قفل تامین مالی پروژه نهضت ملی مسکن باز می‌شود؟

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، جزئیات تازه ترین توافق دولت با انبوه سازان بر سر مدل جدید تامین مالی خانه سازی دولتی، یک شاه کلید برای مهم ترین قفل ایجاد شده در این پروژه ها معرفی می کند. یافته های جدید در این باره نشان می دهد، به تازگی و با موافقت دولت، قرار است انبوه سازان به عنوان ضلع مکمل تامین مالی ساخت یک میلیون مسکن در سال وارد عمل شده و ۳۰ تا ۳۵‌ درصد از هزینه ساخت را تقبل کنند.

این در حالی است که از ابتدا تاکنون، الگوی تامین مالی ساخت خانه های دولتی ساز در طرح جهش مسکن، با اتکا به دو منبع یعنی آورده متقاضی و تسهیلات بانکی، طراحی و اجرایی شده است. این مدل جدید تامین مالی که قرار است در نقش شاه کلید مسکن ملی، قفل تامین مالی پروژه ها را باز کند از طریق تهاتر زمین و آپارتمان با پروژه های ساختمانی میان دولت و انبوه سازان اجرایی خواهد شد.

در توافق تازه دولت با انبوه سازان بر اساس پیشنهادی که انبوه سازها به دولت برای حل گره تامین مالی پروژه های ساخت مسکن دولتی (یک میلیون مسکن در سال) ارائه کرده اند، انبوه سازها بیش از نیمی از سهم آورده متقاضیان را تامین و در ازای آن زمین یا واحد مسکونی از دولت دریافت خواهند کرد.

با این توافق، دست‌‌‌کم دو گره مهم مسکن ملی و طرح جهش تولید مسکن، باز خواهد شد؛ گره اول، چالشی است که به واسطه ناتوانی متقاضیان از تامین سهم آورده متقاضی از ابتدای اجرای این طرح وجود داشت و گره دوم، مربوط به مانع اساسی مقابل ورود انبوه سازها و سازنده ها به این طرح یعنی تعیین قیمت ساخت متفاوت از واقعیت های هزینه روز ساخت مسکن است.

این موضوع می تواند شاه کلید احیای مسکن میلیونی (ساخت یک میلیون مسکن در سال) شود؛ طرحی که هم‌‌‌اکنون دست‌کم به دو علت مهم یعنی ناتوانی متقاضیان از تامین سهم آورده و همچنین اختلاف قابل توجه بین هزینه ساخت تعیین شده از سوی دولت با واقعیت های هزینه ساخت، عملا به مسکن نیم میلیونی تنزل یافته است.

آمارها نشان می دهد در شرایطی که ظرفیت کل خانه سازی دولتی در طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال، معادل چهار میلیون مسکن تعریف شده است و همچنین بیش از ۶ میلیون متقاضی در این طرح ثبت نام کرده و یک و نیم میلیون نفر از این متقاضیان به عنوان افراد واجد شرایط برای حضور در این طرح، معرفی شده اند اما در نهایت هر دو سمت عرضه و تقاضا، برای کمتر از ۵۰۰‌ هزار واحد مسکونی وارد صحنه شده اند.

به این ترتیب، در حالی که این طرح از اواخر سال ۱۴۰۰ استارت خورد تاکنون تنها حدود ۵۰۰‌ هزار نفر معادل یک سوم متقاضیان واجد شرایط، مرحله اول آورده نقدی خود را به شبکه بانکی واریز کرده اند؛ از سوی دیگر همچنین، تاکنون برای ۴۵۰‌‌‌ هزار واحد، قرارداد ساخت با سازنده منعقد شده است. این موضوع نشان می دهد مسکن یک میلیونی هم‌‌‌اکنون به مسکن نیم میلیونی تنزل کرده است.

پیش تر در گزارشی که با عنوان «موانع تحقق ساخت یک میلیون مسکن در سال چیست؟» در ۲۵ اردیبهشت ماه ۱۴۰۲ منتشر شد، پنج عامل عقب ماندگی این طرح اعلام شد که دو مورد از مهم ترین عوامل این موضوع ناتوانی متقاضیان از پرداخت سهم آورده و از سوی دیگر، اختلاف فاحش هزینه ساخت تعیین شده برای این واحدها با واقعیت های قیمت تمام شده مسکن بر اساس داده های بازار، است.

قفل مسکن دولتی باز می شود؟

بر اساس اطلاعاتی که رئیس کانون سراسری انبوه سازان ایران در خصوص جزئیات توافق تازه انبوه سازان با دولت در راستای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در اختیار ما قرار داده است، قرار است با مدل جدید، قفل تامین مالی این طرح باز شود. یک سوال مهم آن است که این توافق چیست و آیا با عملیاتی شدن آن، می توان واقعا به باز شدن گره تامین مالی طرح خانه سازی دولتی امیدوار بود؟

آن طور که محمد مرتضوی، رئیس کانون سراسری انبوه سازان در تشریح جزئیات این توافق اعلام کرد، قرار است، مبنا و اضلاع تامین مالی ساخت یک میلیون مسکن در سال از دو ضلع به سه ضلع افزایش یابد. پیش از این منبع تامین مالی این پروژه ها آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی بود اما بر اساس این توافق، انبوه سازان، ۳۰ تا ۳۵‌ درصد و در برخی موارد تا ۵۰‌ درصد هزینه ساخت این واحدها را می توانند تقبل کنند.

در این توافق دو هدف عمده دنبال می شود که اولین هدف بازگشایی گره یا خلأ ناتوانی طیف گسترده ای از متقاضیان واجد شرایط از تامین مبلغ آورده است. در شرایطی که تاکنون حدود یک میلیون و ۵۰۰‌ هزار متقاضی واجد شرایط در این طرح معرفی و برای افتتاح حساب و واریز سهم آورده به شبکه بانکی فراخوانده شده اند اما تنها تاکنون حدود ۵۰۰‌ هزار نفر یعنی یک‌سوم این تعداد مرحله اول آورده را واریز کرده اند. این استقبال یک سومی هیچ دلیلی جز ناتوانی متقاضیان از تامین سهم آورده ندارد.

در واقع این متقاضیان به دلیل ضعف بنیه مالی، به اجبار از برنامه خانه سازی دولتی حذف شده اند. این در حالی است که حتی احتمال ریزش همین تعداد از متقاضیان در مراحل بعدی نیز به دلیل ناتوانی آنها از ‌تامین مراحل بعدی سهم آورده متقاضی به دلیل ضعف بنیه مالی، وجود دارد.

کاهش سهم آورده متقاضی به ۲۰۰ میلیون

انبوه سازان در پیشنهادی که به تازگی دولت نیز با آن موافقت کرده است برای کمک به تامین مالی این طرح و تقبل بخشی از هزینه ساخت اعلام آمادگی کرده اند. به این صورت که ۳۰ تا ۳۵‌ درصد از کل هزینه ساخت را بر عهده گرفته و آورده متقاضی به حدود ۲۰۰ میلیون تومان کاهش یابد.

هم‌‌‌اکنون سهم آورده متقاضیان از یک واحد مسکونی در طرح خانه سازی دولتی رقمی حول و حوش ۵۰۰ میلیون تومان برآورد می شود. این اقدام در شکل سه مدل مشارکت دولت با انبوه سازان، انجام خواهد شد.

در مدل اول، انبوه سازان در قبال سرمایه گذاری یا مشارکت در تامین هزینه ساخت واحدهای طرح خانه سازی دولتی، در همان محل احداث پروژه، از دولت زمین دریافت می کنند؛ در مدل دوم، در همان محل احداث پروژه‌‌‌، متناسب با ارزش سرمایه گذاری انجام شده واحد مسکونی دریافت خواهند کرد و در مدل سوم، در محلی دیگر غیر از محلی که در آن پروژه خانه سازی دولتی در دست احداث قرار دارد، زمین دولتی دریافت خواهند کرد.

سهم انبوه سازان از این مشارکت را در وهله اول میزان سرمایه گذاری آنها در پروژه ها و در وهله بعد قیمت ملکی که در ازای این سرمایه گذاری و مشارکت از دولت دریافت خواهند کرد، تعیین می کند.

بازگشایی گره هزینه ساخت

با این اقدام علاوه بر گره گشایی تامین مالی طرح خانه سازی دولتی از محل رفع ناتوانی متقاضیان برای تامین نیمی از هزینه ساخت واحدها، یک مشکل دیگر که در واقع شاید بتوان از آن به عنوان اصلی ترین معضل طرح خانه سازی دولتی یاد کرد نیز برطرف خواهد شد.

این مشکل همان اختلاف فاحش بین هزینه تعیین شده به عنوان قیمت ساخت واحدها با واقعیت های هزینه ساخت مسکن بر اساس داده های بازار و نظر انبوه سازان است. در شرایطی که مطابق با آخرین تعدیل ها، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در طرح خانه سازی دولتی هم‌‌‌اکنون کمتر از ۶ میلیون تومان تعیین می شود، واقعیت های بازار و اظهارات انبوه سازان نشان می دهد، هزینه ساخت هر مترمربع از این واحدها به طور میانگین، چیزی حدود ۱۰ تا ۱۳ میلیون تومان، خواهد بود.

هزینه کل ساخت یک واحد مسکونی با مساحت ۱۰۰ مترمربع در شرایط فعلی و با در نظر گرفتن طول دوره دوساله ساخت از دیدگاه انبوه سازان بین یک میلیارد تا یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان است؛ این رقم با نرخ های اعلامی از سوی دولت فاصله زیادی دارد.

البته یک علت مهم پافشاری دولت بر ارقام پایین تر به ناتوانی متقاضیان از تامین ارقام بیشتر و نگرانی از توقف عملیات ساخت به واسطه عدم‌تزریق منابع مالی در قالب سهم آورده متقاضیان، به دلیل افزایش قیمت ها برمی‌‌‌گردد.

انبوه سازان می گویند: دولت نگران آن است که اگر قیمت ساخت را متناسب با واقعیت های بازار ساخت و ساز و افزایش هزینه های ساخت، بالا ببرد، همین تعداد محدود متقاضیانی که یک یا دو مرحله از سهم آورده را واریز کرده اند نیز دیگر قادر به تامین سهم آورده خود نباشند و پروژه ها با مشکلات بیشتری مواجه شوند.

اما، توافق بر سر ورود انبوه سازان به عنوان ضلع مکمل تامین مالی این پروژه ها، می تواند گره قیمت ساخت را نیز باز کند. چرا که در صورت عدم افزایش قیمت ساخت مطابق با واقعیت های بازار باز هم پروژه ها به مشکل برخورده و عملا امکان ساخت ندارند.

در قالب این توافق، در یک مدل برد – برد – برد، نه تنها از فشار مالی بر متقاضیان کاسته شده و آنها به دلیل نیاز به سهم آورده کمتر می توانند در این طرح مشارکت کنند، که بار‌ سنگین و دو راهی بین توان مالی متقاضیان و واقعیت های هزینه ساخت از روی دوش دولت نیز برداشته می شود. انبوه سازان نیز می توانند با واقعی تر شدن سطح قیمت ها در این طرح مشارکت کرده و در ازای مشارکت خود زمین یا واحد مسکونی دریافت کنند.

دولت موافق است!

آن طور که رئیس کانون سراسری انبوه سازان ایران اعلام کرد: بعد از موافقت دولت با طرح انبوه سازان برای ورود آنها به عنوان ضلع سوم یا ضلع مکمل تامین مالی در طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال، نگرانی بزرگ دولت از بابت ناتوانی متقاضیان در تامین سهم آورده به واسطه به روز رسانی و واقعی سازی رقم هزینه ساخت، تا حد زیادی برطرف شده است. به همین دلیل بر سر تعدیل قیمت ساخت نیز توافق هایی بین دولت و انبوه سازان صورت گرفته است.

به گفته مرتضوی، هم‌‌‌اکنون متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در طرح خانه سازی دولتی بین ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان است که با محاسبه دوره دو‌ساله ساخت و تعدیل های بعدی به ۱۳ میلیون تومان نیز می رسد. با توافق صورت گرفته، دولت برای افزایش هزینه ساخت در طرح خانه سازی دولتی با انبوه سازان توافق کرده است.

احیای مسکن میلیونی

بررسی های به عمل آمده در این باره نشان می دهد، با ورود انبوه سازان به طرح خانه سازی دولتی دست‌‌‌کم بنا به چند علت مهم، می توان به احیای مسکن یک میلیونی امیدوار بود.

اولین علت باز شدن گره کمبود متقاضیان موثر است. عملا بخش عمده متقاضیان این طرح یعنی دو سوم متقاضیان واجد شرایط هم‌‌‌اکنون به دلیل ناتوانی از پرداخت سهم آورده متقاضی غیرموثر هستند. در حالی که اگر سهم آورده بر اساس پیشنهاد انبوه سازان و مدلی که در این باره با آن با دولت توافق کرده اند به ۲۰۰ میلیون تومان کاهش یابد، بخش زیادی از این متقاضیان وارد عمل شده و برای افتتاح حساب اقدام می کنند.

در وهله بعدی گره قیمت ساخت نیز حل خواهد شد و بسیاری از پروژه هایی که هم‌‌‌اکنون به دلیل برخورد با تورم ساخت، پیشرفت فیزیکی کند دارند به سرعت تکمیل می شوند. در این میان انبوه سازان نیز به عنوان مشارکت کننده و افرادی که قصد دارند هر چه سریع تر کار را به اتمام رسانده و سهم خود را به عنوان سرمایه گذار از این مشارکت دریافت کنند، انگیزه کافی برای ساخت با کیفیت بالاتر از یکسو و همچنین ساخت با سرعت بیشتر و تحویل سریع تر واحدها پیدا می کنند.

نکته مهم دیگر، کاهش طول دوره سه ساله ساخت این واحدها به دو سال، با ورود انبوه سازان است. آن طور که رئیس کانون سراسری انبوه سازان ایران می گوید، انبوه سازها می توانند واحدها را در یک دوره دو ساله ساخته و به متقاضیان تحویل دهند؛ در حالی که پیش تر طول دوره ساخت در طرح خانه سازی دولتی سه ساله تعیین شده بود. این موضوع خود در کاهش قیمت تمام شده ساخت و همچنین تسریع در امر خانه دار شدن متقاضیان بسیار موثر است.

تامین مالی ۵۰‌ درصد کل پروژه

برآوردهای صورت گرفته از سوی انبوه سازان نشان می دهد، آنها توانایی تامین مالی و مشارکت در ۵۰‌ درصد از کل واحدهای طرح خانه سازی دولتی را دارند.

رئیس کانون سراسری انبوهسازان ایران در این باره اعلام کرد: بر اساس محاسباتی که انجام داده ایم نه تنها مشکلی برای تامین ۳۰ تا ۵۰‌ درصد هزینه ساخت هر کدام از واحدهای طرح نهضتی ملی مسکن نداریم بلکه کاملا آمادگی داریم تا در تامین مالی ۵۰‌ درصد از کل طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال مشارکت کنیم.

وی همچنین مشارکت انبوه سازان در نهضت ملی مسکن تاکنون را به یک علت مهم، مشارکتی حداقلی عنوان کرد و گفت: تاکنون انبوه سازان به دلیل گره قیمت ساخت و اختلاف فاحش قیمت تعیین شده از سوی دولت به عنوان هزینه ساخت با واقعیت های روز هزینه های ساخت و ساز سهمی در نهایت پنج درصدی از کل پروژه ها داشته اند؛ که بسیاری از آنها نیز به دلیل مواجهه با تورم ساختمانی و عدم تزریق به موقع منابع مالی عملا با مشکل مواجه شده و در برخی موارد توان ادامه کار ندارند. اما با اراده ایجاد شده برای حل این مشکلات و توافق صورت گرفته، تا ۵۰‌ درصد از واحدهای باقی مانده را می توانیم تامین مالی کنیم. هدف اصلی نیز محدود کردن آورده متقاضیان و تبدیل طیف گسترده ای از متقاضیان به تقاضای موثر از یکسو و همچنین گره گشایی از معضل هزینه ساخت در این پروژه هاست.

آن طور که مرتضوی اعلام کرد: این توافق که در پی برگزاری جلسات متعدد بین انبوه سازان و مسوولان وزارت راه و شهرسازی، حاصل شده است در شورای عالی مسکن به ریاست رئیس جمهوری نیز مطرح شده و مورد تایید قرار گرفته است. قرار شده است اختیاراتی به مسوولان استانی طرح نهضت ملی مسکن داده شده و ضوابط لازم در این زمینه نیز به آنها ابلاغ شود تا در هر استان و بر اساس این اختیارات، انبوه سازان هم به عنوان سازنده و هم به عنوان سرمایه گذار وارد عمل شده و به پیشبرد این پروژه ها کمک کنند.

به گفته وی اجرای هر چه سریع تر این توافق، به اراده سیاستگذار مسکن و همچنین سرعت عمل مسوولان استانی نیازمند است. چرا که در ساختار اداری وزارت راه و شهرسازی این بحث مطرح شده و مورد توافق و موافقت قرار گرفته است؛ به مدیران کل استان ها نیز ابلاغ شده است و لازم است هرچه سریع تر به سایر مسوولان استانی و همچنین استانداران نیز ابلاغ شود واگر اجرای آن نیازمند تدوین آیین‌‌‌نامه یا شیوه نامه هایی است هر چه سریع تر تهیه شود.

کشف قیمت ساخت مطابق با تغییرات روز هزینه ساخت در هر استان و در مورد هر پروژه نیز بر عهده استان ها قرار خواهد گرفت و بر اساس هزینه ساخت در هر استان، هر شهر و هر پروژه، بین انبوه ساز و دولت توافق خواهد شد. در مورد تهران رقم پیشنهادی و برآورد هزینه ساخت هر متر مربع همان ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان در حال حاضر است که با در نظر گرفتن دوره دو ساله ساخت به ۱۳ میلیون تومان نیز می رسد.

مرتضوی همچنین از آمادگی انبوه سازان برای ورود به پروژه هایی که در مراحل پایانی ساخت قرار دارند نیز خبر داد. به گفته او ممکن است بخشی از پروژه ها به دلیل برخورد با تورم ساختمانی در میانه راه یا در مراحل پایانی پیشرفت فیزیکی متوقف شده باشند.

به عنوان مثال، پروژه هایی در مرحله پیشرفت فیزیکی ۷۰‌ درصد باشند. با توجه به اینکه کل طول دوره ساخت دو ساله تعیین می شود، انبوه سازان با یک فورس زمانی تکمیل و تحویل ۶ ماهه می توانند با مدل های گفته شده برای مشارکت به این پروژه ها نیز ورود کرده و آنها را تکمیل کنند و تحویل دهند.

بنابراین انبوه سازان آمادگی دارند هم به پروژه های جدید ورود کنند و هم در هر جا پروژه ها به دلیل مشکلات هزینه ای با توقف و تعطیلی یا کندی در روند اجرا مواجه شده است با فورس زمانی این پروژه ها را تکمیل کنند.