نحوه محاسبه زیربنا ساختمان

در قوانین شهر و ساختمان سازی اصطلاحی به نام زیربنا به کار می‌رود. زیر بنا به معنی مساحت هر یک از طبقات ساختمان است. مطابق با اصول و ضوابط طراحی و محاسبات اگر بخواهیم مساحت کل ساختمان را محاسبه کنیم، مساحت تمام طبقات چه روی زمین و چه زیرِ زمین را حساب کرده و با هم جمع می‌کنیم.

تعداد طبقات مجاز ساختمان

تعداد طبقات مجاز به عرض خیابانی که ساختمان در آن واقع شده بستگی دارد. طبق اصول و ضوابط طراحی و محاسبات، تعداد طبقات مجاز در کوچه‌ها و خیابان‌های مختلف به این ترتیب است:

اگر عرض کوچه از شش متر کمتر باشد، طبقات مجاز برای ساختمان مذکور دو طبقه می‌باشد. این ساختمان می‌تواند زیرزمین هم داشته باشد.

اگر عرض کوچه شش الی هشت متر باشد، طبقات مجاز برای ساختمان مذکور سه طبقه به همراه زیرزمین یا دو طبقه روی پایلوت می‌باشد.

اگر عرض کوچه بین هشت تا ده متر باشد، طبقات مجاز برای ساختمان مذکور چهار طبقه به همراه زیرزمین یا سه طبقه روی پایلوت می‌باشد.

اگر عرض کوچه بین ده تا دوازده متر باشد، طبقات مجاز برای ساختمان مذکور پنج طبقه به همراه زیرزمین یا چهار طبقه روی پایلوت می‌باشد. طبق اصول و ضوابط طراحی و محاسبات (تبصره 15)، صاحب ملک می‌تواند از آسانسور یا پله برقی در ساختمانش استفاده نماید.

اگر عرض کوچه از دوازده متر بیشتر باشد، طبقات مجاز برای ساختمان مذکور شش طبقه به همراه زیرزمین یا پنج طبقه روی پایلوت می‌باشد. طبق اصول و ضوابط طراحی و محاسبات (تبصره 15)، صاحب ملک می‌تواند از آسانسور یا پله برقی در ساختمانش استفاده نماید.

نحوه محاسبه ارتفاع مجاز ساختمان

محاسبه ارتفاع مجاز برای ساختمان‌ها بر اساس مبحث چهارم می‌باشد. طبق این مبحث، در محاسبه ارتفاع ساختمان، بام و شیب آن در محاسبه مؤثر است. مبحث چهارم مشخص می‌کند که برای ارتفاع ساختمان، ارتفاع را از سطح زمین محاسبه می‌کنند و طبقات زیرِ زمین محاسبه نخواهند شد.

ارتفاع ساختمان بر اساس اصول و ضوابط طراحی و محاسبات بر اساس تعداد طبقات اندازه مشخصی دارد. دستورالعمل به شرح زیر است:

ساختمان‌هایی که در گروه‌های 1 ،2 و 3 قرار می‌گیرند. این گروه‌ها شامل ساختمان‌های یک طبقه و دو طبقه  می‌باشند. در حالت اول یعنی ساختمان‌های یک طبقه، اگر ساختمان دارای زیرزمین و پنجره نورگیر باشد، ارتفاعش تا 30.5 متر مجاز می‌باشد. برای ساختمان‌هایی که فاقد زیرزمین و پنجره نورگیر باشد، ارتفاع مجاز 10.4 متر می‌باشد. در صورتی که ساختمان دو طبقه باشد، ، اگر ساختمان دارای زیرزمین و پنجره نورگیر باشد، ارتفاعش تا 50.8 متر مجاز می‌باشد. برای ساختمان‌هایی که فاقد زیرزمین و پنجره نورگیر باشد، ارتفاع مجاز 30.7 متر می‌باشد.

ساختمان‌هایی که در گروه‌های 4 و 5 قرار می‌گیرند. این گروه‌ها شامل ساختمان‌های سه طبقه و چهار طبقه  می‌باشند. در حالت اول یعنی ساختمان‌های سه طبقه، اگر ساختمان دارای زیرزمین و پنجره نورگیر باشد، ارتفاعش تا  70.11 متر مجاز می‌باشد. برای ساختمان‌هایی که فاقد زیرزمین و پنجره نورگیر باشد، ارتفاع مجاز 50.10 متر خواهد بود. در صورتی که ساختمان چهار طبقه باشد، ، اگر ساختمان دارای زیرزمین و پنجره نورگیر باشد، ارتفاعش تا 90.14 متر مجاز می‌باشد. برای ساختمان‌هایی که فاقد زیرزمین و پنجره نورگیر باشد، ارتفاع مجاز 70.13 متر می‌باشد.

ساختمان‌های گروه 6 و 7 که ساختمان‌هایی با تعداد طبقات بین پنج تا هفت هستند، و ساختمان‌های گروه 8 که ساختمان‌هایی با بیشتر از هفت طبقه می‌باشند، مطابق اصول و ضوابط طراحی و محاسبات میزان ارتفاع ساختمان محاسبه می‌شود.

اما مبنای چنین محاسباتی چیست؟

 

 

ارتفاع ساختمان از کف زمین تا بام محاسبه می‌شود. اگر بام شیبدار باشد، متوسط شیب بام مدنظر قرار می‌گیرد و اگر بام شیبدار نباشد، بالاترین نقطه جان پناه مدنظر قرار خواهد گرفت.

در محاسبه ارتفاع ساختمان شرایط اقلیمی، ساختار بنا و … نیز مدنظر قرار می‌گیرد. در مبحث چهارم برای چنین شرایطی که گاهی شرایط خاصی محسوب می‌شوند، تبصره‌هایی در نظر گرفته شده است. تبصرهایی که گوشزد می‌کند، ارتفاع بنا با توجه به شرایط آب و هوایی و اقلیم منطقه‌ای که ساختمان در آن بنا شده، می‌تواند با اجازه مهندس مربوطه متفاوت از بندهای ذکر شده در بالا باشد.

تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران

در تهران تعداد طبقات در هر منطقه با توجه به عرض خیابان‌ها و ارتفاع از سطح دریا و کاربری ساختمانی که احداث خواهد شد، متفاوت است. برای آگاهی از نحوه محاسبه تعداد طبقات مجاز در هر منطقه تهران بهتر است قوانین ساخت و ساز شهری، بخش یازدهم آن را مطالعه نمایید. اما تقریبا در اکثر نقاط شهر تهران ساختمان‌ها می‌توانند تا شش طبقه داشته باشند.

نحوه محاسبه درصد بنا

در مبحث درصد بنا با اصطلاحی به نام ضریب سطح اشغال برخورد خواهید کرد. ضریب سطح اشغال اینگونه تعریف می‌شود: از نسبت میزان درصدی که طبقه همکف ساختمان از کل مساحت ساختمان اشغال می‌کند، ضریبی به دست می‌آید که ضریب سطح اشغال می‌نامند. این ضریب سطح اشغال در هر منطقه متفاوت است و بستگی به عرض کوچه، مساحت زمین و پهنه وقوع ملک دارد. این ضریب را می‌توانید در جدولی که به توضیح ضوابط استفاده از اراضی و ساخت و ساز زیر پهنه‌های سکونت R در طرح تفضیلی شهر تهران آمده ببینید. برای اینکه  نحوه محاسبه بناي مفید ساختمان را متوجه شوید، مثالی خواهیم زد. فرض کنید زمینی به مساحت 300 متر مربع در اختیار دارید و قصد احداث ساختمانی در آن دارید.

 

 

فرض را بر این می‌گذاریم که ضریب سطح اشغال در منطقه‌ای که این زمین قرار دارد، 60 درصد است. عرض زمین 11 متر در نظر می‌گیریم. باید ابتدا درز انقطاع را محاسبه کنید. سپس باید فاصله با ملک‌های مجاور را هم مدنظر قرار دهید. درز انقطاع را از مساحت زمین کم کرده و خواهید دید که مساحتی که می‌توانید برای ساختمانتان استفاده نمایید، چیزی حدود 177 متر مربع می‌باشد. این عدد درصد بنای ساختمان و میزان بنای مفید ساختمان شما می‌باشد.

در پایان باید گفت، اگر قصد احداث بنایی را دارید، آشنایی کامل با اصول و ضوابط طراحی و محاسبات بسیار ضروری می‌باشد. دفترچه‌ها و جداولی در شهرداری‌ها تهیه شده که این اصول را به طور کامل توضیح داده‌اند. اما توصیه می‌کنیم، حتما با مهندسین شهرسازی مشورت نمایید و سپس وارد گود ساخت و ساز شوید.