فرار سرمایه‌ها از مسکن به بازارهای موازی

به گزارش ساختمان آنلاین:   پس از چندین بار رفت و برگشت در نهایت شورای نگهبان مصوبه اصلاح قانون مالیات بر خانه‌های خالی (ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم) را که ۱۵ مردادماه امسال در مجلس به تصویب رسیده بود را تایید کرد . موضوعی که اگرچه می تواند زمینه افزایش عرضه به ویژه در بازار اجاره بها را و در نتیجه کاهش قیمت ها را فراهم کند. اما به اعتقاد کارشناسان در شرایطی که از حدود 3 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور تنها 109 هزار واحد که در حدود 3 درصد آن در سامانه جامع املاک و اسکان به ثبت رسیده و متاسفانه قدرت اجرایی لازم برای درج معاملات در سامانه از سوی مشاوران املاک وجود ندارد نمی توان به اجرای این مصوبه و تاثیر گذاری آن بر بازار افسار گسیخته مسکن چندان دلخوش کرد.

اما و اگرهای اجرا

بر این اساس عباسعلی کدخدایی، سخنگوی شورای نگهبان در صفحه شخصی خود در توییتر از عدم مغایرت طرح اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم موسوم به طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی پس از انجام اصلاحات از سوی مجلس با شرع و قانون اساسی از سوی شورای نگهبان خبر داده  است . بر اساس اصلاحیه این ماده واحده

مالکان هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای یک‌صد هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور موضوع تبصره (۷) ماده (۱۶۹) مکرر این قانون، در هرسال مالیاتی درمجموع بیش از چهار ماه به‌عنوان خانه خالی شناسایی شوند، به ازای هرماه بیش از زمان مذکور، بدون لحاظ معافیت‌های تبصره (۱۱) ماده (۵۳) این قانون، به‌صورت ماهانه مشمول مالیاتی برمبنای مالیات بر درآمد اجاره خواهند شد.

با تایید شورای نگهبان اگرچه این مصوبه می رود تا با ابلاغ به دولت روند اجرایی به خود گیرد اما به نظر می رسد اجرا و تاثیر گذاری آن مطابق با اهداف مجلس نشینان نخواهد بود . در این رابطه محمدباقر قالیباف، رئیس مجلس تاکید کرده که بهارستانی ها در این طرح به دنبال جلوگیری از   احتکارمسکن در کشور هستند  به گفته قالیباف بحث این طرح فقط اخذ مالیات نیست بلکه در شرایط کنونی تلاش بر این است خانه‌ای که از پول افراد و سرمایه‌های کشور ساخته‌شده، در سفته‌بازی قرار نگیرد و افراد با افزایش تورم به دنبال افزایش سود و درآمد نباشند و فردی که ۱۰ خانه هم دارد، آن را خالی نگه ندارد و عرضه کند.لذا با تصویب این طرح می‌توان بازار مسکن را تا حدودی کنترل کرد.

فارغ از نقش تورم در رشد افسار گسیخته مسکن یکی از عواملی که به برهم خوردن عرضه و تقاضا و در نتیجه تشدید صعود قیمت ها دامن زده احتکار مسکن از سوی سرمایه گذاران و سفته بازان بوده است . موضوعی که به نظر می رسد در سایه نبود نظارت بر عملکرد مشاوران املاک و اعتقاد مسئولان این تشکل بر اینکه امکان دخالت و تعیین قیمت بر ملک اشخاص وجود نداردتشدید یافته و مشاوران املاکی که وظیفه کارشناسی ملک و تعیین قیمت بر اساس فاکتورهای مشخص را دارند عملا به آتش بیاران معرکه ای تبدیل شده اند که تنها برای افزایش درآمد خود بر آتش رشد قیمت ها می دمند و نکته حائز اهمیت همسویی با محتکران املاکی است که برای فرار از زیر بار مالیات خواستار عدم  ثبت رسمی معاملات در سامانه هستند و تا حد امکان از ثبت معاملات در این سامانه که اتحادیه مربوطه نیز بر آن تاکید دارد طفره می روند.

بر اساس آمار جمع‌آوری‌شده در سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۳۹۵، تعداد خانه‌های خالی سراسر کشور بیش از ۲ میلیون و ۵۰۰  هزار واحد مسکونی برآورد شده است. طبق اعلام محمود زاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در سامانه املاک و اسکان، ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار شخص اعم از حقیقی و حقوقی، مالک بیش از یک واحد هستند که ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار مالک، شخص حقیقی و ۴۰۰ هزار مالک نیز شخص حقوقی هستند. از سوی دیگر بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن تهران در آبان امسال، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی، ۲۷ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان و بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، متوسط قیمت هر مترمربع اجاره‌بها در پایتخت در پایان تابستان امسال، ۶۴ هزار و ۱۹۱ تومان برآورد شده است.

براین اساس اگرچه به نظر می رسد مالیات از خانه های خالی می تواند اهرمی بازدارنده برای احتکار و افزایش عرضه مبدل شود اما قطعا برای رفع چالش همیشگی مسکن راه حل دائمی نبوده و نیاز است تا از دیگر ابزارهای نظارتی در این رابطه بهره گیری کرد .

بررسی ها حاکی از آن است که مصوبه مالیات بر خانه های خالی در خرداد ماه سال 94 از سوی مجلس نهم تصویب و به وزارت راه و شهرسازی ابلاغ شد اما عباس آخوندی وزیر وقت با عنوا ن اینکه زیر ساخت های لازم برای شناسایی خانه های خالی وجود ندارد از اجرای آن سر باز زد . اقدامی که اگرچه به واکنش مجلسیان مواجه شده و در نهایت در دوره یازدهم مجدد مورد توجه قرار گرفت و مصوب شد اما به نظر می رسد با گذشت 5 سال از تعویق این  مصوبه دلایل آخوندی برای امتناع از اجرای آن همچنان در کشور مشهود بوده و تغییری در زیر ساخت های اطلاعاتی برای شناسایی خانه های خالی با توجه به ضعف نظارتی به ویژه از سوی اتحادیه املاک ایجاد نشده است و اجرای مصوبه را در هاله ای از ابهام قرار داده است.

 تحول در عرضه و تقاضا

در این رابطه احمدرضا سرحدی، کارشناس مسکن با اشاره به این‌که مالیات از خانه‌های خالی از گذشته وجود داشت اما اجرایی نمی‌شد، می گوید : اقدام شورای نگهبان و مجلس در الزام دولت برای قانون مالیات از خانه‌های خالی که سال‌ها بر زمین‌مانده بود اهمیت زیادی دارد، زیرا سال‌ها برای اجرای این قانون مخالفت می‌شد و انتظار می رود هم اکنون اجرای آن با مشکل مواجه نشود.

وی افزود: شانه‌خالی‌کردن وزارت راه و شهرسازی در دوران آقای آخوندی به علت عدم وجود زیرساخت‌های اطلاعاتی، بهانه درستی نبود زیرا ساختمان دارای پروانه و پایان کار است و اطلاعات آن را می‌توان از سازمان ثبت املاک دریافت کرد، اما در واقعیت اراده‌ای برای انجام آن وجود نداشت.

سرحدی، اجرای صحیح قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی را باعث ایجاد تحول معنادار در بخش خریدوفروش و اجاره عنوان کرد و افزود: این تحول در بخش اجاره بیشتر خواهد بود، زیرا با توجه به قیمت بالای مسکن، امکان خریدوفروش به‌مراتب کمتر از اجاره است. مالکان برای عدم پرداخت مالیات، خانه‌های خالی را عرضه می‌کنند و قیمت‌ها بالطبع کاهش پیدا می‌کند.

وی با تأکید بر این‌که پولی که از بابت مالیات اخذ می‌شود، نباید به‌عنوان درآمدی برای دولت تلقی شود بلکه باید در صندوق ویژه‌ای برای کمک به تولید مسکن ارزان‌قیمت و اجتماعی برود، افزود: اگر قرار باشد مالیات از خانه‌های خالی صرفا به‌عنوان درآمد برای دولت به‌حساب آید، هیچ تأثیری بر آینده بازار مسکن نخواهد گذاشت.

این کارشناس بازار مسکن یادآور شد: دولت اگر برای اخذ مالیات از ابتدا به سراغ مالکانی برود که از اقشار متوسط و معمولی جامعه هستند و به‌عنوان نمونه از دوخانه‌ای که در اختیاردارند، یکی را در حومه شهر برای گذراندن تعطیلات خالی نگه‌داشته باشند، با اعتراض تعداد زیادی از مالکان روبه‌رو می‌شود، اما اگر با مالکانی که شامل نهادها یا مؤسسات بزرگ می‌شوند و واحدهای زیادی را احتکار کرده‌اند، شروع کند، می‌تواند وضعیت بازار مسکن را متحول کند.

سرحدی  تصریح کرد: اگر این قانون به‌درستی اجرایی شود و از دانه‌درشت‌ها اخذ مالیات آغاز و پول مالیات صرف ساخت‌وساز مسکن شود، وضعیت مسکن بهبود پیدا می‌کند. اکنون مسکن یکی از کالاهای سودآور در کشور محسوب می‌شود و این نگاه باید از آن برداشته باشد.

موارد این طرح قابلیت اجرایی ندارد

در حالی برخی از کارشناسان اجرای مصوبه مالیات بر خانه های خالی را راهکاری برای افزایش عرضه و جلوگیری از تشدید افزایش افسار گسیخته مسکن عنوان می کنند که به اعتقاد مخالفان اجرای این طرح باعث حرکت نقدینگی و سرمایه های سرگردان از بازار مسکن به بازارهای سرمایه ای موازی منجر خواهد شد

الیاس نادران  نماینده مجلس در مخالفت با کلیات طرح اصلاح قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی می گوید: براساس این طرح با سازوکاری از خانه‌های خالی مالیات مضاعف و سنگین اخذ می‌شود، اما باید به چندین نکته توجه داشت اول این‌که ما بر سایر دارایی‌های مردم نظیر سکه، ارز و خودرو قانون مالیاتی نداریم و اکنون در این بازارها نیز نابسامانی وجود دارد. با تصویب این قانون عدم تعادل در بازار مسکن تشدید شده و مردم تشویق می‌شوند تا سرمایه‌های خود را به سایر بازارها هدایت کنند که نابسامانی در آن بازارها شدت می‌گیرد و آمار تورمی را مثبت می‌کند. این قانون می‌تواند منجر به نابسامانی بیشتر و افزایش قیمت‌ها در حوزه مسکن شود.

وی در ادامه اظهار کرد: از سوی دیگر صرفا نمی‌توان بر روی یک نکته متمرکز و از سایر جوانب غافل شد. نمی‌توان برای کوتاه کردن دست سوداگران  حکمی صادر کرد  و انتظار داشت بر روی تولید تاثیری نداشته باشد. از سوی دیگر از آنجا که این طرح به صورت دوفوریت مطرح شد فقط کمیسیون اقتصادی بر روی آن نظر داده است، در حالی که سایر کمیسیون‌ها نظیر کمیسیون عمران و برنامه و بودجه می‌تواند نظرات تخصصی داشته باشند.

به اعتقاد نادران موارد دیده شده در این طرح از قابلیت اجرایی برخوردار نبوده، بلکه می‌تواند نتیجه معکوس داشته و بازار را برهم زند.