به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد،در شرایطی که در برخی از ماه های سپری شده از سال جاری رشد قیمت دلار تند نبوده، ثبات مقطعی در این بازار وجود داشته یا در موارد محدود بازدهی منفی در این بازار به ثبت رسیده است اما در دو ماه شهریور و مهر بازدهی ماهانه قابل توجهی در این بازار به ثبت رسید و رشد تند قیمت دلار تجربه شد.
بازدهی ماهانه دلار در مهرماه چهار درصد و در شهریور ۱۴۰۱ معادل ۵/ ۷ درصد بود که اثر تجمیعی این افزایش تند قیمت، خود را در تحولات پاییزی بازار ملک منعکس کرده است؛ آنطور که یافته ها از وضعیت پاییز بازار مسکن نشان می دهد این متغیر یکی از اصلی ترین و کلیدی ترین بازیگردانان ملکی در سومین فصل سال است.
پیش از این در سال های ۹۷ و ۹۸ رشد تند قیمت دلار، این متغیر بیرونی را به بازیگردان اصلی بازار مسکن و نخستین مداخله گر جهش قیمت در معاملات آپارتمان های مسکونی پایتخت تبدیل کرد.
بازار مسکن تهران در فصل پاییز چه ویژگی های مهمی دارد؟
بررسی ها از اکران بازار پاییزی معاملات مسکن شهر تهران در هشت پرده خبر می دهد. در واقع بازار پاییزی معاملات مسکن شهر تهران هشت ویژگی مهم و قابل توجه را در خود جای داده است که ردپای نوسانات ارزی و رشد تند قیمت دلار در آن به طور محسوس رصد می شود.
نخستین پرده از بازار پاییزی معاملات مسکن شهر تهران را در افت محسوس ورودی عرضه جدید به بازار مسکن می توان مشاهده کرد. یافته های فعلی از وضعیت عرضه فایل به بازار فروش مسکن نشان دهنده کاهش ورودی فایل جدید به این بخش است. این موضوع هم در مناطق مصرفی نیمه شمالی و هم در مناطق مصرفی نیمه جنوبی پایتخت رصد می شود.
چند سیگنال مهم به فروشنده های مسکن در این کاهش عرضه موثر بوده است. افزایش قیمت دلار و انتظار تورمی برای ماه های بعد، رکود ساخت و ساز و کاهش تعداد فایل های ورودی به بازار فروش از محل عرضه نوسازها و انتظار برای رسیدن به چشم اندازی مشخص درباره وضعیت پیش رو، مهم ترین عوامل کاهش ورودی فایل جدید به بازار فروش ملک بوده است.
دومین پرده از تحولات پاییزی بازار مسکن مربوط به وجود و مشاهده یک پارادوکس در بازار عرضه آپارتمان است. بررسی ها نشان می دهد در عین حال که ورودی فایل جدید به بازار فروش کاهش یافته است اما بازار مسکن در مناطق مصرفی نیمه شمالی همچون مناطق ۲، ۴ و ۵، با انباشت فایل ناشی از فروش نرفتن تعداد قابل توجهی از فایل هایی که در ماه های قبل به بازار فروش عرضه شد، مواجه شده است.
این موضوع باعث شده است اگرچه عرضه فایل جدید به بازار پاییزی کاهش یافته اما موجودی صندوق عرضه مسکن به دلیل انباشت فایل، شرایط بحرانی و حداقلی نداشته باشد. عامل این انباشت فایل را نیز می توان به برزخ ایجاد شده در بازار مسکن ماه های قبل و تامل سرمایه گذاران ملکی روی قیمت و محتاط شدن آنها برای خرید به دلیل ابهام در چشم انداز آینده بازار، نسبت داد.
پرده سوم مربوط به افزایش تقاضای سرمایه ای در روزهای اخیر ناشی از اثر تجمیعی رشد تند قیمت دلار در دو ماه شهریور و مهر است. تحت تاثیر رشد تند قیمت دلار، تقاضای سرمایه ای برای خرید مسکن به طور نسبی و در برخی از محلات شهر تهران هر چند به صورت جزئی افزایش یافته است.
پرده چهارم مربوط به وضعیت پاییزی بازار مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران است. در این مناطق مانند مناطق مصرفی نیمه شمالی تهران ورودی فایل جدید به بازار فروش کاهش داشته است و در عین حال و برخلاف مناطق مصرفی نیمه شمالی، نشانه ای از انباشت فایل در آن رصد نمی شود.
این موضوع باعث شده است هم‌‌اکنون و در حالی که بازار فروش مسکن در مناطق شمالی با کمبود فایل فروش مواجه نیست اما حجم فایل های فروش در بازار مناطق مصرفی نیمه جنوبی به یک سوم شش ماه اول سال تقلیل پیدا کند.
این موضوع ناشی از آن است که در یک سال گذشته، شدت رکود معاملات خرید مسکن در مناطق مصرفی نیمه جنوبی به طور نسبی از مناطق نیمه شمالی کمتر بوده است و معاملات در بخش خریدهای مصرفی و سرمایه ای در این مناطق تقریبا شرایط بهتری نسبت به مناطق شمالی داشته است. علت این موضوع به مناسب تر بودن سطح قیمت ها در نیمه جنوبی نسبت به نیمه شمالی پایتخت و ضعف قدرت خرید متقاضیان مربوط می شود.
در پرده پنجم معاملات پاییزی مسکن، نشانه هایی از انعطاف و اعمال تخفیف در قیمت فروش برخی از فایل های رسوب شده در بازار در برخی از مناطق از جمله منطقه چهار مشاهده می شود. گروهی از فروشنده های مصمم به فروش که فایل های آنها (عمدتا واحدهای بزرگ متراژ)، در چند ماه اخیر در بازار فروش نرفته است، حاضر به کاهش جزئی قیمت فروش آپارتمان خود شده اند.
این در حالی است که در مقابل و در پرده ششم، در گروهی دیگر از مناطق مصرفی از جمله منطقه پنج شهر تهران، تغییر محسوسی در قیمت های فروش نسبت به شهریور ماه ایجاد نشده است.
اما در پرده هفتم، نشانه هایی از افزایش جزئی قیمت ها در فایل های فروش مسکن در مناطق مصرفی نیمه جنوبی تهران به چشم می خورد. یافته های جدید نشان می دهد، برخی از فروشنده ها (عمدتا سازنده ها و عرضه کننده های واحدهای نوساز)، در مناطق مصرفی نیمه جنوبی تهران، به طور جزئی، مخفی و نامحسوس قیمت فروش در برخی از فایل ها را افزایش داده اند. اما این موضوع در عین حال در همه فایل ها و به ویژه در میان آپارتمان های سالخورده یا میانسال، فراگیر نیست.
ویژگی یا پرده هشتم بازار پاییزی معاملات مسکن شهر تهران مربوط به بلاتکلیفی جامعه حاضر در بازار اعم از جستجوگران و متقاضیان خرید و همچنین فروشنده های مسکن است.
نتیجه بررسی ها نشان می دهد نه تنها میزان عرضه فایل جدید کاهش یافته است بلکه تقاضا نیز به میزان زیادی در بازار وجود ندارد. این موضوع تحت تاثیر کشیده شدن ابر بلاتکلیفی بر فراز بازار معاملات مسکن، ایجاد شده است.
واسطه های بازار معاملات مسکن شهر تهران می گویند: نوعی بلاتکلیفی هم در سمت عرضه و هم در سمت تقاضای مسکن قابل مشاهده است. این موضوع نه تنها در میان خریداران و فروشنده ها بلکه در میان سازنده ها و مالکان واحدهای مسکونی نوساز نیز مشهود است. آنها منتظر رسیدن به امکان پیش بینی چشم انداز نسبتا مشخص از آینده پیش رو از جمله آینده پیش روی بازار مسکن هستند و به همین علت بازار از جنب و جوش محسوسی برخوردار نیست.
