به گزارش ساختمان آنلاین: اختلاف میانگین قیمت مسکن شهر تهران در شهریور نسبت به ماه قبل به ۱.۱ درصد رسیده و همزمان تعداد معاملات این بازار ۲۲.۹ نسبت به مردادماه کاهش یافته است.
تازه ترین اطلاعات منتشر شده از اداره بررسی ها و سیاست های اقتصادی بانک مرکزی در مورد تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در شهریورماه نشان می دهد این بازار همچنان با رکود تورمی مواجه است و در شرایطی که تعداد معاملات رو به افول بوده، باز هم در این ماه میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران، رشد ۱.۱ درصدی را تجربه کرده و به ۴۳ میلیون و ۲۱۷ هزار تومان رسیده است.
استمرار رکود تورمی
شرایط فعلی اقتصاد ایران که به خصوص با ابهام در نتیجه مذاکرات احیای برجام، به عدم قطعیت و بلاتکلیفی فعالیت های اقتصادی دامن زده، اغلب بازارها را با کسادی و رکود مواجه کرده و در بازار مسکن نیز همین وضعیت حکمفرما شده اما در بازار مسکن باوجود کسادی معاملات، روند رو به رشد قیمت ها با استمرار مواجه است و حتی کاهش تعداد معاملات نیز نتوانسته از بالا رفتن قیمت ها جلوگیری کند.
طبق اطلاعات بانک مرکزی، در شهریور ۱۴۰۱، تعداد آپارتمان های مسکونی معامله شده در بنگاه های ملکی شهر تهران به ۶ هزار و ۳۳ واحد رسیده که این تعداد نسبت به ماه قبل ۲۲.۹ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۲.۵ درصد کاهش نشان می دهد.
این کاهش معاملات در حالی تجربه شده که تقاضای مصرفی مسکن عملاً به‌دلیل کاهش شدید قدرت خرید و نبود ابزارهای تأمین مالی، از بازار حذف شده و همین تعداد محدود معاملات نیز با تقاضای سرمایه گذاری و معاملات مالکان برای تبدیل به احسن واحدهای مسکونی به ثبت می رسد.
پیامد اصلی استمرار رکود تورمی در بازار مسکن این است که دوره زمانی بازیابی قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن طولانی تر می شود و به همین تناسب، دوره رفع رکود معاملاتی این بازار نیز به درازا خواهد کشید.
در مردادماه، میانگین قیمت مسکن تهران براساس فرمول بانک مرکزی ۴۲.۷ میلیون تومان بود و میانگین ارزش معاملاتی یک آپارتمان ۷۵ متری مطابق با الگوی مصرف به ۳.۲ میلیارد تومان می رسد.
این در حالی است که در شهریورماه و با افزایش ۱.۱ درصدی میانگین قیمت مسکن تهران، ارزش این واحد مسکونی ۷۵ متری معادل ۳۵.۲ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است.
در این شرایط، اگر یک متقاضی مصرفی بخواهد با پس انداز بخش از درآمد سالانه خود مقدمات خرید خانه را فراهم کند، باید چندین ماه برای تأمین همین ۳۵.۲ میلیون تومان افزایش شهریورماه پس انداز کند و عملاً دوره انتظار او برای خرید مسکن به تعویق افتاده است.
عوارض سکته تولید مسکن
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران در شهریورماه ۱۴۰۱ به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که از مجموع ۶ هزار و ۳۳ واحد مسکونی معامله شده در این ماه، فقط ۲۸.۴ درصد به واحدهای نوساز و تا پنج سال ساخت اختصاص داشته و در عوض، واحدهای با عمر بالاتر جایگزین این واحدها شده اند.
این در حالی است که در ابتدای دهه ۹۰ و بعد از سپری شدن دوره طلایی تولید مسکن در اقتصاد ایران، سهم واحدهای نوساز و تا پنج سال ساخت از معاملات ماهانه مسکن تهران به مرز ۶۰ درصد رسیده بود و عملاً بخش عمده معاملات مسکن به واحدهای تازه عرضه شده به بازار اختصاص داشت.
در ادامه، با تداوم روند رو به افول تولید مسکن که کاهش قدرت خرید تقاضای مصرفی، رشد هزینه تولید و فرار سرمایه از خواب سنگین سرمایه در حوزه مسکن آن را تشدید کرد، کار به جایی رسید که سهم واحدهای با عمر کمتر از پنج سال در طول یک دهه از نصف هم کمتر شده است.
متأسفانه، در شرایط فعلی نیز آمارهای رسمی از ضعیف تر شدن نبض تولید مسکن حکایت دارند؛ به گونه ای که تازه ترین گزارش مرکز آمار ایران از وضعیت صدور پروانه های ساختمان در مناطق شهری کشور نشان می دهد: تعداد واحدهای مسکونی پیش بینی شده در پروانه های صادره در بهار ۱۴۰۱ نسبت به فصل زمستان در کل مناطق شهری ۲۱.۸ درصد و در شهر تهران ۴۸.۴ درصد کاهش پیدا کرده است.
در شرایط فعلی، این امید وجود دارد که با اجرای درست قانون جهش تولید مسکن و روی ریل افتادن نهضت خانه سازی، ضمن جبران کسری مسکن سال های قبل، شرایطی برای احیای بخش تولید مسکن تهران نیز مهیا شود اما تحقق این مهم به شدت نیازمند ثبات اقتصاد کلان و بهبود درآمد خانوارهاست.
شاخص های آماری معاملات مسکن تهران
بررسی توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده شهر تهران در شهریور امسال نشان می دهد در این ماه به لحاظ مساحت، ۵۴.۴ درصد از کل معاملات به واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع و متناسب با الگوی مصرف اختصاص داشته است و در این میان بیشترین سهم مربوط به ۵۰ تا ۶۰ مترمربع بوده که ۱۴.۸ درصد از کل معاملات را تشکیل می دهد.
همچنین بررسی معاملات مسکن تهران در این ماه از منظر قیمت هر مترمربع حاکی از این است که ۵۵.۹ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت شهر انجام شده و در این میان رایج ترین دامنه قیمتی، ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان برای هر مترمربع بوده که ۱۱.۸ درصد کل معاملات به آن اختصاص داشته است.
از نگاهی دیگر، سنجش معاملات مسکن تهران در الگوی معاملات سه میلیارد تومانی نشان می دهد در مجموع، ۴۹.۴ درصد از کل معاملات در دامنه قیمتی سه میلیارد تومان و کمتر انجام شده و در این میان ۱۳.۹ درصد از کل معاملات به واحدهای با ارزش یک تا ۱.۵ میلیارد تومان اختصاص پیدا کرده است.
کاهش شیب تورم اجاره در پایان تابستان
از دیگر نکات اعلام شده در گزارش مسکن بانک مرکزی، کاهش حدود ۱۰ واحد درصدی تورم بازار اجاره در تهران و کاهش حدود سه درصدی آن در کل مناطق شهری در مقایسه با ماه های قبل بوده که دلیل آن اتمام فصل نقل و انتقال مستأجران است.
طبق اعلام بانک مرکزی، در شهریورماه، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران ۴۰.۹ درصد و در کل مناطق شهری ۴۶.۸ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد کرده است.
براساس این گزارش، رشد شاخص کرایه مسکن اجاری در شهریورماه در شهر تهران ۴.۶ درصد و در کل مناطق شهری ۴.۷ درصد بوده که انتظار می رود در ماه های آتی از شیب آن کاسته شود.
