران، یک معما از بابت علت رکود سنگین در این بازار به‌رغم افزایش تعداد مستاجرها، ایجاد کرده است. در بطن این معما سوالات زیادی نهفته است؛ از جمله اینکه آیا تعطیلی بازار اجاره نیمه دوم اسفندماه ناشی از کاهش تعداد مستاجرهاست؟ آیا زوج های جدید وارد بازار خرید خانه شده اند؟

این معما و همه این سوال ها تنها یک پاسخ دارد و آن خیر است. بررسی های به عمل آمده بر اساس آمارهای موجود و همچنین تحقیقات میدانی نشان می دهد نه تنها تعداد مستاجرها کاهش نیافته است که در سال های اخیر و از جمله در سال جاری تحت تاثیر ادامه رشد قابل توجه قیمت مسکن، ورودی به بازار اجاره افزایش یافته و خروجی از این بازار کم شده است.

در واقع بخشی از تقاضای بالقوه خرید خانه (خانه اولی ها)، که در سال های قبل از جهش وارد بازار مسکن شده و اقدام به خرید آپارتمان می کردند هم‌‌اکنون به دلیل افزایش شکاف قدرت خرید و قیمت مسکن (ضعف قدرت خرید) به ناچار وارد بازار اجاره می شوند.

از سوی دیگر، بخشی از مستاجرها که بعد از چند سال سکونت در مسکن استیجاری با پس انداز و وام خرید مسکن، خانه دار می شدند، بعد از جهش قیمت ها، موفق به خرید نشده و همچنان مستاجر باقی مانده اند. افزایش ورودی خانوارهای جدید به بازار اجاره و کاهش خروجی مستاجرها از این بازار تحت تاثیر جهش قیمت مسکن و تضعیف قدرت خرید، باعث افزایش فشار تقاضا بر بازار اجاره در سال های اخیر شده است. به طوری که تقریبا در همه ایام سال، تقاضا برای اجاره مسکن وجود دارد. اما اسفندماه امسال، عملا بازار اجاره دچار رکود سنگین شد. ما در بررسی دلایل بروز این رکود سنگین معاملاتی در بازار اجاره دو علت مهم را شناسایی کرده است.

اولین دلیل کاهش مراجعه مستاجرها به بنگاه های ملکی برای بازدید از فایل ها و واحدهای مسکونی اجاره ای و در نتیجه کاهش تعداد قراردادهای اجاره مسکن در بازار سنتی، به شیفت بخش قابل توجهی از مستاجرها از بازار سنتی (بنگاه معاملات ملکی) به سامانه آنلاین دولتی ثبت قراردادهای اجاره مربوط می شود.

در واقع یک علت اینکه بازار سنتی معاملات اجاره مسکن در روزهای پایانی سال عملا به حالت تعطیل درآمده است، کاهش واقعی تقاضا در این بازار نیست. بلکه بخش قابل توجهی از مستاجرها و متقاضیان این بازار با راه اندازی سامانه آنلاین ثبت قرارداد اجاره از سوی دولت، قراردادهای خود را در این سامانه و بدون مراجعه به بنگاه (بازارسنتی)، منعقد می کنند. از این رو به شکل سنتی در بازار حضور ندارند و در مشاهدات میدانی نیز رصد نمی شوند. این سامانه امسال راه اندازی شد.

تمایل دو طرفه به تمدید قراردادها در بازار اجاره مسکن

یک علت مهم دیگر تعطیلی بازار اجاره مسکن در روزهای پایانی امسال به تمایل دو طرفه بازیگران بازار اجاره به تمدید قرارداد سال قبل بدون مراجعه به بنگاه های معاملات مسکن مربوط می شود. در حداقل دو سال گذشته که تورم اجاره مسکن در سطوح بالا منجر به افزایش قابل توجه اجاره بهای پیشنهادی موجرها شد، بخش زیادی از موجرها تمایل داشتند واحد خود را تخلیه کنند و با اجاره بهای بالاتر به مستاجر جدید عرضه کنند. امسال اما این تمایل تغییر کرده است. زمستان امسال، نه تنها مستاجرها که بخش زیادی از موجرها تمایل به تمدید قرارداد سال قبل داشتند.

این تمایل در روزهای پایانی سال به چند دلیل مهم افزایش یافت. اولین علت به مشغله زیاد موجرها در روزهای پایانی سال مربوط می شود. به دلیل مشغله های زیادی که افراد در روزهای پایانی سال از بابت انجام کارهای مختلف دارند، تمایل به تمدید قرارداد اجاره برای درگیر نشدن با پروسه بازاریابی، تعمیر و بازسازی واحد در بازه زمانی تخلیه تا اجاره به مستاجر جدید و… افزایش یافته است.

در کنار این موضوع، بالا بودن هزینه بازاریابی و ثبت قرارداد با مستاجر جدید ( به دلیل افزایش چشمگیر اجاره بها و وابسته بودن رقم پورسانت واسطه های ملکی به مبلغ اجاره)، یکی دیگر از دلایلی است که بخش زیادی از موجرها تصمیم گرفتند در روزهای پایانی امسال قرارداد سال قبل را با مستاجر خود تمدید کنند.

از سوی دیگر، تخلیه واحد اجاره ای برای واگذاری آن به مستاجر جدید مستلزم هزینه هایی از بابت تعمیر و بازسازی (نقاشی و….) است. این هزینه ها در سال جاری به دلیل تورم بالا، به میزان قابل توجهی افزایش یافته است و در بسیاری موارد موجرها انجام این هزینه را مقرون به صرفه ندانسته و ترجیح می دهند با تمدید قرارداد، زیر بار این هزینه ها نروند.

مجموعه این عوامل باعث شده است بخش زیادی از قراردادهای شب عید اجاره مسکن، تمدید شود و در نتیجه از مراجعات و معاملات ملکی در بازار سنتی کاسته شود. بنابراین و بر اساس آنچه گفته شد، بازار اجاره مسکن همچنان بازاری سنگین با ورودی بالا و خروجی کم است و حتی فشار تقاضا هم‌‌اکنون از همیشه بیشتر است. اما بنا به دلایلی که گفته شد، کاهش مراجعات به بازار سنتی، این تصور را ایجاد کرده که معاملات اجاره و تقاضا برای خانه های اجاره ای کاهش یافته است. موضوعی که در واقعیت کاملا متفاوت است!

فایل های اجاره مسکن در بازار زیاد شد

در حالی که تحت‌تاثیر دو عامل گفته شده، تقاضای اجاره مسکن در بازار سنتی روزهای پایان سال عملا حضور ندارد اما واسطه‌‌های ملکی از افزایش محسوس فایل اجاره مسکن خبر می دهند. علت این افزایش فایل، به افزایش نسبی تعداد معاملات خرید خانه از سوی سرمایه گذارهای بلندمدت در دو ماه اخیر مربوط است. بعد از نوسانات ارزی اخیر، برخی از سرمایه گذارها وارد بازار مسکن شده و با هدف سرمایه گذاری بلندمدت اقدام به خرید خانه کردند. این افراد واحدها را عمدتا با شرایط رهن کامل به بازار اجاره عرضه کرده اند.

علت افزایش فایل اجاره در روزهای پایانی سال آن هم با شرایط رهن کامل (افزایش تعداد فایل های رهن کامل) همین موضوع است. بررسی ها نشان می دهد هم‌‌اکنون وزن فایل رهن کامل نسبت به ماه های قبل افزایش یافته است؛ آن دسته از فایل هایی که با شرایط ترکیبی رهن و اجاره ماهانه نیز به بازار مسکن معرفی شده اند، عمدتا وزن یکسان رهن و اجاره دارند.

نتایج تحقیقات میدانی به عمل آمده همچنین از نرمش موجرها در بازار اجاره پایان سال خبر می دهد. گروهی از موجرها این روزها به دو علت عمده، مقاومتی از بابت تبدیل فرمول اجاره به شرایط دلخواه مستاجرها ندارند. به عبارت دیگر، اگر مستاجر درخواست تبدیل شرایط پرداخت اجاره بها به وزن بیشتر رهن در برابر اجاره ماهانه کمتر داشته باشد، بخش قابل توجهی از موجرها با این شرایط موافقت می کنند.

علت این موضوع از یک طرف به افزایش نرخ سود سپرده های بانکی و از سوی دیگر به شرایط نامطمئن برای سرمایه گذاری در سایر بازارها مربوط می شود. بعد از آنکه برای یک هفته طی دو ماه گذشته، مجوز صدور و واگذاری اوراق گواهی سپرده خاص با سود 30‌ درصد در شبکه بانکی صادر شد، برخی از بانک ها نیز نرخ سود سپرده های خود را به 30‌ درصد افزایش دادند.

همچنین نوسانات اخیر بازارهای موازی مانند بازار ارز و طلا، نااطمینانی هایی برای موجرها ایجاد کرده است و آنها را به سمت سپرده گذاری بانکی در مقایسه با سرمایه گذاری در سایر بازارها سوق داده است.

سقف توان مستاجرها

بررسی های به عمل آمده از وضعیت بازار اجاره مسکن مناطق مختلف پایتخت نشان می دهد، عمده مستاجرها این روزها به دنبال پرداخت سهم بیشتر رهن نسبت به اجاره ماهانه هستند. این موضوع به خصوص در مناطق متوسط و متوسط رو به پایین پررنگ تر است. آن طور که واسطه های ملکی در مناطق جنوبی پایتخت اعلام می کنند سقف توان پرداخت اجاره بها در این مناطق حداکثر 6 تا 8 میلیون تومان است. در مناطق متوسط شهر (مناطق مصرفی نیمه شمال تهران) نیز این میزان حول و حوش 10 تا 12 میلیون تومان و در برخی محله های مرغوب تر، حداکثر 15 میلیون تومان است.

با این حال، در شرق تهران، برخی واسطه ها از مهاجرت طیف دیگری از مستاجرها از این مناطق به حومه شرقی تهران به‌خصوص شهر جدید پردیس خبر می دهند. به گفته آنها گروهی از مستاجرهای بازار مسکن این مناطق (به عنوان مثال منطقه 8)، به دلیل افزایش قابل توجه اجاره بها دیگر قادر به تامین مسکن در تهران نیستند و به مناطق حومه شرق به‌خصوص شهر جدید پردیس مهاجرت کرده اند.

این نسل جدید مهاجرتی بعد از چند نسل مهاجرت از پایتخت به حومه، ابتدا از سوی خریداران مصرفی مسکن، سپس مستاجرهای مناطق جنوبی تهران، مهاجرت های استانی (تهران به البرز) و مهاجرت از مناطق شمالی پایتخت به مناطق پایین تر (از جمله جنوب تهران)، هم‌‌اکنون در بازار اجاره شرق تهران به چشم می خورد.

فاکتور اصلی اجاره 1403

واسطه های بازار اجاره مسکن شهر تهران در مناطق مختلف در حالی از رشد 30 تا 40 درصدی اجاره بهای مسکن در روزهای پایانی امسال نسبت به اواخر سال قبل خبر می دهند که، تورم را فاکتور اصلی اثرگذار بر بازار اجاره سال بعد می دانند.

به اعتقاد آنها آنچه در وهله اول می تواند اجاره بها در سال آینده را تحت تاثیر قرار دهد، تغییرات مربوط به هزینه های زندگی خانوار است؛ در واقع موجرها تلاش می کنند تا حداقل بخشی از افزایش هزینه های زندگی خود را از طریق افزایش اجاره بها پوشش داده و تامین کنند. برخی از آنها اعلام می کنند که ردپای انتظارات تورمی موجرها ناشی از افزایش های اخیر نرخ ارز نیز بر بازار اجاره سال بعد دیده می شود.