پرداخت وام به مستاجران با یک معادله وارونه

به گزارش ساختمان آنلاین:   این معادله وارونه هم‌‌‌اکنون باعث شده است تعداد زیادی از مستاجرهای نیازمند و گروه های هدف که این تسهیلات برای آنها و به منظور حمایت از آنها طراحی شده است، عملا قادر به دریافت وام ودیعه مسکن نباشند.

الگوی انتخابی برای پرداخت وام ودیعه مسکن به مستاجرها، اگر چه ظاهرا برمبنای منطق و اصول مربوط به فرآیند پرداخت تسهیلات بانکی طراحی شده است اما در واقع نشان دهنده یک معادله وارونه در حمایت مالی و تسهیلاتی از مستاجرهاست.

بر اساس ضوابط و مقررات نظام بانکی، انواع وام های مختلف در حوزه مسکن، کالا و… بعد از انعقاد قرارداد بین طرفین معامله و پس از ارائه قرارداد به بانک، در صورتی که فرد واجد شرایط شناخته شود، به وی پرداخت می شود.

این یک منطق و اصل پذیرفته شده و رایج در نظام بانکی است؛ در خصوص وام ودیعه مسکن نیز روال به این صورت است که فرد واجد شرایط تنها زمانی در صف متقاضیان نهایی دریافت وام قرار خواهد گرفت که اجاره نامه جدید ثبت شده در سامانه رهگیری مسکن در اختیار داشته باشد.

در واقع، شرط نهایی پرداخت وام به متقاضیانی که واجد شرایط تسهیلات ودیعه مسکن شناخته شده اند، ارائه کد رهگیری واحد مسکونی است که در سال جاری اجاره کرده اند.

بر اساس دستورالعمل وام ودیعه مسکن، و به موجب ماده 7 این دستورالعمل، متقاضیان باید دارای اجاره نامه رسمی یا اجاره نامه ثبت شده در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات و دارای کد رهگیری، از تاریخ 01/ 01/ 1401 به بعد باشند. متقاضی موظف است اطلاعات سکونت و مالکیت خود را در سامانه املاک و اسکان ثبت کند.

بر اساس تبصره موجود در این ماده همچنین، بانک یا موسسه اعتباری غیر‌بانکی مکلف است نسبت به مطابقت کد رهگیری و شهر مندرج در سامانه با اجاره نامه دریافتی اقدام کند. این الزام منجر به بروز دردسر و مشکل برای گروهی از متقاضیان دریافت این وام شده است که اتفاقا عمده آنها جزو نیازمندترین افراد برای دریافت این تسهیلات به منظور تامین کمک هزینه اجاره نشینی هستند.

اگر چه الزام به ارائه قرارداد و کد رهگیری اجاره مسکن بر اساس منطق و ضوابط شبکه بانکی در خصوص پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن به متقاضیان، تعیین شده است اما با توجه به اینکه جنس بازار و قراردادهای اجاره با جنس سایر بازارها و حتی بازار تسهیلات دهی به خریداران مسکن نیز متفاوت است، بهتر است سیاستگذار هر چه سریعتر نسبت به حل این موضوع چاره اندیشی کند.

ماجرا از این قرار است که وام ودیعه مسکن بعد از انعقاد قرارداد اجاره به متقاضی پرداخت می شود. برخلاف قرارداد خرید مسکن که قراردادی دو مرحله ای است و پرداخت بخشی از بهای خرید (که معمولا معادل وام بانکی است) بعد از تنظیم مبایعه نامه به مرحله آخر یعنی زمان تنظیم سند رسمی موکول می شود و در همان روز تنظیم سند و تسویه، چک بانکی حاوی تسهیلات از سوی بانک به فروشنده ارائه می شود، قرارداد اجاره یک مرحله ای است.

یعنی تا زمانی که مستاجر کل مبلغ رهن را به موجر پرداخت نکند وی حاضر به ثبت قرارداد اجاره در سامانه رهگیری و صدور کد رهگیری نمی شود.

همین موضوع باعث شده است بسیاری از متقاضیان وام اجاره که اتفاقا نیازمندترین گروه به این وام هستند عملا قادر به دریافت این وام نباشند. چون موجر حاضر نیست بدون دریافت کل مبلغ ودیعه، اقدام به تنظیم قرارداد و ثبت آن در سامانه رهگیری کرده و کد رهگیری دریافت کند تا مستاجر آن را در سامانه وام ودیعه مسکن ثبت کرده و سپس اقدام به دریافت وام کند.

این موضوع را می توان به عنوان معادله وارونه وام مستاجری یاد کرد؛ چرا که اگر مستاجر مبلغ تسهیلات ودیعه را از ابتدا در اختیار داشت تا بتواند قرارداد اجاره تنظیم کرده، آن را در سامانه رهگیری ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کند، اساسا اقدام به دریافت تسهیلات نمی کرد.

زمانی که مستاجر تقاضای دریافت وام دارد به این معناست که دست کم به میزان همان مبلغی که به عنوان وام ودیعه مسکن پرداخت می شود، برای اجاره مسکن کسری بودجه دارد. بنابراین اگرچه سیاستگذار با هدف درست حمایت از مستاجرها اقدام به تعریف این تسهیلات و پرداخت آن کرده است و همواره درباره اینکه این سیاست به هدف اصابت نکند اظهار نگرانی کرده و دل مشغولی داشته است اما شواهد و آنچه هم‌‌‌اکنون در بازار اجاره و در میان مستاجرهای متقاضی دریافت وام ودیعه مشاهده می شود نشان می دهد مسیری که سیاستگذار برای اصابت این سیاست به هدف انتخاب کرده مسیر مناسبی نبوده است.

بلکه باید مسیری برای دسترسی مستاجران و نیازمندان واقعی این وام برای دسترسی به تسهیلات ودیعه مسکن تعریف و تعیین می شد که مستاجر قادر بود در زمان انعقاد قرارداد مبلغ ودیعه را به موجر پرداخت کند یا دست کم مسیری طراحی و تدارک می شد که مستاجر می توانست بخشی از مبلغ ودیعه را که معادل وام بانکی بود تا زمان دریافت وام به موجر پرداخت نکند.

چرا که اگر مستاجر قادر به تامین مبلغی معادل مبلغ وام ودیعه بود تا بتواند قرارداد را تنظیم کرده، در سامانه رهگیری ثبت کند و کد رهگیری دریافت کند تا از آن برای دریافت وام اجاره استفاده کند اساسا نیازی به دریافت این وام نداشت.

این قید بانکی در برخی موارد می تواند خطر دریافت وام از سوی گروه های غیرنیازمند به این وام را تشدید کند. چرا که این افراد بدون آنکه برای اجاره مسکن دغدغه مالی داشته باشند می توانند قرارداد خود را با موجر تنظیم کرده و کد رهگیری دریافت کنند و بدون هیچ محدودیت و ملاحظه ای و بدون عجله وام ودیعه را دریافت کنند و از آن برای مقاصد دیگری غیر از پرداخت ودیعه مسکن استفاده کنند.

اما مسیر فعلی باعث شده است که بسیاری از مستاجرهای نیازمند که نمی توانند مبلغ رهن را به طور کامل تامین کرده و در اختیار موجر قرار دهند تا قرارداد برخوردار از کد رهگیری دریافت کنند نتوانند از این وام استفاده کنند. حتی در برخی از موارد هم در دو سال گذشته وهم در سال جاری، برخی از این گروه مستاجرها و حتی افراد غیرنیازمند به تنظیم قراردادهای اجاره مسکن صوری روی آورده اند تا بتوانند مشمول این وام شوند.

از این رو و در حالی که عدم اصابت سیاست حمایت از مستاجرها با پرداخت وام ودیعه مسکن همواره یکی از دغدغه های اصلی سیاستگذار بوده است به سیاستگذار توصیه می شود مسیر سهل تری برای دسترسی متقاضیان واقعی و نیازمند به این وام طراحی شود تا این سیاست به هدف اصلی که حمایت از مستاجرهای نیازمند است اصابت کند. مسیر فعلی اما منجر به محروم شدن برخی از متقاضیان واجد شرایط و نیازمند از این تسهیلات شده است.

اما و اگر در توزیع تسهیلات کمک اجاره

بررسی‌‌‌ها از سوی دیگر نشان دهنده اما و اگرهای دیگری در توزیع و نحوه پرداخت وام اجاره یا همان وام ودیعه مسکن نیز هست. علاوه بر مشکلاتی که هم‌‌‌اکنون برخی از مستاجرهای نیازمند در مسیر دسترسی به وام ودیعه به دلیل عدم امکان دسترسی به کد رهگیری اجاره نامه جدید دارند یک سوال مهم مربوط به نحوه توزیع این وام است. مبنی بر اینکه، نیم‌میلیون وام اجاره چگونه توزیع می شود؟

در مسیر یافتن پاسخ برای این سوال مهم به نتایجی دست یافته ایم که می توان از آن با عنوان فرآیند از پرداخت مشروط تسهیلات تا نه به مستاجرهای نیازمند به سبک بانک ها یاد کرد. پرداخت وام اجاره مسکن به دنبال یک نیت و سیاست درست برای حمایت از مستاجرها به عنوان یکی از مهم ترین اقشار آسیب پذیر جامعه از سال 99 و به موجب یکی از مصوبه های ستاد ملی مقابله با کرونا آغاز شد.

در سال 1400 نیز این سیاست ادامه یافت و در سال جاری نیز به دنبال مصوبه سران سه قوه ادامه پرداخت این تسهیلات همزمان با افزایش سقف آن ابلاغ شد.

بر این اساس، مستاجرهای نیازمند و واجد شرایط در شهر تهران مشمول دریافت وام ودیعه مسکن تا سقف 100‌ میلیون تومان، سایر کلانشهرها و شهرهای بزرگ تا سقف 70‌ میلیون تومان و مابقی شهرها تا سقف 40‌ میلیون تومان شدند. بر اساس دستورالعمل پرداخت این تسهیلات مصوب شد امسال اعتباری بالغ بر 40‌ هزار میلیارد تومان صرف پرداخت وام ودیعه مسکن به مستاجرهای واجد شرایط شود. 

در صورتی که میانگین وام اجاره مسکن را رقم 70‌ میلیون تومان در کشور در نظر بگیریم، این اعتبار 40‌ هزار میلیارد تومانی در واقع شامل توزیع 500‌ هزار فقره یا نیم میلیون فقره وام اجاره مسکن میان مستاجرهای کشور می شود. در واقع حدود نیم میلیون مستاجر در کشور می توانند امسال وام اجاره دریافت کنند.

بر اساس آخرین آمار‌‌‌های رسمی در خصوص نبض معاملات اجاره مسکن در کشور که از سوی مرکز آمار ایران مربوط به بازه زمانی تابستان سال گذشته منتشر شده است سال گذشته در هر ماه به طور متوسط حدود 186‌ هزار مستاجر در بازار اجاره جابه جا شده اند. در صورتی که سه دهک اول این جمعیت 186‌ هزار نفری مشمول تسهیلات ودیعه مسکن شوند در هر ماه به طور متوسط 56‌ هزار مستاجر واقع در این سه دهک در بازار اجاره مسکن جابه جا شده اند.

این جمعیت 56‌ هزار نفری نشان دهنده گروهی است که 100‌ درصد برای جابه‌‌‌جایی و بقا در بازار اجاره نیازمند حمایت و بهره مندی از تسهیلات در نظر گرفته شود کمک اجاره مسکن (وام ودیعه) هستند. اما به نظر می رسد که روند پرداخت وام ودیعه مسکن چندان با وضعیت فعلی گروه های نیازمند به حمایت در این بازار متناسب نیست.

اخیرا یک مقام بانک مرکزی اعلام کرده است که در دو هفته اول تیرماه حدود 4‌هزار فقره تسهیلات اجاره مسکن به مستاجران پرداخت شده است که این میزان سهم ناچیزی از مستاجرهای نیازمند حمایت مالی در بازار اجاره مطابق با آمار اعلام شده است. این موضوع این ضرورت را آشکار می‌کند که لازم است سیاستگذار مسکن و سیاستگذار پولی به فوریت برای دربرگیری تعداد بیشتری از جامعه مستاجرهای نیازمند و بهره مندی آنها از وام ودیعه مسکن به منزله کمک هزینه اجاره نشینی، ‌‌‌چاره اندیشی کنند.

پنج مانع دسترسی به وام ودیعه

بر مبنای اظهارات مستاجرهای متقاضی وام اجاره و همچنین تحقیقات به عمل آمده از وضعیت پرداخت وام اجاره از سوی شعب انتخابی 20 بانک عامل پرداخت این وام، منجر به شناسایی پنج مانع مهم در مسیر دسترسی مستاجرهای واجد شرایط به وام ودیعه شده است.

در حالی که تعداد زیادی از مستاجرهای نیازمند به حمایت مالی، به دلیل معادله وارونه وام اجاره نشینی ناشی از الزام به ارائه کد رهگیری برای قرار گرفتن در صف متقاضیان نهایی این تسهیلات قادر به ارائه درخواست برای دریافت این وام نیستند و اساسا از جامعه وام گیرنده حذف شده اند، حتی گروهی از مستاجرها که موفق به دریافت کدرهگیری شده اند نیز برای دسترسی به این وام در برخی موارد با موانع زیادی همراه هستند.

بررسی ها نشان می دهد از میان شعب بانک های مورد بررسی، تنها حدود نیمی از آنها وام ودیعه را پرداخت می کنند؛ حتی پرداخت وام از سوی برخی از این شعب مشروط به برخی اما و اگرها مانند عدم اتمام سهمیه یا بودجه تخصیصی و… شده است.

بنا بر اظهارنظر برخی از مخاطبان که متقاضی دریافت وام ودیعه مسکن بوده و در سامانه تعیین شده به عنوان فرد متقاضی شناخته شده اند در زمان مراجعه به برخی از بانک ها برای دریافت وام با نه بانک ها مواجه شده اند. آنها اعلام می کنند به رغم آنکه برخی از بانک ها به عنوان بانک عامل پرداخت کننده وام ودیعه معرفی شده اند اما بعضی از آنها اعلام می کنند که این وام را پرداخت نخواهند کرد.

تحقیقات میدانی نشان می دهد اولین مانع مربوط به عدم ‌ابلاغ این وام از سوی برخی از بانک های عامل به شعب خود است. برخی از شعب بانک های عامل تعیین شده برای پرداخت وام ودیعه مسکن اعلام کردند هنوز از بانک های خود ابلاغیه ای برای پرداخت این وام به شعب ارسال نشده است و بنابراین این شعب پرداخت وام ودیعه دست کم تا زمان ابلاغ دستورالعمل آن، نخواهند داشت.

دومین مانع به برخورد برخی از متقاضیان با مشکل دریافت وام تنها از شعب نزدیک به محل سکونت خود مربوط می شود؛ برخی از شعب بانک های عامل اعلام کردند وام ودیعه در این شعبه پرداخت می شود اما حتما آپارتمان اجاره ای باید در محدوده شعبه باشد و به متقاضیانی که منزل استیجاری آنها در خارج از محدوده شعبه باشد وام تعلق نخواهد گرفت.

این موضوع نیز تعداد زیادی از مستاجرها به‌خصوص مستاجرهای ساکن در مناطق مصرفی و پرتقاضا را با مشکل مواجه کرده است. چرا که در برخی موارد فرد یا والدین وی در شعبه ای برخوردار از حسابی معتبر است که می تواند به واسطه سابقه ای که در آن بانک دارد، با سهولت بیشتری اقدام به دریافت وام کند؛ اما این قید و محدودیت، او را در فرآیند دریافت وام دچار مشکل می کند؛ یا در برخی از مناطق مصرفی به واسطه بالا بودن تعداد درخواست ها؛ ازدحام در صف دریافت وام ایجاد شده و ممکن است وام به موقع به دست متقاضی نرسد؛ در حالی که در شعب خلوت تر آنها می توانند در بازه زمانی کوتاه تری به وام دسترسی پیدا کنند.

مانع سوم مربوط به پاسخ نامشخص برخی از شعب به متقاضیان است. برخی از شعب بعضی بانک های عامل پرداخت کننده وام ودیعه مسکن اعلام می کنند که اگر اعتبار در اختیار داشته باشیم این وام را به متقاضیان پرداخت می کنیم؛ در واقع پرداخت وام از سوی آنها با اما و اگر همراه بوده و برای فرد متقاضی مبهم و نامشخص است.

برخی دیگر از شعب از بالا بودن حجم تسهیلات تکلیفی در حوزه های دیگر (مانند وام ازدواج، پرداخت تسهیلات به گروه های خاص و… )، به عنوان یکی از عوامل عدم پرداخت وام ودیعه و نداشتن بودجه برای پرداخت این وام یاد کرده و اعلام می کنند به دلیل مشغله های زیاد اداری و مالی در این حوزه ها امکان پرداخت وام ودیعه را ندارند یا پرداخت این وام در صف طولانی قرار گرفته و مشخص نیست به متقاضی برسد یا نه!

پنجمین مانع مربوط به تعیین برخی از شعب شمال شهر بعضی بانک های عامل به عنوان شعبه پرداخت کننده وام ودیعه مسکن است.

در برخی از بانک‌های عامل، پرداخت وام ودیعه به بعضی شعب واقع در مناطق شمال شهر تهران واگذار شده است در حالی که یکی از محدودیت های تعیین شده برای پرداخت این وام مربوط به قرار داشتن ملک اجاره ای در محدوده شعبه محل درخواست وام است.

در حالی که اساسا وام فعلی، هم به لحاظ مبلغ، هم مخاطبان و هم هدفی که سیاستگذار در نظر دارد، مختص واحدهای مسکونی مناطق مصرفی و پایین تر شهر است. بنابراین تعیین شعب شمال شهر به عنوان شعب وام دهنده اساسا بی معناست.

نتایج تحقیقات میدانی از شعب انتخابی 20 بانک عامل پرداخت کننده این تسهیلات در حالی نشان می دهد در بهترین حالت تنها 50‌ درصد این شعب اقدام به پرداخت وام آن هم در برخی موارد به صورت مشروط و با اما و اگر می کنند که عدم پرداخت وام ودیعه از سوی یک یا چند شعبه در همه موارد نمی تواند دلیل محکمی بر این باشد که سایر شعب این بانک نیز وام ودیعه نمی دهند. برعکس پرداخت وام در یک شعبه دلیل محکمی بر این نیست که همه شعب دیگر آن بانک هم وام ودیعه به مستاجرها پرداخت می کنند.