به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، بررسی ها از تازه ترین وضعیت بازار مسکن شهر تهران در نخستین ماه از فصل زمستان سال جاری نشان می دهد، هماکنون دوربین های بازار ملک دو بازار ارز و پول را برای جهت دهی به قیمت ها، تورم ملکی و رفتار خریداران و فروشنده های مسکن رصد می کند.
در واقع، زمستان امسال، بازار مسکن چه از نظر محرک های رفتاری معامله گران (شامل خریداران و فروشنده های مسکن) و چه به لحاظ تغییرات قیمت (تورم ملکی)، بیشترین اثرپذیری را از تغییرات نرخ ارز و همچنین انتشار اخبار مربوط به تصمیم های اتخاذ شده از سوی سیاستگذار برای افزایش نرخ سود در بازار پول دارد.
بررسی های انجام شده نشان می دهد معادله قیمت مسکن در شرایط کنونی با دو متغیر نرخ دلار و نرخ سود سپرده های بانکی، در ارتباط است. فعالان بازار مسکن، هماکنون به دو علت عمده بازارهای دلار و پول را دیده بانی و رصد می کنند. چرا که ادامه رشد دلار به معنای افزایش انتظارات تورمی و افزایش میل به خرید سرمایه ای ملک خواهد بود. البته در چنین وضعیتی، شرایط برای خانه اولی ها سخت تر خواهد شد. از سوی دیگر، افزایش نرخ سود بانکی در حدی که برای سپرده گذاران جذاب شود، می تواند بخش قابل توجهی از تقاضای سرمایه گذاری ملکی را به بازار پول هدایت کند.
دو پیشران متغیرها در بازار مسکن
با اوج گرفتن نوسانات ارزی و دلاری در هفته های اخیر، نرخ دلار به عامل پیشران اصلی و تعیین کننده وضعیت قیمت ها و رفتار گروه های معامله کننده در بازار مسکن، تبدیل شد. اگرچه نوسانات ارزی به ویژه از سال 97 که دوره اخیر جهش در بازار مسکن آغاز شد، همواره یکی از عوامل اثرگذار بر جهت معاملات مسکن و تغییرات قیمت در این بازار بوده است اما در یک ماه گذشته، نقش این متغیر بیرونی بر بازار مسکن به نقش اصلی و پررنگ تبدیل شد.
تغییرات نرخ دلار یا نوسانات ارزی و دلاری، از بابت تحریک سرمایه گذاران به افزایش فعالیت در بازار مسکن یا تحریک خریدهای سرمایه ای، زمستان امسال، به نخستین پیشران معاملات ملکی تبدیل شده است.
در شرایط فعلی که بازار در شرایط رکود معاملاتی قرار دارد و عملا حجم اندکی معامله خرید مسکن در هر ماه در مقایسه با شرایط عادی یا وضعیت رونق معاملات ملکی انجام می شود، همچنان وزن غالب خریداران، مربوط به خریدهای غیرمصرفی یا معاملات سرمایه ای است.
از سال 97 که بازار مسکن در فاز جهش و رشد مستمر و قابل توجه قیمت قرار گرفت تاکنون، چند عامل در شارژ تورمی و اضافه پرش قیمت مسکن و همچنین رفتار معامله گران ملکی اثرگذار بوده اند. بازار معاملات مسکن در سال 97 تحت تاثیر نوسانات ارزی و ادامه آن و ایجاد انتظارات تورمی ناشی از شارژ ارزی، وارد فاز جهش قیمت شد.
این در حالی است که این بازار در مقاطع زمانی مختلف بعد از سال 97 تاکنون و در حالی که همواره از نوسانات ارزی اثرپذیر بوده است، از سایر مولفه ها مانند هیجان رشد شاخص در بازار سهام و همچنین افزایش ریسک های غیراقتصادی ناشی از خروج آمریکا از معاهده برجام و…، نیز اثر گرفته و هر کدام از این متغیرها در دوره های زمانی مختلف، با وزن های متفاوت، بر تحولات و نوسانات قیمت در بازار مسکن اثر می گذارد.
اگرچه از سال 97 تاکنون در دوره های زمانی مختلف همه این متغیرها بر بازار مسکن اثرگذار بوده است اما در هر دوره ای نقش پیشران تحولات ملکی عمدتا بر عهده یکی از این متغیرها بوده و سایر عوامل با درجات مختلف، بر این بازار اثر گذاشته اند.
عامل شارژ خریدهای سرمایه ای
هماکنون تحولات و نوسانات ارزی، از ناحیه تحریک تقاضای سرمایه ای در بازار ملک یکی از دو پیشران اصلی تورم ملکی و تعیین رفتار معامله گران مسکن است. از سوی دیگر، رصد بازار مسکن از دوربین بازار پول، دیگر عامل پیشران معاملات زمستانی مسکن است.
اخیرا، اخباری درباره تصمیم گیری های اولیه درباره احتمال افزایش نرخ سود سپرده های بانکی منتشر شده است. در شرایطی که نرخ جدید سود گواهی اوراق سپرده به تازگی 23 درصد اعلام شده و افزایش یافته است، شنیده ها حاکی از احتمال افزایش نرخ سود سپرده های بانکی است.
از این رو، معامله‌‌گران ملکی علاوه بر نرخ دلار و نوسانات ارزی، از دوربین بازار پول نیز به این بازار می نگرند. در واقع، تغییرات نرخ سود بانکی یا افزایش نرخ سود در بازار پول هم می تواند مانند نوسانات ارزی، از یک سو معادله تورم مسکن و از سوی دیگر رفتار خریداران و فروشنده های آپارتمان را در سه ماه پایانی سال جاری تحت تاثیر قرار دهد.
اثر چهار رویداد ارزی
بررسی ها از اثر چهار رویداد ارزی بر بازار مسکن خبر می دهد. نخستین رویداد مربوط به رفت و برگشت قیمت دلاری هرمترمربع آپارتمان در تهران طی نیمه اول و نیمه دوم امسال است. برآوردها نشان می دهد، در شرایطی که در حالت نرمال و متعارف، متوسط قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران بین هزار و 50 تا هزار و 100 دلار (طی میانگین تاریخی) است، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در خرداد امسال تا 1300 دلار هم پیش رفت؛ یعنی متوسط قیمت دلاری مسکن در پایتخت در نیمسال اول 1401، از میانگین تاریخی خود فاصله گرفت و از آن فراتر رفت.
اما با در نظر گرفتن متوسط نرخ ارز در هفته های اخیر و ماه گذشته، متوسط قیمت دلاری هر مترمربع مسکن در پایتخت به 1139 دلار برگشته است. این موضوع نشان دهنده رفت و برگشت دلاری قیمت مسکن در سال جاری است.
برآورد میانگین قیمت دلاری مسکن، یکی از دماسنج ها و ابزارهای سنجش تورم ملکی محسوب می شود. هر زمان فاصله متوسط دلاری قیمت مسکن از سطح متعارف بیشتر شود، به معنای دشوارتر شدن مسیر دسترسی متقاضیان به ویژه خریداران مصرفی به آپارتمان و بازار خرید ملک به دلیل اضافه پرش قیمت واحدهای مسکونی است.
بازار معاملات مسکن در شرایط فعلی در حالی با رفت و برگشت دلاری سطح متوسط قیمت ها همراه شده است که این برگشت قیمت دلاری، در مقطع زمانی حاضر، عملا، امکان کاهش قیمت مسکن تا سطح قدرت خرید مصرف کننده را سخت می کند. چرا که فرآیند برگشت قیمت دلاری مسکن، بعد از افزایش فاصله آن با سطح متعارف، ناشی از کاهش قیمت مسکن نبوده است بلکه در نتیجه افزایش محسوس قیمت دلار رخ داده است.
در واقع، فاصله بالای 25 درصدی قیمت مسکن و نرخ دلار در اوایل امسال، در حالی هماکنون کاهش یافته است که علت این موضوع، رسیدن متوسط رشد ماهانه نرخ دلار از سه درصد در نیمسال اول 1401 به 10 درصد در آذرماه است.
در شرایطی که در نیمه اول سال جاری، بازار ارز و قیمت دلار با ثبات نسبی همراه بود و تغییرات ماهانه نرخ ارز در هر ماه به طور متوسط حول و حوش سه درصد بود اما در آذرماه سرعت رشد ماهانه نرخ دلار به 10 درصد رسید که این میزان بیش از سه برابر سرعت رشد نرخ دلار در نیمسال اول 1401 است.
این موضوع علاوه بر آنکه از ناحیه نوسانات ارزی و نه کاهش قیمت مسکن منجر به کاهش فاصله قیمت دلاری آپارتمان ها نسبت به 6 ماه اول امسال شد، دلار و نوسانات ارزی را به پیشران اول تحولات ملکی در فصل سرد سال تبدیل کرد. هنوز آمار رسمی از تورم مسکن شهر تهران در آذرماه منتشر نشده است اما متوسط سرعت رشد ماهانه قیمت مسکن در 6 ماه اول سال جاری 6/ 3 درصد بوده است.
بررسی ها نشان می دهد، برای بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف یعنی سطحی که رونق خرید مصرفی در آن احیا شده و از دشواری دسترسی متقاضیان به بازار معاملات مسکن کاسته شود، لازم است نرخ دلار کاهش یابد. البته در یکی دو روز گذشته، قیمت دلار اندکی کاهش یافته است اما برای مهار شارژ ارزی تورم ملکی، لازم است قیمت دلار به میزان محسوس کاهش یابد.
نوسانات ارزی از ناحیه شارژ انتظارات تورمی هم می تواند منجر به دشوارتر شدن دسترسی متقاضیان مصرفی به بازار خرید مسکن شود. از این زاویه نیز مهار نوسانات ارزی برای مهار تورم مسکن، ضروری است.
رابطه مسکن با نرخ سود
معامله گران زمستانی بازار مسکن علاوه بر بازار ارز هماکنون در حال رصد بازار پول هستند. اگرچه هنوز رخداد خاصی در ارتباط با افزایش نرخ سود بانکی صورت نگرفته است اما برخی خبرها حاکی از تصمیمات اولیه سیاستگذار پولی برای افزایش نرخ سود سپرده هاست.
نتایج یک مطالعه تخصصی در این زمینه که در سال 93 در فصلنامه اقتصاد مسکن منتشر شد نشان می دهد، فارغ از رفتارهای سنتی موجود در بازار مسکن، یک رابطه معنادار بین افزایش و کاهش میل به سرمایه گذاری ملکی و نرخ سود واقعی سپرده های بانکی وجود دارد.
در واقع، نرخ سود واقعی مثبت یا منفی (مقایسه نرخ سود بانکی با نرخ تورم)، اثر بسیار معنادار بر ترکیب سبد دارایی سرمایه گذاران و همچنین خریدهای سرمایه ای ملک دارد. نرخ سود واقعی مثبت باعث می شود 75 درصد از سبد دارایی افراد ریسک گریز را سپرده های بانکی تشکیل دهد و 76 درصد سبد دارایی ریسک پذیرها نیز به سهام اختصاص یابد.
در واقع زمانی که نرخ سود واقعی افزایش می یابد یعنی نرخ سود اسمی سپرده ها از تورم عمومی بیشتر می شود، عمده افراد با درجات ریسک پذیری مختلف به سرمایه گذاری در بازار پول تمایل پیدا خواهند کرد و سرمایه گذاری ملکی کاهش می یابد. اما در وضعیتی که نرخ سود واقعی منفی است یعنی نرخ سود سپرده ها از تورم عمومی کمتر است، تمایل برای سپرده گذاری و ورود به بازار پول به شکل چشمگیر، کاهش می یابد.
نتایج این مطالعه نشان می دهد، در شرایطی که نرخ سود منفی است، 79 درصد از سبد دارایی ریسک پذیرها تبدیل به ملک می شود و حتی 17 درصد از دارایی ریسک گریزها نیز به این بازار وارد می شود.
در این مطالعه همچنین، سبد دارایی افراد در بازه زمانی سال های 76 تا 90، مورد بررسی قرار گرفته است. نتایج این بررسی نشان می دهد، در این بازه زمانی، معادل 58 درصد سبد دارایی ریسک گریزها، سپرده بانکی بوده و 75 درصد از وزن کل دارایی ریسک پذیرها نیز سهام بوده است. همچنین، نیمی (50 درصد) از دارایی افراد با درجه ریسک پذیری متوسط نیز، زمین یا مسکن بوده است.
نتایج بررسی های انجام شده نشان می دهد، در شرایط فعلی، مسیر کاهش دشواری دسترسی متقاضیان مصرفی به بازار خرید مسکن، در وهله اول از مهار نوسانات شدید ارزی و در وهله بعد از کانال جذاب سازی نرخ سود سپرده ها در بازار پول (سپرده های بانکی) می تواند عبور کند. با مهار نوسانات مثبت ارزی، تورم ملکی کنترل می شود و از طریق افزایش نرخ سود سپرده های بانکی، بخشی از خریدهای سرمایه ای که خود عامل رشد قیمت ها در بازار معاملات واحدهای مسکونی است به بازار پول هدایت می شود.
