به گزارش ساختمان آنلاین: سال‌هاست مسکن از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده و افراد، برای سرمایه‌گذاری وارد این بازار می‌شوند. برخی تحلیلگران بازار معتقدند در کشور‌هایی مانند ایران که دارای تورم دورقمی هستند، به دلیل این‌که مسکن از جمله بازار‌هایی است که افت قیمت را کمتر تجربه می‌کند و غالبا هر چند سال یک‌بار در رکود قرار گرفته و یکباره روند صعودی طی می‌کند؛ سرمایه‌گذارانی که به فکر سود بلندمدت هستند، وارد این بازار می‌شوند. در طول دو سال گذشته قیمت مسکن رشد بسیار زیادی داشته است، به طوری که پرونده‌های زیادی در اتحادیه املاک تشکیل شد که فروشنده واحد‌های مسکونی، از انجام معامله منصرف شده بودند.
به این صورت که شخص هنگام معامله واحد مسکونی را با قیمت مشخصی فروخته و بخشی از پول را دریافت کرده، اما با توجه به افزایش قیمت، زمان تنظیم سند در دفتر تنظیم اسناد رسمی حضور نیافته و اعلام کرده زیان ذکر شده در قرارداد را پرداخت می‌کند تا بتواند ملک خود را با قیمت بالاتری بفروشد. بررسی‌ها نشان می‌دهد عواملی مانند افزایش نرخ دلار و کاهش ساخت مسکن به میزان نیاز، باعث افزایش بی‌رویه قیمت مسکن شده است. در گزارش پیش روی می‌خوانید که طی هشت سال، قیمت مسکن رشد بیش از ۱۰۰۰ درصد را تجربه کرده است.
تاثیر مسکن مهر بر قیمت مسکن
عباس آخوندی زمانی که به عنوان وزیر راه و شهرسازی، برای دریافت رای اعتماد به مجلس معرفی شد، یکی از وعده‌هایش تکمیل مسکن مهر و همچنین طرح‌های دیگر در این حوزه بود. اما پس از ورود به ساختمان وزارت راه و شهرسازی، این وعده‌ها به فراموشی سپرده شد. وزیر سابق راه و شهرسازی مردمی را که خانه نداشتند و چشم امیدشان به مسکن مهر دوخته شده بود، به دلیل اختلافات سیاسی با دولت قبل قربانی کرد.
طبق وعده‌های داده شده، قرار بود سال ۹۵ مسکن مهر تمام شود. به طوری که محمدباقر قالیباف و سید ابراهیم رئیسی که نامزد انتخابات سال ۹۶ بودند، وعده‌هایی مبنی بر تکمیل مسکن مهر را داده بودند که حسن روحانی رئیس‌جمهوری در آن مناظره تصریح کرد: تا پایان دولت یازدهم مسکن مهر تمام می‌شود و برای این موضوع به سراغ برنامه‌های جدید بروید. اکنون که شما در حال خواندن این گزارش هستید، مسکن مهر همچنان نیمه‌تمام است و خانوار‌ها هزینه زیادی را تحمل می‌کنند.
به این دلیل که خانوار‌ها هم اقساط خانه را باید پرداخت می‌کردند و هم در خانه استیجاری خود سکونت داشتند که ودیعه و اجاره‌بها را نیز باید در نظر می‌گرفتند که این موضوع به افزایش هزینه‌ها دامن می‌زد. طبق بررسی کارشناسان، سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور باید ساخته شود تا پس از ۱۰ سال با توجه به رشد جمعیت به نقطه سر به سر برسیم. اما آمار‌ها نشان می‌دهد در زمان صدارت عباس آخوندی در وزارت راه و شهرسازی، سالانه حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی بیشتر ساخته نشد و حدود ۶۰۰ هزار تقاضای انباشته در بازار باقی ماند. اگر فقط پنج سال صدارت آخوندی را در وزارت راه و شهرسازی ملاک قرار دهیم، در زمان او حدود سه میلیون واحد مسکونی در کشور کم داشتیم.
۶ میلیون و ۶۰۰ هزار مستاجر
یکی از مخالفت‌های وزیر سابق راه و شهرسازی با طرح‌های مسکن این بود که تعداد خانوار و مسکن با هم برابر است و نیازی به ساخت مسکن جدید نیست، اما طبق آخرین آمار مرکز آمار از حدود ۲۱ میلیون خانوار و مسکن، شش میلیون و ۶۰۰ هزار خانوار مستاجر هستند. اخیرا مجلس شورای اسلامی برای حل این معضل دولت را مکلف کرد تا از خانه‌های خالی مالیات دریافت کند.
به گفته نمایندگان مجلس این کار باعث افزایش عرضه و کاهش قیمت در کوتاه‌مدت می‌شود. این در حالی است که در کشور‌های پیشرفته، اغلب خانه‌های خالی در اختیار شرکت‌های پیمانکاری مسکن است و زمانی که متقاضی برای خرید مسکن اقدام می‌کند، در برخی موارد کل مبلغ خانه را تسهیلات می‌دهند تا بتوانند خانه‌های خالی خود را پر کنند. این در حالی است که هر کسی می‌تواند یک واحد مسکونی داشته باشد و واحد مسکونی دوم مشمول مالیات سالانه و مالیات سود خواهد شد.
البته در کشور‌هایی که تورم تک‌رقمی و اندک دارند، مالیات بر سود رقم بالایی نمی‌شود. اما در ایران که طی سال‌های گذشته به طور متوسط سالانه تورم ۲۲ درصد را تجربه کرده، می‌تواند درآمد زیادی را نصیب دولت کند. از سوی دیگر بازار‌های مالی در آن کشور‌ها به گونه‌ای تعریف شده تا نقدینگی به سمت تولید هدایت شود، اما اخذ مالیات از خانه‌های خالی در ایران در حالی اجرا می‌شود که همه بازار‌های مالی زیانده هستند و سرمایه‌های سرگردان به دنبال یک بازار برای کسب سود می‌گردد.
سونامی دلار
زمانی که دلار گران می‌شود، قیمت همه کالا‌ها درپی این رشد قیمت، افزایش می‌یابد. اما تجربه نشان داده در زمان‌های کاهش نرخ دلار، قیمت سایر کالا‌ها به‌سادگی پایین نمیآید که اصطلاح آن در اقتصاد چسبندگی قیمت نام دارد. زمانی که دلار بر پایه ۳۲ هزار تومان بود، یکباره قیمت ساخت هر متر مربع مسکن از حدود چهار میلیون تومان به چهار میلیون و ۸۰۰ هزار تومان افزایش یافت و اکنون که دلار بر پایه ۲۱ هزار تومان قرار دارد، قیمت ساخت هر متر مربع مسکن حدود هفت میلیون و ۸۰۰ هزار تومان است.
دلار در سال ۹۲ بر پایه ۳۰۰۰ تومان قرار داشت و در یک دوره هفت ساله، افزایش ۱۰ برابری را تجربه کرد. حالا این پرسش پیش می‌آید که دلار چه نقشی در قیمت‌گذاری کالا‌ها در کشور دارد. وقتی یک کالا در سبد صادرات قرار می‌گیرد، به ازای آن یک واحد پول بین‌المللی به نام دلار دریافت می‌شود.
این دلار دوباره برای واردات هزینه خواهد شد و اگر میزان صادرات کمتر از واردات باشد، تراز منفی تجاری را شاهد هستیم. اغلب صادرات ما در حوزه‌های معدنی است. فولاد، مس، آهن، میلگرد، نفت و مشتقات آن و موارد دیگر. مشخص است زمانی که کالایی مانند میلگرد یا فولاد در بازار‌های جهانی مشتری با قیمت روز دارد، دیگر تولیدکننده رغبت نمی‌کند با نرخ پایین‌تر آن را به بازار داخلی عرضه کند. در این صورت مصرف‌کننده داخلی نیز باید به قیمت صادراتی کالا را تهیه کند و این موضوع بر قیمت تمام‌شده کالایی که قرار است تولید شود، تاثیر مستقیم دارد. به عنوان مثال اگر میلگرد گران شود، بر قیمت ساخت مسکن تاثیر می‌گذارد.
مؤلفه‌های ۵۰ درصدی
آهن و سیمان حدود ۵۰ درصد یک ساختمان را تشکیل می‌دهند و مشخصا ۵۰ درصد هزینه ساخت مسکن مربوط به این دو مؤلفه است. در هر متر مربع حدود ۶۰ کیلو آهن مصرف می‌شود. به بیان بهتر برای یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری حداقل ۶۰۰۰ کیلو آهن به کار می‌رود که قیمت آهن در قیمت تمام‌شده تاثیر بسزایی دارد.
در سال ۹۲ قیمت هر کیسه سیمان حدود ۱۵۰۰ تومان بوده و این روز‌ها با دو نرخ دولتی و آزاد فروخته می‌شود که به ترتیب ۲۴ هزار تومان و ۴۰ هزار تومان قیمت دارد. همچنین قیمت آهن از کیلویی ۸۰۰ تا هزار تومان سال ۹۲ اکنون به ۱۴ هزار و ۲۵۰ تومان رسیده که رشد بیش از ۱۴ برابری را نشان می‌دهد. به گفته کارشناسان برای کنترل قیمت نباید سراغ دستور‌های کاغذی و دستورالعمل‌های بی‌فایده رفت، بلکه بانک مرکزی و وزارت امور اقتصادی و دارایی باید بتوانند نرخ تورم و ارزش پول ملی را حفظ کنند.
سایر مصالح ساختمانی و همچنین دستمزدها، هزینه‌های دیگر ساخت مسکن را تشکیل می‌دهد که به گفته فعالان بازار این موارد هم در طول هشت سال گذشته افزایش زیادی داشته است. محمد اسلامی، زمانی که مسؤولیت وزارت راه و شهرسازی را بر عهده گرفت، این وعده را داد که به پیمانکاران کارت مصالح ساختمانی داده می‌شود که این طرح به مرحله اجرا نرسید.
نسبت قیمت ساخت و قیمت کل
به طور متوسط قیمت ساخت هر متر مربع مسکن بین هفت میلیون و ۱۵۰ تا هشت میلیون تومان است. طبق آخرین گزارش بانک مرکزی متوسط قیمت آپارتمان در فروردین ماه ۲۹ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان اعلام شد که این رقم از واحد‌های مسکونی معامله‌شده به دست آمده است.
به نظر می‌رسد متوسط قیمت ساختمان‌های نوساز در کشور رقمی حدود حداقل ۳۵ میلیون تومان باشد که هزینه ساخت، یک پنجم آن را تشکیل می‌دهد. بررسی‌ها حاکی از آن است که سهم مسکن در سبد هزینه خانوار شهری سال ۹۲ معادل ۲۶/۴ درصد، سال ۹۳ معادل ۲۷/۷ درصد، سال ۹۴ معادل ۲۸ درصد، سال ۹۵ معادل ۲۸/۶ درصد، سال ۹۶ معادل ۳۳درصد، سال ۹۷ معادل ۳۳/۹ درصد، در سال ۹۸ معادل ۳۶/۴ درصد و در سال ۹۹ حدود ۳۹ درصد برآورد شده است.
