کوتاهی دولت روحانی بازار مسکن را به “ابربحران” تبدیل کرد

به گزارش ساختمان آنلاین:  در فاصله 10 روز مانده به برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری، تنها یکی از کاندیداها برنامه‌ مشخصی را برای بخش مسکن معرفی کرده که بر اساس آن قرار است سالانه حداقل 4 میلیون واحد مسکونی با توجه به نیاز کشور ساخته شود. واقعیت آن است که مسکن کشور سال‌هاست به دلیل تفکرات اشتباه و اصرار بر اجرای سیاست‌های شکست خورده در یک نابسامانی محض به سر می‌برد. خروجی بی‌توجهی به این بخش نیز باعث تورم‌های سرسام‌آوری شده که نمونه آن افزایش 690 درصدی قیمت‌ها طی 8 سال اخیر بوده است.

کارشناسان اقتصادی به ضرص قاطع می‌گویند کلید ساماندهی بخش مسکن و افزایش تولید در دست دولت‌هاست. کلیدی که طی سال‌های 84 تا 92 باعث ساخت 2.3 میلیون واحد مسکونی شد و از سال 92 تا امروز موجبات رشد 7 برابری قیمت مسکن را فراهم آورد. در میزگرد به موضوع “آیا یک رئیس جمهور اختیار و ابزار حل مشکل مسکن مردم را دارد؟” پرداخته شد. در این میزگرد افشین پروین پور عضو سابق شورای علی مسکن، محمدرضا عبدلی پژوهشگر مرکز پژوهش‌ها و استادیار دانشگاه و بیژن خطیبی عضو هیئت مدیره سازمان نظام مهندسی استان تهران حضور داشتند. در بخش اول این میزگرد که در ادامه می آید مسائل مختلفی از جمله اشتباه ادغام وزارتخانه مسکن و شهرسازی و راه و ترابری، شورای عالی مسکن، نبود راهبرد اصلی در بخش مسکن،‌تبدیل 100 روستا به شهر طی 4 سال اخیر و… مطرح شد.

 بخش مسکن کشور طی 8 سال اخیر بیشترین جهش‌های قیمت را در بین دولت‌ها داشته است. برخی کارشناسان دلیل عمده این اتفاق را نوع نگاه وزیر سابق به مسکن و عدم حمایت از حوزه ساخت و ساز می‌دانند. با توجه به اختلافات مشهود بین رئیس‌جمهور کنونی و وزیر سابق راه در برخی مسائل بخش مسکن، اساسا یک رئیس‌جمهور ابزار لازم برای حل مشکل مسکن را در اختیار دارد؟

پروین پور: حل مشکل مسکن اراده حاکمیتی فراتر از دولت می‌خواهد. مسکن مسئله ابعاد بزرگی دارد و دولت نمی‌تواند به تنهایی آنرا حل کند هم نیازمند رهبری، قوه قضاییه و قوه مقننه است. ابعاد مسکن بسیار گسترده است. منافعی که در حل نشدن مسئله مسکن آنقدر بزرگ است که دولت نمی‌تواند به تنهایی آنرا حل کند.

حاکمیت باید با تمام قوا به حل مشکل وارد شود. در تمام دنیا هم همینطور است؛‌مسئله مسکن تا زمانی که یک اراده قوی پشت آن نبوده حل نشده است. نکته بعدی این‌که فرض می‌کنیم اراده به وجود آمد و ارکان حاکمیت برای حل مسئله مسکن هماهنگ شدند. مجری دولت است و قوای مقننه، مقننه و حتی رهبری باید کمک کنند اما اصل کار را باید دولت انجام دهد.  مسکن یک مسئله بخشی نیست؛ مثلا یک وزارت راه و شهرسازی داریم که متولی رفع این مشکل است.

ادغام وزارت راه غلط بود هر دو -مسکن و حمل‌ونقل- به حاشیه رفتند. هیچکس در کشور نداریم که به مسکن و حمل‌ونقل مسلط باشد. یا آدمی بوده که وجه حمل و نقل قوی تر باشد مسکن خیلی متوجه نمی شود یا برعکس.دو موضوعی که خیلی هم به هم ارتباطی ندارد. در سطح دولت مسکن به دلیل ابعاد گسترده به تنهایی توسط وزارت راه قابل حل نیست.

در دولت قبلی طی نامه‌ای به رئیس‌جمهور پیشنهاد تشکیل شورایی تحت عنوان شورای مسکن را دادیم.گفتیم که خود رئیس‌جمهور بالای سر آن باشد و وزارت مسکن به تنهایی نمی‌توان مسئله مسکن را حل کند. خوشبختانه رئیس جمهور این را پذیرفت و شورای عالی مسکن تشکیل شد.در این شورا طبق قانون مصوبات در حکم مصوبات هیئت وزیران بود و نیازی به رای گیری در هیئت دولت نبود.

این شورا در دولت کنونی تعطیل شد. بنابراین باید یک شورایی با ریاست رئیس جمهوری تشکیل شود که در آن بانک‌ها، ارگان‌ها و دستگاه‌های صاحب زمین، وزارت نیرو، وزارت آموزش،‌وزارت کار، وزارت جهاد کشاورزی، بنیاد مسکن، وزارت اقتصاد، سازمان امور مالیاتی، وزارت ارتباطات و.. حضور دارند و ریاست آن با رئیس‌جمهوری باشد. واقعیت آن است تا رئیس‌جمهور داد و بیداد نکند وزرا کاری انجام نمی‌دهند. دولت باید راهبرد کلانی در تمام سطوح را داشته باشد تا بتوانیم مشکل مسکن را حل کنیم.

*معاونت مسکن توان فنی و اجرایی حل مشکل مسکن را ندارد

عبدلی: پیرو اظهارات آقای پروین‌پور اگر به صورت خُرد هم نگاه کنیم در مقیاس وزارت راه. یک معاونت تحت عنوان معاونت مسکن و ساختمان داریم حتی داخل وزارتخانه این معاونت به تنهایی نه متولی بخش مسکن است و نه توان فنی و اجرایی برای حل این مشکل را دارد. بخشی از وظایف مربوط به تامین مسکن و حل مشکلات آن بین چند نهاد دیگر که زیرمجموعه وزارت راه و شهرسازی است پخش کرده‌ایم.

از سوی دیگر در سال‌های اخیر بخش بزرگی از چاره‌جویی و پروژه‌های عمرانی در شهرهای جدید در حال اجراست که این شرکت نیز در حد معاونت وزیر است. در بخش بازآفرینی نیز باز هم به این صورت است. شرکت بازآفرینی که متولی بافت‌های ناکارآمد است در حد معاونت تعامل و همکاری دارد ولی از لحاظ جایگاهی در حد معاونت مسکن است. بخش بزرگی از مسکن که با آن روبرو هستند بیشتر تکیه روی اقتصاد بوده تا برنامه‌ریزی مسکن. بخش بزرگی از این برنامه‌ریزی مسکن خارج از وزارت راه است که در سازمان برنامه و بودجه انجام می‌شود.

 از طرف دیگر دربخش مسکن راهبرد اصلی را نداریم. در طرح جامع مسکن هیچگونه ملاحظات جغرافیایی آمایشی نیست. آن چیزی که بیشتر مورد توجه قرار گرفته بحث‌های اقتصادی و تا حدود اجتماعی. اعتقاد داریم که در بخشهای اجتماعی تا حدودی ناقص است. در دهه اخیر نصف تعداد ازدواج‌ها و 5 برابر شدن تعداد طلاق‌ها به هیچ وجه نمودی در طرح جامع مسکن نداشته است . در این طرح علی رغم برآوردهایی از خانه دوم دارد اما به آن توجه نشده است. امروز بحث خانه های سوم داریم. به خاطر این‌که با ابربحران در کشور روبرو هستیم در هیچکدام از سیاست‌ها برخورد با این ابربحران را نداشته‌ایم.

در برنامه‌ریزی مسکن به این مسائل توجه نمی‌کنیم. این مسائلی روز به روز در حال بیشتر است. هرچه برنامه‌ریزی راروی نقاط خاص داشته باشیم فشار در جای دیگری است. مهاجرت‌های گسترده از مرکز و شرق کشور به مناطق شمالی و مناطق پیرامون تهران داریم نه تنها نمی‌توانیم از آهنگ آن بکاهیم. خوشبینانه حرف می‌زنند که می‌خواهیم این روند را متوقف کنیم اما اگر حتی این را کند کنیم موفق بوده‌ایم. در دو سال اخیر تشدید شده است.

این همان قسمتی است که درباره برنامه‌ریزی حرف می‌زنیم.  یا در روند بعد خانوار از بالای 5 نفر به 3.1 کاهش یافته است. این مطلوب نیست و حضرت آقا روی افزایش جمعیت تاکید کرده‌اند. برای اجرای این سیاست‌ها یک دهه زمان لازم است. برای کوتاه‌مدت و میان‌مدت نیازمندیم که به کاهش بعد خانوار نگاه کنیم. این در حالی است که همچنان در خیلی از برنامه‌ریزی‌ها روی واحدهای مسکونی با متراژ‌های بالا کار می‌کنند. بر اساس آمار رسمی بیشترین رشد جمعیت سال‌های 85 تا 90  و  90 تا 95  در خانوارهای تک و دو نفره بوده اما برنامه‌ریزی برای خانوارهای 4 نفره است. این باعث می‌شود بخشی از سیاست‌ها عملیاتی نشود. یعنی بخش بزرگی از هزینه‌ها را به خود اختصاص می‌دهد.

در بخش‌ بازآفرینی شهری بر اساس بررسی انجام شده بیشترین مشکل اراضی و ساختمان‌های فاقد سند یا اسناد مالکیتی دارای مشکل هستند. سازمان اسناد زیرمجموعه قوه قضاییه است و نیاز است که رئیس‌ قوه و رئیس سازمان اسناد در این رابطه همکاری لازم را داشته باشند.

یکی از  اقدامات مثبت در دولت دهم تشکیل شورای عالی مسکن بود و باید در جهش تولید مسکن نیز این شورا به صورت قانون در بیاید تا رئیس‌جمهور بعدی از این گریزی نداشته باشد. واقعیت آن است که به جز دوره‌های کوتاهی از اوایل انقلاب اقدامات ارزنده‌ای در مسکن محرومان انجام نشده است. این نهادهای خارج از مجموعه دولت مانند کمیته امداد، بنیاد مستضعفان یا بنیاد برکت بوده‌اند که در این بخش اقداماتی را انجام داده‌اند. این در حالی است که قسمتی که متولی دولت است همکاری جدی را نمی‌بینیم و گزارش‌ عملکردها با اعداد و ارقام همخوانی ندارد.

*سوء‌استفاده بنیاد مسکن از نبود وزارت جهاد/ تبدیل روستاها به آکواریوم هدف گردشگری

از سوی دیگر بنیاد مسکن خودش را متولی روستاها می‌داند، از نبود وزارت جهاد سوء استفاده کرده و یک دید کلبدی به روستاها دارد و هیچ هماهنگی و تعامل با وزارت راه ندارد. حتی در برخی موارد برخلاف سیاست‌ها عمل می‌کند.

در جاهایی از کشور در روستاها توسعه مسکن داریم که نه صرفه تولیدی دارد  چون هدف اصلی روستا تولید است. امروز روستاها به آکواریوم هدف گردشگری تبدیل شده‌‌اند. حریم کلانشهرها ماهیت خوابگاهی دارد و روستاها در حال تبدیل شدن به شهرهستند. در سال 95 یعنی 5 سال قبل 1245 شهر در کشور داشتیم که این تعداد الان به 1354 شهر افزایش یافته است. به عبارت دیگر در کمتر از 4 سال بیش از 100 روستا به شهر تبدیل شده‌اند. روز به روز این ماهیت از دست می‌رود و از طرف دیگر همان بخشی از سیاست‌ها اجرا می‌شود که با مهاجر فرستی شدید روبرو هستند. ما می‌توانیم مهاجرت معکوس داشته باشیم این یک رویا نیست. وقتی دولتمردان حرف از مهاجرت معکوس می‌ زنند، بین توده مردم جایگاهی ندارد.

 دلیل این اتفاق چیست؟

عبدلی: چون مردم می‌بینند سیاست‌ها جایگاهی در بین برنامه‌های دولت ندارد.  زمانیکه رئیس‌جمهور و مجموعه دولت برنامه‌های 5 ساله توسعه را تدوین می‌کنند نمود این برنامه‌ها باید در قوانین بودجه سنواتی باشد. در ماده 59 برنامه ششم پیش بینی شده که سالانه 150 هزار واحد مسکن برای محرومان تامین شود. نکته جالب توجه این‌که در سه سال اول برنامه، بر اساس بودجه ‌ای که برای این کار تخصیص یافته بود به هر واحد فقط 4 میلیون تومان می‌رسید!. یعنی هیچ تامین مسکنی در این برنامه صورت نمی‌گیرد. بخشی از تقصیر این کار به مجلس در زمان تصویب بودجه وارد است. متاسفانه هدفگذاری برنامه 5 ساله در حد یک شعار بوده است. در بازآفرینی شهری به دلیل سیاست‌های صلب شهرسازی و معماری موفق عمل نکرده‌ایم. همه واحدهای مسکونی را ملزم به تامین پارکینگ کرده ایم. این در حالی است که به برخی بافت‌ها تا سال‌ها نمی‌توانیم این‌گونه وارد شویم، درعوض با حذف پارکینگ از برخی ساخت و سازها بافت‌های فرسوده به بافت‌هایی با قابلیت زندگی تبدیل می‌شوند.

دوستان معتقدند حل معضل مسکن یک بخشی حاکمیتی است و بخش مهم و عمده هم در اختیار دولت و رئیس‌جمهور است. آقای خطیبی نظر شما در این رابطه چیست؟

خطیبی: اگر بخواهیم به‌عنوان کارشناس حرف بزنم، همه مسائل مربوط به مسکن به قوه مجریه ختم می‌شود. قوه مجریه باید برنامه‌ای برای بخش مسکن ارائه دهد تا پس از آن بگوییم رهبری و قوای دیگر از آن حمایت کنند. در دولت قبلی، شخص رئیس‌جمهور و وزیر راه و شهرسازی می‌خواستند برنامه مسکن مه ررا اجرا کنند و با قلدری حرکت می‌کردند. یادم نمی‌رود اقای نیکزاد وزیر وقت راه و شهرسازی ساعت 5 صبح با اتوبوس از پروژه‌های مسکن مهر پرند بازدید می‌کرد.

باید اول ببینیم نگاه مسکن در کشور برای چه قشری است. سه نوع مسکن در کشور داریم؛ مسکن افراد کم‌درآمد و محرومان، مسکن اقشار متوسط و یک بخش مسکن هم لاکچری و متمول است. بخش سوم نیازی به برنامه‌ریزی دولت ندارد، مسکن به متری 150 میلیون تومان هم افزایش یابد این قشر می‌‌سازند و می‌فروشند و می‌خرند. بیشترین تمرکز روی بخش اول است؛ در زمان دولت قبلی گرچه انتقادهایی وارد می‌شد اما تنها دولتی بود که به مسکن محرومان توجه کرد. مهم‌ترین موضوع در مسکن اقتصاد است که باید حل شود. امروز اگر هیچ عقبگردی نداشته باشیم سالانه 700 تا 800 هزار واحد مسکونی در کشور نیاز داریم.

مهم این است که شخص رئیس‌جمهور بخواهد. متاسفانه در دوره اخیر ریاست‌جمهوری تمام هم و غم ما این بوده که خارجی‌ها دست از سر ما بردارند اگر این‌گونه شود همه درست می‌شود. در زمان مسکن مهر 70 درصد منابع مالی را بانک‌ها تامین می‌کرد. واحد مسکن مهر با 30 میلیون تومان تحویل می‌دادیم. چرا این‌گونه بود چون رئیس‌جمهور می‌خواست و به بانک مسکن دستور می‌داد 70 درصد هزینه‌ها را وام پرداخت کند. آقای نیکزاد می‌خواست این کار را انجام دهد، وزارت اقتصاد بخشنامه می‌داد که مسکن مهر از مالیات معاف است، نباید بیمه آنرا پرداخت کرد و دولت باید این کار را انجام دهد.

*تهدید به رد صلاحیت به دلیل انتقاد از عملکرد دولت

به دلیل انتقاد از عملکرد دولت طی 8 سال اخیر تهدید به رد صلاحیت هم شده‌ام ولی باز هم حرف خودم را می‌زنم. اینجا (سازمان نظام مهندسی استان تهران) نشد در جای دیگری به فعالیت ادامه خواهم داد. از روز اول که دولت روحانی روی کار آمد اعلام شد که مسکن مهر مزخرف است. جمله معروفی از وزیر سابق راه و شهرسازی است. همین مسکن مهر مزخرف یکی از اصول قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران را یعنی مسکن را راه انداخت.

یکی از موضوعاتی که امام راحل در تمام سخنرانی‌ها بر آن تاکید می‌کرد تامین مسکن قشرهای هدف بود. قرار نیست برای کسی که در فرمانیه است دولت مسکن بسازد. قرار است برای قشر محرومی که خانه ندارد مسکن ساخته شود. یک واحد مسکن مهر را می‌خواستم تحویل بدهم هیچ وقت یادم نمی‌رود طرف وقتی اسباب اثاثیه خود را آورد، کل زندگی این آدم با همسرش یک وانت بود یک یخچال و یک تلویزیون. چیز دیگری نداشت.  هزینه یک واحد مسکن مهر در آن زمان 30 میلیون تومان بود که 20 میلیون وام بانک مسکن بود و آورده متقاضی 5 میلیون تومان بود و 5 میلیون مابقی هم به صورت اقساط پرداخت شد.

طی دو سال اخیر هم وزارت راه و شهرسازی طرح ملی مسکن را اجرا کرد که هزینه‌های ساخت آن عملا مشخص نیست.

خطیبی: متاسفانه دولت جرات تصمیم‌گیری قیمت ساخت یک واحد را ندارد. همین امروز قرارداد طرح ملی مسکن را می‌گویند 2.7 میلیون تومان و تعدیل‌ها را اعمال می‌کنیم. چرا مسکن ملی پیش نمی‌رود. چرا فقط پروژه‌های بنیاد مسکن پیش می‌رود چون واقعیت‌ها را می‌بیند و با قیمت‌های روز با پیمانکاران قرارداد امضا می‌کند. مگر می‌شود با افزایش قیمت‌های سرسام‌آور چند سال اخیر با قیمت 2.7 میلیون تومان مسکن ساخت؟ باید با واقعیت‌های جامعه حرکت کنیم. به فرض هم یک واحد 100 متری ساختیم ک حدود 450 میلیون تومان می شود بدون احتساب زمین. 150 میلیون هم وام دهند. وضعیت برعکس شده؛ دولت 30 درصد را برای ساخت مسکن پرداخت می‌کند و متقاضی 70 درصد!

در برخی زیرساخت‌های شهرک های اقماری مشکل داشتیم. خانه (مسکن مهر) را ساخته بودیم ولی شبکه فاصلاب نداشت. خاطرم هست در دولت قبلی رئیس‌جمهور داد و بیداد با وزیر نیرو می‌کرد و هفته بعد معاونان وزیر نیرو در شهرهای جدید به صف می شدند و تامین زیرساخت‌ها را پیگیری می‌کردند. ما چنین رئیس‌جمهوری می‌خواهیم کاری به اسامی نداریم. روسای جمهوری می‌خواهیم که به ساخت مسکن اعتقاد داشته باشند. اگر این‌گونه نباشد رهبری چه کاری می‌تواند انجام دهد؟ آقای قالیباف برای پادگان قلعه مرغی برنامه داشت. به جای آن زمین دادند و آنجا بوستان ولایت شد.

معتقدم اگر رئیس‌جمهور و زیر آینده به مسکن اعتقاد داشته باشد موتور محرکه حرکت می‌کند. کارخانه ها تعطیل است، پیمانکاران بیکارند، کارگران بیکارند. پیمانکاران الان سفر خارج رفته‌اند چون کاری برای انجام در کشور ندارند. رئیس‌ انجمن راهسازی با 80 سال سن هنوز در حال دویدن است تا بخش خصوصی را برای سرمایه‌گذاری توجیه کند. ژاپن با دو برابر جمعیت ایران یک میلیون کارمند دارد، کشورمان هم 4 میلیون. تمام هم و غم رئیس‌جمهور طی 8 سال اخیر این بوده که چگونه یارانه ماهانه و حقوق کارکنان دولت را پرداخت کند.

در دوره کرونا مصوب شد که کارکنان دستگاه‌های دولتی با یک سوم و دو سوم فعالیت کنند، حقوق اینها چه کسی می‌دهد مالیات بخش خصوصی. بخش خصوصی وقتی بیکار است حقوق کارمند دولت را چگونه پرداخت می‌کند. اعتقاد دارم همه چیز دست دولت‌هاست. یک سری قوانین می‌خواهد. قوه قضاییه را بیاورد. دولت قبل در شورای مسکن همه این موارد را حل کرده بود. رئیس‌جمهور در جلسات این شورا می‌گفت وزیر نیرو مشکلت چیست، وزیر ارتباطات این کار را انجام بده و… . هر چه قدر در مجلس قوانین خوب برای مسکن تصویب شود در نهایت اجرای آن بر عهده دولت‌هاست. اگر نخواهد هیچ قانونی را اجرا نمی‌کند.

فرصت‌های زیادی را  از ابتدای انقلاب از دست دادیم. چهل و اندی است که انقلاب کردیم با شعار اصلاح امور. اما بدون پشتوانه پول چاپ می‌کنیم. منکر کمک‌های ارگان‌های دیگر نیستیم، اما تا رئیس‌جمهور و وزیر راه و شهرسازی نخواهند کاری در بخش مسکن انجام نمی‌شود. انتقاداتی به ادغام وزارت راه و ترابری و مسکن است. این کار با هدف بهبود روند انجام شد اما نمی‌دانستند حمل‌ونقل بخش مسکن را با این ادغام می‌بلعد.  در دولت قبلی تمام هم و غم وزیر وقت مسکن بود، وزیر بعدی که آمد دنبال خرید هواپیما بود و می‌گفت مسکن مزخرف است.

رئیس‌جمهوری بعدی هر کسی است برای بخش مسکن باید به‌گونه‌ای کابینه را چینش کند تا برای این حوزه برنامه مشخص و مدونی اجرا شود. در یکی از ستادهای کاندیدای ریاست‌جمهوری گفتیم چهل سال است که هر کسی از دیوار سفارت بالا رفت وزیر شد، اگر می‌خواستیم کسی را وزیر کنیم می‌گفتیم چند استانداری دارد، یا مدیرعامل چند شرکت دولتی بوده است. چهل سال است با این فرمان جلو رفته‌ایم مملکت در بخش مسکن به سراشیبی رفته است. بیاید یکبار هم شده وزرای عملیاتی را از بخش خصوصی انتخاب کنید. فکر کنید چهار سال همان روند ادامه می‌یابد. شرکت خصوصی که توانسته 1000 نفر را سرپا نگه‌ دارد با وجود تمام فشارهای دولت در بخش مالیات ، بیمه و … . این شرکت جربزه دارد پس اداره وزارتخانه را به آنها بسپاریم.