بررسی سناریوهای سال آینده بازار واحدهای مسکونی نوساز

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد،  گسل جدید قیمتی در بازار معاملات واحدهای مسکونی نوساز و کلید‌نخورده شناسایی شد. این گسل جدید در جریان تحقیقات میدانی به عمل آمده درباره تازه ترین سطح قیمت پیشنهادی برای فروش واحدهای مسکونی نوساز و کلیدنخورده و برآورد فاصله قیمت آنها با قیمت آپارتمان های چند ساله رصد شد.

تازه ترین بررسی ها از وضعیت بازار معاملات مسکن شهر تهران در بازه های سنی مختلف نشان می دهد، فاصله متعارف قیمت پیشنهادی آپارتمان های نوساز و کلیدنخورده (حداکثر یکساله) با آپارتمان های میانسال و با عمر بنای بالاتر، به میزان محسوس و به شکل نامتعارفی افزایش یافته است.

وضعیت قیمت های پیشنهادی واحدهای مسکونی نوساز و کلید نخورده (با عمربنای حداکثر یک سال) و مقایسه آن با فهرست بهای پیشنهادی آپارتمان های عرضه شده به بازار مسکن شهر تهران با عمر بنای 10 سال، نشان دهنده افزایش این فاصله به 30‌ درصد و در برخی موارد بیش از آن است.

پیش تر و در دوره های معمول، این فاصله قیمتی بین 15 تا حداکثر 20‌ درصد بود؛ این فاصله اما هم اکنون به بیش از 30‌ درصد در بهای پیشنهادی آپارتمان های نوساز نسبت به واحدهای مسکونی میانسال (با عمربنای 10 سال) رسیده است و در مقایسه با آپارتمان های مسن به میزان محسوس بیش از این مقدار است.

واسطه های فعال در بازار معاملات مسکن این مناطق با تایید وجود گسل 30 درصدی و حتی بیشتر بین قیمت (قطعی و پیشنهادی) آپارتمان های مسکونی نوساز و کلید نخورده نسبت به بهای واحدهای مسکونی با عمربنای بالاتر، دلایل بروز شرایط فعلی را تشریح کردند.

در برخی فایل های عرضه شده به بعضی محله های جنوبی پایتخت این فاصله کمتر است هرچند این فاصله در این محله ها نیز نسبت به قبل به شکل محسوس افزایش یافته است.

پنج عامل گسل قیمتی کلیدنخورده ها

برآیند نتایج تحقیقات میدانی انجام شده و همچنین اظهارات واسطه ها و فعالان بازار مسکن شهر تهران نشان می دهد، فاصله متعارف بین بهای فروش واحدهای مسکونی نوساز و کلیدنخورده و واحدهای مسکونی با عمربنای بیش از 10 سال در حالی به شکل نامتعارف افزایش یافته است که در شکل گیری این وضعیت دست کم پنج عامل مهم و کلیدی قابل شناسایی است.

اولین و مهم ترین دلیل شکل گیری و تشدید این گسل قیمتی در بازار مسکن به روند افزایش قیمت ساخت مسکن یعنی وضعیت تورم مصالح ساختمانی و تورم زمین، مربوط می شود. در حالی که سازنده ها و فعالان بازار مسکن شهر تهران از افزایش حداقل 35 تا 40 درصدی میانگین قیمت مصالح ساختمانی مورد استفاده در ساخت و سازها در زمستان سال جاری نسبت به مقطع زمانی ابتدای امسال خبر می دهند؛ آمارهای رسمی نیز این موضوع را تایید می کند. آخرین آمار رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران در خصوص روند رشد نقطه به نقطه قیمت مصالح و نهاده های ساختمان های مسکونی شهر تهران از افزایش متوسط قیمت مصالح در پاییز امسال به میزان 41‌ درصد نسبت به پاییز سال قبل خبر می دهد.

این موضوع نشان می دهد هزینه ساخت آپارتمان و قیمت تمام شده واحدهای مسکونی نوساز در پاییز امسال نسبت به پاییز سال گذشته تنها از ناحیه تورم مصالح، 41‌ درصد رشد داشته است. آمار رسمی از تورم زمین در این بازه زمانی منتشر نشده است. اما بررسی های میدانی دنیای اقتصاد نشان می دهد تورم نقطه به نقطه زمین هم در این مدت، بیش از 50‌ درصد بوده و دست کمی از تورم مسکن نداشته است.

عامل دوم در افزایش نامتعارف فاصله قیمت آپارتمان های نوساز با قیمت واحدهای مسکونی میانسال و مسن، به کمبود عرضه فایل نوساز به بازار تقاضا در سال های اخیر ناشی از رکود تولید مسکن طی حداقل پنج سال گذشته برمی‌‌‌گردد.

دست کم طی پنج سال اخیر، تیراژ ساخت مسکن در شهر تهران، به طور متوسط در هر سال نسبت به سال های قبل از رکود اخیر بازار ساخت و ساز آپارتمان، یک دوم (نصف) شده است و همین موضوع بر روند عرضه نوسازها (کاهش عرضه) و همچنین افت محسوس و چشمگیر سهم نوسازها از کل معاملات مسکن پایتخت اثر داشته است.

سهم نوسازها از کل معاملات مسکن شهر تهران در سال های قبل از جهش اخیر قیمت مسکن و سال های قبل از رکود ساختمانی اخیر، به طور متوسط 50‌ درصد کل معاملات خرید مسکن در یک ماه بود؛ این میزان اما براساس آخرین آمارهای رسمی به کمتر از 30‌ درصد رسیده است.

در حالی که هنوز سهم تقاضای خرید نوسازها و در نهایت سهم معاملات نوسازها نسبت به سایر گروه های سنی آپارتمان در بازار مسکن پایتخت بیشتر است. همین کمبود عرضه در برابر حجم تقاضای خرید مسکن نوساز، باعث افزایش فاصله قیمت نوسازها با قیمت واحدهای مسکونی میانسال و مسن شده است.

چشم انداز تورم یک عامل مهم دیگر در افزایش سرعت رشد بهای پیشنهادی آپارتمان های نوساز نسبت به تورم مسکن میانسال و مسن است. سازنده ها نسبت به وضعیت بازار ساخت و ساز و هزینه تمام شده مسکن در ماه های پیش‌‌‌رو، چشم انداز تورمی دارند و همین موضوع باعث شده است تا سطح قیمت پیشنهادی برای فروش نوسازها نسبت به بهای پیشنهادی فروش سایر آپارتمان ها فاصله بیشتری داشته باشد.

فعالان بازار مسکن شهر تهران همچنین از اثر روانی افزایش عوارض ساخت و ساز و سایر آیتم های هزینه بر در امر ساخت مسکن مانند دستمزدها، بیمه، نظارت ساختمانی و… برای سال بعد به عنوان عاملی یاد می کنند که باعث شده یک ماه مانده به اتمام سال جاری، فاصله قیمت پیشنهادی آپارتمان های نوساز با واحدهای مسکونی میانسال و مسن بیش از حد متعارف و همیشگی شود.

در واقع آنها سطح قیمت های پیشنهادی را با این انگیزه افزایش داده اند که بتوانند هزینه های تجهیز کارگاه های ساختمانی در سال جدید را پوشش دهند. هزینه هایی که از نظر آنها و مطابق با چشم انداز آنها، رو به افزایش است.

البته یک رفتار مهم از سمت فروشنده های واحدهای مسکونی چندساله نیز در این زمینه یعنی افزایش فاصله قیمت نوسازها وکلیدنخورده ها با آپارتمان های میانسال و مسن، موثر بوده است. این رفتار، آمادگی مالکان فروشنده آپارتمان چندسال ساخت برای تخفیف جهت تبدیل بهینه ملک است.

از آنجا که عمده‌ فروشنده هایی که این روزها عرضه کننده آپارتمان های میانسال و مسن به بازار مسکن هستند، متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان هستند، آپارتمان های خود را به بازار مسکن با شرایط قیمتی مناسب عرضه می کنند مشروط به اینکه بتوانند یک واحد مسکونی بهتر با قیمت مناسب تری خریداری کنند.

در واقع آنها به طور مشروط حاضر به فروش واحد مسکونی خود با سطح متعارف قیمتی هستند. شرط آنها هم خرید آپارتمان بهتر با قیمت مناسب در ازای عرضه آپارتمان قبلی است. بنابراین در کنار عواملی که از سمت بازار فروش نوسازها منجر به افزایش فاصله متعارف بین قیمت این گروه آپارتمان ها با بهای واحدهای مسکونی میانسال و مسن شده است این عامل نیز از سمت فروشنده های آپارتمان های چندساله در تشدید این گسل قیمتی ایفای نقش می کند.

سناریوی 1403 برای نوسازها

بررسی های به عمل آمده نشان می دهد روند آتی بازار معاملات آپارتمان های نوساز و کلیدنخورده در سال بعد دست کم به سه پارامتر مهم بستگی دارد. بازگشت فاصله متعارف بین بهای فروش آپارتمان های نوساز و واحدهای مسکونی چندساله، در وهله اول نیازمند کاهش تورم ساخت مسکن به عنوان مهم ترین و کلیدی ترین عامل تعیین قیمت آپارتمان های نوساز است.

از آنجا که دلیل اصلی افزایش شکاف بین بهای فروش واحدهای نوساز با آپارتمان های میانسال و مسن، روند فزاینده قیمت تمام شده ساخت مسکن ناشی از تورم بالا در بازار مصالح، زمین و افزایش سایر عوامل موثر در این زمینه (عوارض ساختمانی، دستمزد و…) است، شرط اصلی بازگشت فاصله متعارف قیمتی بین نوسازها و میانسال های بازار مسکن، رشد متعارف هزینه ساخت و قیمت تمام شده مسکن است. اگر تورم ساخت مسکن به سطح متعارف سال های قبل از جهش برگردد می توان به احیای فاصله متعارف قیمتی بین آپارتمان های نوساز و واحدهای مسکونی چند ساله امیدوار بود.

آخرین آمار مربوط به تورم مصالح در حالی نشان دهنده افزایش 41 درصدی متوسط قیمت مصالح ساختمانی در پاییز امسال نسبت به پاییز 1401 است که این میزان چهار برابر میانگین تورم مصالح ساختمانی در سال های قبل از 96 (سال های قبل از جهش اخیر) است. میانگین تورم سالانه مصالح ساختمانی در سال های قبل از جهش (قبل از 96) زیر 10‌ درصد بوده است.

گام دوم برای احیای فاصله متعارف بین قیمت نوسازها و واحدهای مسکونی چند ساله، کاهش سطح قیمت مسکن است که بهای فروش نوسازها را نیز تحت تاثیر قرار می دهد. گام سوم، افزایش میان مدت عرضه مسکن جدید به بازار تقاضا است.