آیا قانون پیش فروش ساختمان اجرا می‌شود؟
برج‌های سر به فلک کشیده منطقه ۲۲ از لابه لای بزرگراه‌های درون شهری غرب کلانشهر تهران خودنمایی می‌کند. بزرگی و بلندی این ساختمان‌های نه چندان چشم‌نواز با هیچ کجای شهر سنخیتی ندارد و بافت متفاوتی را رقم زده است. آنچه بیشتر جلب توجه می‌کند، استقرار ادوات بزرگ ساخت و ساز و انبوه‌سازی است که نشان از تداوم این رویه در آن منطقه دارد.
به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از ایرنا، آنچه در رویارویی با انبوه‌سازی و بلندمرتبه‌سازی در منطقه ۲۲ تهران در ذهن متبادر می‌شود، جمعیت گسترده و متراکمی است که در این منطقه سکنی گزیده یا خواهند گزید و با نگاهی خوشبینانه و با توجه به قیمت‌های مسکن در شهر تهران و اینکه همواره دغدغه مسکن برای تهرانی‌ها وجود داشته است، این برج‌های غول پیکر و مدرن در ضلع شمالی باغ گیاهشناسی شاید بتواند مشکل بخشی از شهروندان را حل کند اما با عینک موشکافانه و دقیق‌تر باید این فرایندها را بررسی کرد.
در حالی که فعالان محیط‌زیست ماه‌هاست منتظر توقف طرح جدید بلندمرتبه‌سازی در کنار باغ گیاهشناسی ملی هستند، ساخت و ساز این طرح‌ها با وجود ورود دادستانی، همچنان ادامه دارد و از مرحله گودبرداری نیز عبور کرده است.
اردیبهشت سال گذشته بود که معاون حقوق عامه و پیشگیری از وقوع جرم دادستانی کل کشور با حضور در محل ساخت و ساز بلوک های مسکونی که متعلق به ارتش است، آخرین وضعیت گودبرداری و مراحل ساخت و ساز این بلوک‌ها را بررسی کرد.
غلامعباس ترکی در حاشیه بازدید از باغ گیاه شناسی ملی ایران گفت: اجرای طرح ساخت و ساز بلوک‌های مسکونی در ضلع شمالی باغ گیاه شناسی ملی ایران خارج از چارچوب و ضوابط مشخص بوده است و احداث ۲۲ بلوک و بالغ بر ۵۵۰۰ واحد در این محل مشکلات متعددی از جمله مشکل آب، آب وهوا و نقض استانداردهای ملی و بین المللی را برای باغ گیاه شناسی ملی ایران به وجود خواهد آورد.
معاون حقوق عامه و پیشگیری از وقوع جرم دادستانی کل کشور با بیان اینکه رسیدگی به این موضوع در دستور کار قرار دارد، تصریح کرد: توضیح‌های سایر مسئولان و دستگاه‌های دخیل در طرح را خواهیم گرفت تا پس از جمع‌بندی و بررسی موارد در مورد توقف اجرای ساخت و ساز واحدهای مسکونی یا انتقال آن به نقطه دیگری در شهر تصمیم جامع و کلی اتخاذ شود.
بیش از یک سال از این بازدید گذشته است و نهم آبان امسال علیرضا زاکانی شهردار تهران نهم آبان گفته است: مجموعه‌ای که بالای باغ گیاهشناسی ملی در حال ساخت است، کل مجوزها را از قبل و در زمان مدیریت‌های قبلی گرفته و بر اساس همان پروانه ساخت، کارهایش انجام می‌شود.
زاکانی گفته است که جلوگیری از این کار از مسئولیت شهرداری خارج است و برای جلوگیری به رأی دستگاه قضایی یا تفاهم بین وزارت جهاد، میراث فرهنگی و مجموعه سازنده برج‌ها نیاز دارد.
رئیس تحقیقات مراتع و جنگل های کشور نیز ۱۱ آبان در همایش نکوداشت پدافند غیرعامل که در سالن اجتماعات مجموعه باغ گیاهشناسی تهران برگزار شد، با بیان اینکه حریمی که برای این باغ در نظر گرفته شده ۵۰۰ متر است افزود: در طرح تفصیلی عنوان شده بود که اگر ساخت و سازی در اطراف باغ صورت می گرفت نباید بیشتر از سه طبقه باشد.
علی علیزاده تاکید کرد: با ساخت و ساز بلند مرتبه‌ها در اطراف باغ دیگر آبی به زمین نفوذ نمی‌کند و تامین آب باغ با مشکل مواجه شده و درختان باغ در حال خشک شدن هستند.
وی خاطرنشان کرد: به تازگی مجوز احداث ۲۲ برج ۲۰ طبقه با پنج هزار واحد مسکونی در ضلع شمالی باغ صادر شده که با این بی تدبیری زوال تدریجی باغ اتفاق می‌افتد، این اتفاق غیر قابل قبول است و امیدواریم دستور توقف این ساخت و ساز برای حیات باغ صورت بگیرد زیرا میلیون‌ها نفر خواستار حفظ باغ گیاه شناسی ملی ایران هستند.
۱۳ آبان نیز رییس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای اسلامی شهر تهران گفت که شهرداری می‌تواند برای حفظ حریم باغ گیاهشناسی به ذی نفعان ساخت و ساز در مجاورت این باغ، زمین معوض بدهد.
مهدی عباسی با بیان اینکه درمورد یک سری ساختمان‌های فعلی نمی‌توان اقدامی انجام داد و تکلیفش مشخص است، گفت: اما یک سری ساخت و ساز با توافق های قبلی بوده که شهرداری به عنوان ضلع سوم باید ورود کند و یک توافق جدید با مالکان داشته باشد و حتی زمینی به جای آن برای ساخت و ساز بدهد.
اظهارات شهردار تهران، رئیس تحقیقات مراتع و جنگل های کشور و رییس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای اسلامی شهر تهران در این باره در حالی مطرح می‌شود که روند ساخت و ساز در این منطقه ادامه دارد و بسیاری از مردم هم در رویای خانه‌دار شدن و با تبلیغاتی که از سوی سازنده‌ها در حال انجام است؛ واحدهایی که حتی هنوز برای احداث برج، گودبرداری هم نشده است، پیش فروش می‌کنند و قیمت این واحدها نیز با توجه به ارزش منطقه‌ای کمتر است و قول‌هایی برای تحویل دو تا سه سال آینده را می‌دهند.
قانون پیش‌فروش ساختمان چه می‌گوید؟
قانون پیش‌فروش ساختمان مشتمل بر ۲۵ ماده و چهار تبصره ۱۲ دی ۱۳۸۹ به تأیید شورای نگهبان رسید و هیأت وزیران هفتم خرداد ۱۳۹۳ نیز به پیشنهاد مشترک وزارتخانه‌های دادگستری و راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به استناد ماده (۲۵) قانون پیش فروش ساختمان، آیین‌نامه اجرایی آن را تصویب کرد.
براساس تبصره ۴ ماده ۲ قانون پیش‌فروش ساختمان، در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل «مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.»
همچنین اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری، بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی، زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی، تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله و تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی از دیگر مواردی است که باید در قرارداد پیش‌فروش ساختمان تصریح شود.
مطابق تبصره ماده ۴ این قانون، «در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (۳۰%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد.»
طبق ماده ۸ قانون پیش‌فروش ساختمان، «در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.» همچنین براساس تبصره یک این ماده از قانون، «درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.»
این موارد تنها بخشی از قانون پیش فروش ساختمان است اما اینکه این قانون در تنظیم قراردادهای پیش فروش تا چه حد اجرا می‌شود، نیاز به بررسی دارد و از سوی دیگر با توجه به ورود انبوه پرونده‌های کثیرالشاکی در حوزه تعاونی‌های مسکن و انبوه‌سازی‌ها به دستگاه قضایی با وجود قانون مصرح و مستقل در این زمینه و آیین‌نامه اجرایی آن اما نحوه اجرای قانون و نظارت بر آن به خوبی اعمال نمی‌شود و شاید بخشی از این موضوع فقدان آگاهی مردم از وجود قانون در این حوزه است که باید اطلاع رسانی در این زمینه و آگاهی بخشی نسبت به شرایط سرمایه‌گذاری و پیش خرید صورت گیرد.
پرونده‌های کثیرالشاکی حوزه مسکن
اکنون پرونده‌های شرکت‌های تعاونی مسکن ۶۷گانه ولنجک، شرکت تعاونی کارکنان نظام سلامت کشور، تعاونی مسکن کارگران برق تهران و پرونده تعاونی مسکونی شهرک ژاندارمری تنها بخشی از پرونده‌های مربوط به حوزه مسکن است که صدها هزار شاکی دارد و در دادگستری استان تهران در جریان رسیدگی است.
از دیگر سو، در رابطه با موضوع بلندمرتبه‌سازی در منطقه ۲۲ تهران هم شکایتی در دیوان عدالت اداری، برای صدور دستور توقف و سپس ابطال پروانه ساخت و سازها و انتقال پروژه به محل دیگر در دستور کار قرار دارد و با کنار هم قرار دادن تکه‌های این جورچین به نظر می‌رسد در راستای پیشگیری از وقوع جرم باید اقدام و هر چه سریع تر در این زمینه تعیین تکلیف قانونی انجام شود.
